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2014年02月17日 星期一
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改住房公积金为国家住房银行

  来论

  文/陈杰

  

  目前,属地分割和事业化的住房公积金管理体制显然没有进行投资和金融风险管理的能力。各地住房公积金资金的闲置程度往往与保障性住房投资需求有较大背离和不匹配,但在分割体制下,各地资金很难调用流通。对于这些问题,笔者曾做过一些系统思考。首先,笔者支持住房公积金进入保障性住房建设领域。保障性住房要实现廉价,低成本的融资来源是关键。由于住房公积金的低成本归集,保证其可能以低成本提供贷款,而且来源广、资金流稳定、期限长。这个优势要充足利用在保障性住房的开发和运营之中。

  针对阻碍住房公积金进入投资领域的最大障碍——住房公积金资金的“产权”问题,笔者认为,可能要把住房公积金看作是具有“半公共品”性质的特殊资金。其中“公”的成分,来自国家对1:1配套的强制力和对个人账户归纳资金的免税优惠,这样才能在法理上给国家征调住房公积金所归集资金用于保障性公共住房的建设与运营一个说法。但同时“私”的成分,要求有稳健的安全性和一定的投资回报性,至少保证保值增值,不能是无偿使用,从可持续角度也要做到滚动循环利用,这就需要把住房公积金中心改造成为专业的住房金融机构来运行,这样也就回答了管理体制的问题。

  那么住房公积金的管理体制到底怎么进行改造?对此笔者与业内不少同行多次交流,有一个共识,短期内,明确方向,坚定地改造各地住房公积金中心为专业政策性住房金融机构,实行标准的金融机构运作准则,之后逐步形成全国集中决策、分散管理、资金统一调拨的特殊住房金融系统,纳入国家统一的金融监管体系。长期看,以改造后的住房公积金系统为核心,逐步树立为中国的国家住房银行。发挥类似美国联邦住房银行系统(FHLS)、韩国国民住宅基金(KNHF)、巴西国家住房银行那样的住房金融系统中的中央储备银行功能。

  坚持政策性金融的特色,这是住房公积金在未来立足的根本。鲜明的定位下,不以刺激住房需求为目的,而是扶持中低收入解决住房问题、从供应和需求两方面增强他们的住房支付能力为最主要出发点。不盲目追求资金使用率和回报率,公平性和保障性为主导。

  在这个原则之下,管理制度再造后的住房公积金才可以逐步和慎重地介入公共住房开发与运营环节。充分发挥资金低成本优势。主要通过向保障性住房和公共租房的建设、运营管理、修缮等活动提供低息贷款等形式,也可向公共住房管理部门提供低息贷款用于支持收购和改造旧公房、老化商品住房。还可考虑以提供贷款担保(帮助从商业金融部门获得优惠利率的开发贷款)的形式给予融资支持,同时收取合适的手续费,积累资金。但增值收益一般不用于支持保障性住房建设,只用于自身的资金积累再扩大。

  配套政策需要包括,政府规定带有保障性住房的购买只能使用住房公积金贷款,这样既保证开发贷款的资金能够尽快回流,而且从销售方也确保控制了带来补贴意义的公共住房的销售对象确实是需要帮助的中间和中低收入群体。住房公积金对个人的贷款利率,因为来源的低成本和广泛、稳定、长期,所以有充分的低利率空间,在市场上具有很强的竞争优势,但必须限定用途,只能用于保障性住房和中低端商品房,以防止“收益外溢”给高收入阶层,那样就达不到政策性金融的出发点了,而且这也是体现对住房市场进行供应结构引导的政策意图。

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