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2015年09月14日 星期一
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方兴地产:高价拿地 周转率承压

  靠融资支撑扩张

  本报记者  赵思茵  广州报道

  

  作为业界闻名的“地王制造者”的方兴地产继2014年101亿元拿下上海大宁地王后,近日更是在短短7日内连下两宗地王。

  8月31日下午,方兴地产联合中铁建,以50.25亿元拿下北京石榴庄地王项目。仅七天后(9月7日)下午,方兴地产历经76轮竞价后击败万科,再次以总价20.74亿元拿下2015年宁波总价新地王。该地块楼面价8860元/平方米,溢价率17.8%。

  高价拿地 激化财务风险

  地王惯性

  方兴地产于8月31日拿下的石榴庄地块也是北京业内热议已久的地王项目。有北京业内人士甚至预测丰台石榴庄地块住宅部分的起始楼面价已经超过4万元/平方米,未来售价将超过8万元/平方米。

  据了解,该地块现场竞拍时吸引了金融街、首创、碧桂园、方兴+中铁建、中粮+天恒+金地、龙湖+平安、保利+首开7家报价的竞买主体。经过64轮现场竞价,方兴地产再次以总价50.25亿元、溢价率50%拿下该地块。

  出让条件还要求地块内须配建建筑规模18600平方米的“公共租赁住房”,房屋回购价格为7000元/平方米。若按此计算,这地块的起始楼面价约2.5万元/平方米。但据中原地产首席分析师张大伟计算实际可售面积楼面价在5万元/平方米以上。

  张大伟还对《中国经营报》记者分析称:“北京的土地稀缺,只要房企在北京拿地,都会是地王。值得庆幸的是,方兴地产拿下这块地的位置在四环之内,位置还不错。加上其在高端项目运营上有品牌溢价,最后的市场前景应该不错。”

  而方兴地产拿下的宁波地块面积高达93646平方米,容积率2.5,挂牌起始楼面价7520元/平方米,地块规划为城镇住宅用地。历经76轮竞价后,方兴地产击败万科以总价20.74亿元拿下该地块。楼面价8860元/平方米,溢价率17.8%,成为宁波2015年总价新地王。

  回顾方兴地产近几年的拿地动作,其中不乏高价地王。2009年6月30日,方兴地产以40.6亿元的价格将北京广渠门15号地块收入囊中。2012年12月26日,方兴地产以总价56.8亿元摘得上海海门路55号商办地块,楼面地价23330元/平方米,溢价率21.11%,刷新了2012年全国土地总价纪录。

  即便是在房地产市场的调整期,方兴地产对地王的热衷度依旧不减。2014年1月28日,方兴地产经过100多轮竞价,最终以101亿元夺得闸北区大宁路街道325街坊地块,溢价率111.59%,折合楼板价达47609元/平方米。地块也毫无悬念地刷新了上海宅地总价地王纪录。

  对于方兴地产屡拿地王的做法,甚至有业内人士吐槽说:“拿地王是他们(方兴地产)的一贯作风。”

  截至记者发稿前,方兴地产未有回应上述质疑。

  其地产首席执行官李从瑞亦在今年8月表示,现在是一个获取土地的比较好的时机,今年上半年方兴地产基本没拿地,下半年会根据整个政府的推地情况、市场情况获取一些优质的土地,主要选择在一线城市和经济很活跃的二线城市。

  然而,地王项目却是业内眼中的高危项目。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,地王楼盘的定价自然也是高于板块内普通楼盘很多。但由于市场往往有其承受的极限,尤其是当“面粉贵过面包”之时,“地王”楼盘的定价往往会超出板块市场的承受能力。

  “在这样的市场情况下,‘地王’楼盘的成交势必会受到影响,也很难说能够较快解套。”

  张宏伟进一步分析称:“地王楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售,后面几批房源才是真正盈利的阶段。土地本身的增值及房价的上涨均为地王后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。一定程度上讲,拉长项目开发周期之后,后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况,总体上实现地王楼盘的盈利及开发价值。”

  由于受到漫长的去化周期的影响,销售放缓的豪宅不仅会波及公司毛利、影响企业销售现金的回笼、产生附加的物业拨备减值以及利息等财务成本问题,由此产生的项目营销费用也水涨船高。

  数据显示,截至2015年6月30日止六个月,方兴地产的销售和营销开支为338.0百万港元,较上年同期304.7百万港元增长11%。这部分销售和营销开支主要包括集团日常经营中发生的广告宣传费用、支付给相关销售代理机构的佣金以及其他与市场推广相关的开支。

  即便有高额的营销开支,方兴地产2015年上半年收入73.82亿港元依旧较上年同期的138.2亿港元同比下降46.58%;归属于上市股东的净利润15.35亿港元则同比下跌57.98%。2015年上半年,集团整体销售毛利率为41%,较上年同期之39%略有上升;但物业销售毛利率34%,较去年同期36%下降两个百分点。

  值得注意的是,和地王一样需要高投入和长周期的一级土地开发也是方兴地产的主营业务之一。

  2011年1月26日,方兴地产与长沙市政府签署《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》,获得梅溪湖核心片区土地一级开发权。该项目位于湘江新区中心地带,总占地面积达28411.9亩。其中,前期工程建设预计需投入128亿元,二期项目预计所需资金投入的包干总额约为174.42亿元。

  继梅溪湖之后,方兴地产还大手笔拿下海南、青岛、南京的一级开发项目。2012年,方兴地产与海南兰海实业集团有限公司合作,取得三亚市崖州湾1500亩土地一级开发51%的收益权,项目预计2018年完工,开发期为6年。随后的2013年2月份,方兴地产再次与青岛西海岸发展集团合作,计划投资300亿元在西海岸经济新区CBD核心区域进行一级土地开发建设。

  今年2月,方兴地产再次拿下南京江宁区上坊地区中心城改造的项目一级开发权。今年7月份,有消息传出,南京上坊项目将是方兴地产独立操盘的一二级联动项目,整个项目预计投入资金200亿元左右,开发期也长达5年。

  周转率承压 融资支撑扩张

  和地王项目一样,方兴地产虽一级开发为业绩增色不少,但一级土地开发的大笔投入和漫长开发周期并不被分析人士看好。长期跟踪研究方兴地产的中金公司分析师张宇认为,方兴地产在土地一级开发领域进展不及预期,土地一级开发将进一步拖累该公司资产周转速度。

  2012年,梅溪湖一级开发项目开始销售,方兴地产收金50.86亿元,占公司2012年全年业绩209.81亿元的近三分之一。第二年(2013年)地产在梅溪湖项目再次取得了64.04亿元的佳绩。但这种情况在随后的两年却急转直下,2014年梅溪湖面向第三方的土地销售额只有13亿元,在市场普遍好转的2015年,方兴梅溪湖项目已经连续8月无新成交地块,甚至有消息称梅溪湖以及土地开发正处于停滞状态。

  而中国国际金融有限公司近期发布的报告也指出:“目前梅溪湖一级开发项目最大挑战来自于公司2013年10月份涉足的1270万平方米的一级开发项目梅溪湖二期。到目前为止,方兴地产已经投入约30亿元,但项目销售直到2016年才开始。”因此,“考虑到长沙土地市场低迷,我们认为公司消化这一大体量项目所需的时间将超出预期。”

  为了支撑拿地王和在一级土地开发的投资动作,方兴地产需要进行大规模融资。

  6月9日,方兴地产发布配股公告,计划以16亿新股配售价每股2.73港元(相当于经扩大已发行股本的14.99%)进行配股融资。集资所得款项净额将约为43.5亿港元,将用作集团一般营运资金及用于将确定的潜在投资项目和再融资未偿还债务。

  6月10日复牌的方兴地产股价只略升了2.3%,成交2550万元。

  显然,方兴地产是次融资并未得到资本市场的广泛认可,同时还使得其中期财务数据的不足放大。

  截至2015年6月30日,该公司计息银行贷款和其他借款(流动及非流动)为486.44亿港元,较2014年12月31日的467.593亿港元增加4%。利息开支总额为14.13亿港元,较上年同期12.45亿港元增长14%。其中,方兴地产一年内到期的86.767亿港元,第二年则为83.08亿港元,3~5年内的债务则为222.24亿港元,5年以上为94.34亿港元。

  对于计息银行贷款和其他借款的增加,方兴地产坦言,主要是由于集团用于新项目开发的对外贷款。

  与此同时,方兴地产有现金和现金等价物仅为149.53亿港元。在兼顾高端发展思路的情况下,该公司的偿还压力可想而知。

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