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2017年06月19日 星期一
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尴尬的北京豪宅市场:
有客户已入住却无法办理网签
  东山公寓开盘预售已有两年,在仍有一半以上房源尚未签约的情况下,销售却对外称所剩无几。特约撰稿 金缕春摄影

  价高批不了,价低资金承压,东山公寓等项目进退两难

  特约撰稿 金缕春 

  本报记者 金姝妮 北京报道

  

  位于朝阳区东四环北路7号的东山墅项目曾因其于2004年推出的低层住宅别墅而闻名京城,时隔十余年,东山墅二期东山CONDO公寓(以下简称“东山公寓”)已于2015年6月入市。

  近日《中国经营报》记者在走访调查中发现,东山公寓开盘已有两年,仍有一半以上房源正在预售,销售对外则称所剩无几,“去年开发商想涨到16万元/平方米,住建委不让,现在开发商不太愿意卖。”

  受访业内人士对记者分析称,东山公寓项目开发商从2004年拿地到2015年取得预售证,开发周期达十几年之久,或存在“囤地”嫌疑。

  去年“9·30政策”和今年“3·17政策”,让北京豪宅市场遭遇了前所未有的尴尬。一方面,部分报价高的项目无法取得预售许可证,推盘进程受阻,迟迟无法入市;另一方面,老项目在推出后很难涨价,开发商索性捂着房源不卖,东山公寓被指属于后者。

  《中国经营报》记者就相关问题多次致电致函东山公寓开发商北京太合嘉园房地产开发有限责任公司,太合嘉园房地产负责东山公寓项目的营销总监以“等集团批复”为由婉拒采访,截至记者发稿前未做正式回复。

  去年想涨到16万

  东山公寓开盘预售已有两年,在仍有一半以上房源尚未签约的情况下,销售却对外称所剩无几。

  日前,记者在东山公寓售楼中心了解到,东山公寓一期三栋洋房产品共116套,其中1号楼为6层,2号楼和3号楼为12层。销售人员告诉记者,目前在售房源所剩无几,1号楼还有四户房源价格在15万元/平方米左右,2号楼剩下的一户房源的价格在13万元/平方米。

  但北京市住建委官网上显示,东山公寓项目于2015年6月取得预售许可证,目前已签约套数为55套。

  东山公寓开盘预售已有两年,在仍有一半以上房源尚未签约的情况下,销售却对外称所剩无几。当记者询问到项目是否手续完善时,销售人员表示项目五证齐全,并称年底会统一向业主交房,但具体认购和网签时间则要等住建委批复。

  “去年我们想涨到16万元,住建委不批我们的价格,开发商现在不太愿意卖房子,觉得卖便宜了。” 销售人员坦言开发商惜售是有原因的。去年的“9·30政策”和今年的“3·17政策”对北京豪宅市场的影响很大,政府出台了一系列政策平稳房价并抑制开发商涨价的冲动。东山公寓目前销售的只是中间的大平层,底层和顶层的复式公寓今年内都不会开卖,至于什么时候会卖,则要等到价格达到开发商心理预期和过了政策风口后才会考虑。

  或存“囤地”嫌疑

  东山墅项目一期所推别墅2004年就进入市场,项目二期于2015年取得预售证,开发周期达十几年之久。

  事实上,在《中国经营报》记者去年的采访中就有业内人士曾指出东山公寓开发商或存“囤地”嫌疑,且该项目产权已严重缩水。

  东山墅项目一期所推别墅2004年就进入市场,住建委网站上登记的项目二期东山公寓预售许可证“京房售证字(2015)58号”取得时间是2015年6月6日,中间相隔十一年之久,开发周期是否真的需要这么长?原本70年产权的房子,购房者买到手以后,产权可能仅剩50多年。记者在问及有关项目产权问题时,销售人员并未直接回答,只强调了项目是在2015年入市的。

  同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟接受记者采访时表示,如果没有正当理由,可以说开发商是有“囤地”嫌疑,此外影响项目开发周期的原因有很多,如拆迁受阻、规划调整变动、开发商自身克服不了的问题等都可能造成开发周期延长。

  北京房地产协会副会长陈志认为,产权问题可以忽略,按照《物权法》自动续期的规定,房屋使用期届满以后会自动续上。“深圳市由于早期土地出让年限不规范的原因,存在一些产权问题,去年部分房屋产权到期后按照《物权法》自动续期规定,也很好地得到了解决,所以说目前看不出来东山公寓项目少了十几年的产权的房子会有什么不同。”陈志表示。

  卖与不卖都难

  北京豪宅市场同时面临着认购价格卡死、签约需要排队的新难题,不少豪宅客户已经入住却无法办理网签。

  “现在购房只能和开发商草签合同,并不是认购协议书,但是和住建委要求的合同条款是完全一样的,等到住建委允许签约的时候,开发商再和购房者按照正式的合同签一遍。”销售人员这样对记者解释东山公寓目前购房的流程。

  去年有业内传闻北京新房市场“限价8万元/平方米”。虽然没有明确的政策,但从市场实际情况来看,从2016年11月,到目前为止没有新盘(不论是期房还是现房)能够获得超过8万元单价的销售许可。

  东山公寓尽管早已取得预售许可证不属于新房,但如今15万元/平方米的成交价,依然要等到住建委批准才能正式签合同。

  亚豪机构市场总监郭毅分析认为,北京豪宅市场同时面临着认购价格卡死、签约需要排队的新难题,不少豪宅客户已经入住却无法办理网签。

  价格定高了批不下来,价格定低了开发商不愿意卖但要承受资金压力,这是北京豪宅市场卖与不卖都要面临的窘境。记者注意到,原计划于去年10月上市的华润置地昆仑域项目在“9·30新政”后入市计划搁浅,截至目前仍无入市迹象。此外,北京的中国玺、泰禾·西府大院、泛海世家等多个豪宅项目也迟迟无法入市。有消息指出,无法以期望价格拿到预售证,是这些项目至今未能入市的主要原因。

  和今年北京豪宅市场的窘境形成鲜明对比的是去年北京豪宅市场的火爆。根据亚豪君岳会数据统计显示,2016年全年北京豪宅市场共实现成交3025套,成交面积52.58万平方米,同比分别大涨211%和102%。与此同时,2016年,北京公寓豪宅市场成交均价达到95022元/平方米,同比小幅上涨。

  首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受记者采访时认为,政府调控房价的态度再明显不过了,就是落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。房价持续的上涨必然带来炒房投机的问题,出于平稳房价和抑制投机投资需求的目的,政府收紧了北京豪宅市场的政策,包括停止高房价的豪宅项目上市、卡死豪宅项目的认购价格等。

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