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2019年01月28日 星期一
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环京楼市调查:
河北永清房价回落 乱象再起

    中科嘉会城项目宣称“不限购,可直接网签”。

    夏晨翔/摄影

    本报记者夏晨翔卢志坤永清报道

    “限购政策太严了,2017年基本上都封盘停售,没怎么卖。2018年6月份开始,政策有些放松,才可以操作了。”

    日前,《中国经营报》记者实地走访永清楼市发现,在经历“过山车”般的起伏后,当地楼市似有“回暖”迹象,补缴个税、捆绑地下室等乱象丛生。其中,国瑞生态城、荣盛紫竹苑等项目置业顾问纷纷表示,暂无购房资质的外地客户可通过第三方中介缴纳三年个税,三年后可进行网签。而中科嘉会城等项目置业顾问则表示,其在售房源于限购政策出台之前已经备过案,无需补缴个税即可直接网签,但其随后表示,“这需要‘操作’”。

    永清县房管局稽查队工作人员表示,补缴个税的行为在政策上是不允许的,属于违规操作。同时,该县严格执行限购政策,即便是限购政策出台之前已备案房源,外地户口购房者亦不能网签。

    对于上述情况,记者分别致电致函国瑞置业有限公司(02329.HK,以下简称“国瑞置业”)、荣盛紫竹苑及中科嘉会城项目公司,但是截至发稿并未收到正面回复。

    房价回落

    以国瑞生态城为例,2016年项目已签约销售额约为41.7亿元,而2017年已签约销售额仅约为14.2亿元,2018年上半年已签约销售额降至0.41亿元。

    2016年末,京台高速北京段正式通车,永清到达北京的时间大幅缩短,受益于此,当地楼市受到外地投资客追捧,房价也是一路上涨。据彼时媒体报道,2016年5月,永清区域新房均价为6677元/平方米,10月已跳涨至13541元/平方米,2017年2月达到近15000元/平方米的历史新高。

    毗邻京台高速永清出口、规划为万亩大盘的国瑞生态城项目,彼时即受到诸多投资者的青睐。房天下数据显示,2016年6月,其均价为9888元/平方米,7月即跳涨至20000元/平方米,最高时为2017年3月,均价达到23000元/平方米。

    而在同一区域的荣盛阿尔卡迪亚永清花语城项目,在2016年6月时,均价为8600元/平方米,7月达到11000元/平方米,8月涨至16000元/平方米。

    “那时的市场特别好,房子根本不愁卖,价格也是一路疯长。但是限购政策出来之后,政府天天查,好多楼盘基本上都处于封盘停售的状态,价格也降下来了。”日前,记者实地走访永清楼市,在谈及近两年来楼市变化时,当地多位房地产从业人员如是表示。

    2017年3月,廊坊市出台限购政策,规定非本地户籍居民限购1套住房且首付比例不低于50%。同年6月,限购政策升级,进一步规定非本地户籍居民购房需提供当地3年及以上社保或纳税证明。

    受此影响,当地楼市成交量锐减,房价逐渐回落。以国瑞生态城为例,据国瑞置业披露的财报显示,2016年国瑞生态城项目已签约销售额约为41.7亿元,已签约建筑面积约为41.5万平方米。而2017年已签约销售额仅约为14.2亿元,已签约建筑面积约为9.1万平方米。2018年上半年,其已签约销售额更是降至0.41亿元,已签约建筑面积仅约为0.26万平方米。

    “其实,我们现在在售的房源跟当时是一样的户型、一样的品质。永清限购了这么久,现在算是进入了平稳期,政府也查得不那么严了,正是买房的好时机。”在国瑞生态城营销中心,一位置业顾问告诉记者。

    乱象丛生

    当记者表示自己为外地户籍人员,且未在本地缴纳社保、个税时,项目置业顾问则声称“现在限购政策已经‘松动’了,可以操作”。

    据国瑞置业官方网站信息显示,国瑞生态城项目总规划约10平方公里,一期占地面积1970亩,产品包含双拼别墅、联排别墅、酒店、高层住宅、洋房等形式。

    记者以购房者身份在实地走访中了解到,该项目目前在售房源为二地块二期名仕苑,以85平方米与115平方米户型的高层住宅为主,均价为9000元/平方米。

    但是,当记者表示自己为外地户籍人员,且未在本地缴纳社保、个税时,该项目置业顾问则声称“现在限购政策已经‘松动’了,可以操作。”

    据介绍,无购房资质的客户可以先缴纳五成首付款,随后通过项目公司提供或自行联系的第三方中介机构,以支付5000元/年的价格代缴三年的个税,三年届满即可顺利网签。在此期间,购房者交完首付款后,便可装修入住。

    而在解决了客户购房资质问题之后,该项目还推出了诸多“优惠”措施。上述置业顾问告诉记者,由于完成个税缴纳需要三年时间,所以首付款方面不必一次付清,而是可以选择分期支付。

    记者获得的一份签订于2018年9月的商品房买卖合同显示,买受人先支付总房款的10%,随后可将总房款的20%、10%、10%分别于2018年11月、2019年3月与6月分三次付清。

    另一方面,相关文件还显示,在签署草签合同三年内,如果出现房价下跌的情况(以届时国瑞生态城同类房屋申报备案价格为准),购房者可决定解除草签合同,并由出卖人按草签合同价格进行回购。

    此外,记者了解到,该项目在售各个户型还将“获赠”一定的面积。例如,85平方米的户型原为一室一厅,但是等到相关政府部门验收之后,开发商即会将相邻挑空区域的墙体打掉,改造成为二室一厅,多获约10平方米的建筑面积。

    而这一操作则需业主签订一份由开发商提供的《改造委托书》。相关协议指出,业主自愿委托实施改造,并对改造行为、改造结果及政府法律、政策的执行承担责任。委托改造时间为房屋交付后5个月。

    同样宣称可以通过上述形式代缴个税以获取购房资质的还有荣盛紫竹苑项目。

    2016年4月,荣盛房地产发展股份有限公司(002146.SZ,以下简称“荣盛发展”)发布4月份新增土地储备情况简报。宣布以8868万元的价格完成了对廊坊东领房地产开发有限公司100%股权收购,同时取得了其拥有的廊坊市永清县益田7号地块的土地使用权。据披露,该地块位于一纬道两侧、百合路以东,出让面积196800平方米,容积率1.8。这一地块即为目前的紫竹苑项目。

    据项目置业顾问介绍,该项目目前在售紫竹苑二期2#、11~15#房源,以81~130平方米户型为主,均价为9000元/平方米。此外,置业顾问还强调,若购买该项目房源,购房者必须购买约10平方米、总价约16000元的地下室。

    对此,该县房管局稽查队工作人员表示,可以确认这一行为是捆绑销售,属于违规操作。购房者可前往县物价局进行反馈,由该局核查并进行相应的行政处罚。

    “备案”房源不限购?

    “我们项目在限购之前已经‘备过案’了,所以不受限购政策的影响,可以直接购买,签网签。”

    在走访中,记者发现,除了通过代缴个税“等三年”才能获取购房资质外,还有个别项目宣称“不限购,可直接网签”。

    位于永清县韩村镇廊霸路北侧的中科嘉会城项目,由中科建(廊坊)房地产有限公司开发建设,总规划面积约3.07平方公里,旨在打造一座全国发展改革试点城镇。目前,其仅建有14~23#十栋高层住宅。

    “我们项目在限购之前已经‘备过案’了,所以不受限购政策的影响,可以直接购买,签网签。”该项目置业顾问告诉记者,所谓“备案”并非网签合同备案,而是指项目在草签之后,由于客户原因出现房源被清退的情况,新购房者只需进行更名即可。

    有熟悉永清房地产市场的业内人士告诉记者,事实上,永清目前确实存在个别项目“不限购,可以直接网签”。例如,有开发商在建设过程中,因资金不足,用部分房源向银行作抵押,这类房源在房管部门备案为“抵押”状态。等到抵押款项还清后,才可申请销售许可证,推向市场。所以,此类房源因其“特殊性”,已经备案,不同于通常意义的商品房受限购政策的影响。

    此外,另有做法是“撤备案”,即开发商可以自己“购买”房源,等前期流程都完成之后,再以“购房者”方面出现问题为由,无法或不愿购房,申请撤销合同。而这一操作,亦属于“已经在房管部门‘备过案’”。新购房者仅需进行更名,直接网签即可。

    虽然有不同的‘备案’形式,但对于新购房者,如果不具备购房资质,是否在签订正式合同时能够顺利通过房管部门的审核? 对此,该置业顾问仅表示,具体细节仍需“操作”,不便透露,但是房管部门“不会再审核”。

    该县房管局稽查队工作人员却表示,该县严格执行限购政策,不具备购房资质的人员均无法在本地购买商品住宅。所谓“备过案”的项目可以不受限购政策影响的情况并不存在,这一言论或为个别项目置业顾问为销售业绩而虚假承诺。

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