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2020年01月20日 星期一
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负债率居近10年高位大盘项目搁浅多年
合生创展迎来“朱桔榕时代”

    合生创展在广州有多个项目的开发周期超过10年,截至2018年底,仍有大量土地处于待开发状态。                                  摄图网/图

    本报记者陈婷童海华深圳报道

    2020年伊始,地产界又迎来一位二代掌舵者,其正是合生创展集团有限公司(0754.HK,以下简称“合生创展”)新任董事会主席朱桔榕,为朱孟依之女。

    朱孟依则正式辞任公司董事会主席及执行董事职务,离任后将以战略规划顾问的身份继续给予合生创展支持和意见。

    从业绩表现上看,合生创展近两年的规模增速有了明显回升。2018年、2019年的合约销售金额分别为149.75亿元和212.58亿元,同比增速分别达62%、42%。另一方面,合生创展在2018年9月3日迎来新一任行政总裁席荣贵。

    朱桔榕的接棒,看似建立在合生创展重现生机的基础之上,然而规模提速带来的还有合生创展出现近10年来最高水平的资产负债率。此外,合生创展2018年财报显示,公司在广州有多个项目的开发周期超过10年,广州TIT合生科贸园项目更是搁浅逾7年,合生TIT国际产业园项目启动招商也已过6年。

    针对上述相关问题,《中国经营报》记者致电并致函合生创展方面,截至发稿,对方未予以回复。

    “二代”接班

    即便离任,朱孟依将继续“发挥余热”,以战略规划顾问的身份继续给予合生创展支持和意见。

    1月13日早间,合生创展同时发布朱孟依辞任以及新一届董事名单公告,朱桔榕接过父亲手中的接力棒,获任董事会主席。与此同时,朱桔榕还担任公司董事会副主席、执行董事、副总裁、提名委员会主席和提名委员会成员。

    合生创展在公告中表示,朱孟依决定辞任的原因在于其考虑到经过多年发展,公司的管理系统已经成熟且集团表现趋于稳定,对集团未来的健康发展充满信心,并认为现在是退出董事会的适当时机。

    记者注意到,此番人事变动之后,朱孟依仍为合生创展实控人,通过100%控股公司新达置业有限公司持有合生创展52.14%股权。经过2018年末多次增持,朱桔榕则持有合生创展0.09%股权。

    值得注意的是,即便离任,朱孟依将继续“发挥余热”,以战略规划顾问的身份继续给予合生创展支持和意见。

    事实上,朱孟依对朱桔榕的培养由来已久。2008~2012年,合生创展接连出现多位总裁级高管离职,包括曾为深圳市政府副市长及中国工商银行深圳分行原行长的武捷思、出身中海地产的陈长缨和1994年加盟合生创展的“老将”薛虎等。

    在这期间,已加入合生创展3年的朱桔榕开始崭露头角。2009年,朱桔榕被朱孟依任命为总裁助理,分管财务和人力行政等方面工作,彼时,朱桔榕年仅20岁。尔后,就在薛虎于2012年3月1日辞任执行董事及行政总裁的一个月内,朱桔榕便获任公司副总裁。

    同样的境况发生在2013年7月11日,在中国工商银行上海市分行原副行长张懿辞任公司董事会副主席、执行董事和财务总监职务之时,朱桔榕火速上任董事会副主席。

    另一方面,在薛虎辞任之后,合生创展行政总裁一职持续空缺,直至2018年9月,中国建设银行广东省分行原副行长席荣贵才担任起这一职务。

    回看合生创展人事频繁变动的那几年,公司的业绩表现也呈现剧烈波动。2009年,合生创展迎来巅峰时期,销售额达到近150亿元,此后便一路跌跌撞撞,2014年下挫至53亿元,过后虽有所恢复,但直到2018年仍未能突破150亿元,合生创展似乎遭遇增长瓶颈。

    记者查阅合生创展历年财报发现,初任副主席的朱桔榕,曾在2013年为2014年的到来立下7项策略与安排,包括完成经营目标、提高盈利能力、打造品牌影响力、拓展多元化、强化信息建设、坚持人才强企战略、坚持审慎严谨的土地储备战略。

    值得注意的是,在接下来的几年时间里,虽然朱桔榕为来年设下的安排有减少的趋势,却频频提及“企业文化”一词,并称要在2018年及2019年“推动专业化管理,构建优秀企业文化”。从业务到管理,朱桔榕正在尝试全方位地施展自身的才能。

    这样的趋势亦可从公司战略层面的变化见到端倪。从2014年“保持乐观审慎态度”到2016年“顺应市场趋势”再到2019年“秉承稳中求胜”,合生创展逐步展露出更加包容的姿态。

    大量土储待开发

    规模提速背后,合生创展的资产负债率持续增长。

    1月9日,合生创展公布了2019全年未经审核的营运数据,公司全年实现212.58亿元的合约销售金额,较2018年同期的149.75亿元同比上升42%;合约销售面积约165万平方米,平均售价1.29万元,较2018年同期同比上升11.4%。

    克尔瑞排行榜《2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》显示,合生创展在粤港澳大湾区的土地储备建筑面积达1461万平方米,排名第五,仅次于碧桂园、恒大、保利与龙光;土地储备货值为2266亿元,排名第七。

    进入2019年以来,合生创展在拿地、并购以及旧改上亦有诸多动作。2019年2月,合生创展收购了广西阳朔项目的部分股权,计划分三期发展养老项目;2019年4月,合生创展签下广州海珠第二大改造片区,占地面积约109.74万平方米;2019年7月,合生创展以9.36亿元拿下江门两宗商住地块;2019年8月,合生创展收购了新城控股旗下位于杭州江干区的一宗宅地;2019年10月12日,合生创展联手珠江投资和东莞麻涌镇政府,拿下东莞麻涌镇五条村旧改项目。

    据最新数据披露,截至2019年上半年,合生创展拥有的土地储备总计2940万平方米,主要布局在广州、惠州、北京、天津、上海等一二线城市,其中,合生创展在广州、惠州的土地储备占比达48%。

    值得注意的是,规模提速背后,合生创展的资产负债率持续增长。2019年上半年末,公司的资产总值为1848.24亿港元、总负债为1148.78亿港元,资产负债率为62.16%,为自2009年以来的最高水平;银行及财务机构借贷总额494.59亿港元,较2018年底增加9%。

    再看合生创展的项目开发情况,2018年财报显示,合生创展在广州有多个项目的开发周期超过10年,截至2018年底,仍有大量土地处于待开发状态。其中,广州TIT合生科贸园项目自2012年收购以来尚未开始动工,广州TIT国际产业园项目也已招商六年。

    2019年上半年,合生创展拥有土地储备中的66%处于待开发状态,已落成的物业仅占14%。从营运能力方面来看,合生创展的存货周转天数从2016年的2155.69天上升至2019年上半年的3837.95天;公司有关销售及市场推广、一般及行政开支的经营成本在2019年上半年上升26.8%至10.84亿港元。

    2019年8月22日,花旗发表研究报告将合生创展的目标价从5.14港元上调至6.4港元,但继续维持“沽售”评价。花旗认为,基于公司新购入土地及面对执行能力的挑战,对公司快速扩张的计划保持审慎态度。同时,由于公司长期策略的不确定性,花旗认为需要见到公司盈利更为清晰化后才能重新对股份进行估值。

    值得一提的是,2019年12月3日,合生创展首出国门,宣布通过全资子公司以约1.14亿美元收购一宗位于美国纽约曼哈顿的空地,拟将该物业发展为一幢新楼宇。随后,合生创展宣布,公司已于12月10日将全资子公司的全部股权转让予一家基金,并完成交割,最终收到管理费及分享发展项目的利润。

    2020年1月13日公布朱桔榕接任董事会主席时,截至当日收盘,合生创展报收8.23港元/股,涨幅为4.05%。当市场对于朱桔榕上任消息给予信心之后,昔日“地产航母”合生创展又是否将给市场带来耳目一新的面貌,投资者们都将拭目以待。

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