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2020年01月20日 星期一
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“白衣骑士”遇见“拿地飞虎队”
世茂福晟全方位合作背后的生态逻辑:“将面粉做成奶油蛋糕”

    许世坛表示,双方都不会做亏本的生意,肯定会赚钱,但是需要时间。

    摄图网/图

    本报记者张家振福州报道

    “拿地飞虎队”福晟集团马失前蹄,幸遇“白衣骑士”世茂集团拔刀相助。

    1月13日,世茂集团与福晟集团在福州联合举办品牌发布会,正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。未来,双方将联合打造世茂福晟新平台,在全国范围内进行房地产开发、建筑施工和物业经营等领域内的战略合作。

    福晟集团在房地产业内曾以“闽系黑马”著称。2015年,基于“新一轮收并购春天即将来临”的判断,福晟集团成立由董事长潘伟明亲自挂帅担任总司令的“拿地飞虎队”,在3年多的时间里签下了107个项目,总占地面积约2000万平方米,总货值达到8100亿元。

    然而,突如其来的短期流动性危机让福晟集团这家志在冲击千亿目标的“大鱼”搁浅止步,苦心经营的土储“面粉”也即将成为世茂集团拿来做“奶油蛋糕”的最好原料。

    发布会结束后,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在接受包括《中国经营报》记者在内的多家媒体联合采访时并不讳言福晟集团此前面临的短期流动性问题,即短期债务需要换成长期债,将成本高的债务换成便宜的,“我们会配合金融机构一起做这个事儿”。

    对于业内关注的股权合作、债务重组等问题,许世坛表示,股权合作将由世茂集团来操盘,但需做完尽调后以公告形式对外披露。

    千亿“大鱼”搁浅

    2016~2017年,福晟集团在资产价格高位时拿地,并且大部分是采用信托、基金等“短债长投”的融资模式。

    官网资料显示,福晟集团创建于1993年,是一家地产、建筑两翼协同,涉足贸易、物业管理等领域的大型综合性企业集团,旗下项目遍布福州、长沙、深圳、广州、中山、东莞、珠海、郑州和天津等全国20多个省市。

    福晟集团在房地产业内曾一度以“黑马”的姿态狂奔。2018年,福晟集团以621亿元的销售额位列房企第45名,在主要闽系房企中排名第七。同年,潘伟明提出了地产板块营收跨越千亿元的计划。

    “到2020年,我们把目标定为销售规模1300亿元,行业排名是前30位。”据福晟集团董事兼福晟地产集团执行总裁郭国强此前介绍,具体到2018年、2019年、2020年这三年,我们定的销售目标是从600亿元、900亿元到1300亿元。

    福晟集团步入全国规模化扩张之路始于2015年,当年9月一个由潘伟明亲自挂帅担任总司令的“拿地飞虎队”正式组建,“拿地飞虎队”由10个大队组成,包括8个区域大队和支援大队、机动大队,在高峰时队员超过300名。

    在“年薪制+拿地奖励+跟投”的考核机制激励下,福晟集团并购拿地、囤粮拓储成效立杆见影。在区域和并购标的选择上,2017年12月11日,福晟集团启动“H+4”(一区两湾四核心)聚集、深耕为主导的战略,即环杭州湾大湾区、海西城市群、粤港澳大湾区组成的H,和天津、郑州、武汉、长沙四个核心城市。

    据媒体报道,2016~2017年,福晟集团在资产价格高位时拿地,并且大部分是采用信托、基金等“短债长投”的融资模式。

    凶猛扩张让福晟集团销售收入和房企百强排名扶摇直上的同时,也让资金链开始紧绷。数据显示,截至2019年上半年,福晟集团经营活动产生的现金流净额为-3.27亿元,而2018年同期为11.54亿元;负债总额为741.34亿元,净负债率为138%。在负债结构中,短期负债占比最高,为443.47亿元,占比59.82%,而其银行结余及现金约为9.85亿元,一年内到期的借贷金额为23.04亿元,现金不足以覆盖短期负债,短期偿债压力较大。

    如今,这些优良资产将成为世茂福晟平台做奶油蛋糕的优良面粉。根据计划,双方将在全国范围内展开房地产开发、建筑施工、物业经营等多个领域的战略合作。

    构建生态平台

    2019年初至今,世茂集团已陆续收购了泰禾集团、粤泰股份、明发集团等多家房企的资产包,累计斥资近200亿元,并替代融创中国荣升新一代“并购王”。

    2019年对中国房地产企业来说是蛮难的一年,“很难”已经变成大家的共识。在媒体采访环节,许世坛开宗明义,对当前国内房地产市场面临的发展形势和难题做了细致解读。

    在许世坛看来,尽管2019年全国楼市销售总规模达到16万亿元,创下历史最高纪录,但供应量也显著增长,“实际上开发商也面临去库存的压力和利润进一步收缩的压力”。

    对于房企并购整合问题,许世坛表示,以前地产行业可能更多的是“大鱼吃小鱼”,下一步实际上是“大鱼吃大鱼”,在并购整合时代会更加残酷。前几年房地产行业更多的是拼规模,现在已经不是单纯拼规模的时候了。

    “2019年世茂集团做了很多并购整合,我们希望打造一个生态平台,大家在生态平台上共同发展。”许世坛表示,我没觉得跟泰禾集团和粤泰股份等的合作是收购行为,我们都是双赢的,而且我们双方还持有股份,只是由世茂集团来操盘、入账,我们会占比较大的股份。

    据不完全统计,2019年初至今,世茂集团已陆续收购了泰禾集团、粤泰股份、明发集团等多家房企的资产包,累计斥资近200亿元,并替代融创中国荣升新一代“并购王”。例如,2019年以来世茂集团与泰禾集团多次签订股权转让协议,受让泰禾集团广州院子、南昌茵梦湖和杭州蒋村等多个项目的股权,在多个资产包中持股比例超过50%。

    在许世坛看来,世茂集团希望双赢,在合作中不只是派驻团队,同时带来采购、工程管理和内部运营系统等于一体的产业链,通过引进众多的文化、医疗和教育资源为项目和城市赋能。

    具体到与福晟集团的合作,许世坛表示,建立生态系统是很重要的,实际上福晟集团也是看中世茂集团建立生态系统的这种能力,所以希望世茂福晟这个品牌会越做越大,构建起“1+1>2”的共赢局面。

    在致辞中,福晟集团董事长潘伟明也对世茂集团“地产合作生态圈”的理念及实际成效表示高度认同,他说,“双方的优势资源和能力具有很好的互补性,此次携手将有利于双方更好地发挥整体协同效应和规模效应,有力提升市场竞争力。”

    据了解,世茂集团及福晟集团双方缔结联盟,将立足于现有优势资源,整合上下游产业,进一步发挥品牌、人才、规模、技术、管理、资金、资质、机制等方面优势,全面提升企业综合实力,在携手铸造全新平台的同时,共同分享其在上下游产业中所积累的强大优势资源及红利。

    不做亏本生意

    企业最终还是要追求利润。一袋好的面粉是做成面条、馒头,还是生日蛋糕,附加值会有很大的不同。

    世茂集团与福晟集团近期就双方合作内容及形式进行多轮磋商,最终达成深化推进全方位合作的共识,双方将联合打造世茂福晟新平台,积极赋能城市发展。

    在许世坛和世茂集团执行董事、海峡发展公司董事长兼总裁吕翼看来,双方在各自发展过程中形成了各自的比较优势,各有所长,有助于形成优势互补、共荣共生的协同发展局面。“世茂集团的强项体现在资金管理、融资能力、操盘能力、工程质量和施工管理等方面,而旧改恰恰是世茂集团的短板。”许世坛表示,福晟集团有几千亿元的旧改资产,这个利润是很高的,旧改也是世茂集团较弱的领域。

    许世坛认为,世茂集团的土地储备规模在全国开发商中差不多可以排第七八位,但旧改可能要排到20名以后。世茂集团的旧改资源货值大概在1000亿元以内,如果加上福晟集团的4000亿元,可能就会排到前五六名,我们就会弥补这个短板。

    而在潘伟明看来,世茂集团在组织管理能力、融资能力、资金统筹、现金流和提升产品附加值方面都是挺强的,刚好我们需要这样的战略合作伙伴来做产品提升工作。“世茂集团的现金流管理相当到位,这也可以弥补我们的一些不足,将来世茂福晟绝对不会出现现金流和资金问题。”潘伟明表示。

    “不做亏本生意”,正成为许世坛和潘伟明这两位世茂福晟全方位合作“操盘手”的共识。

    许世坛表示,我想我和潘主席都不会做亏本的生意,肯定会赚钱,但是需要时间,需要把福晟集团的短期债务换成长期债,将成本高的债务换成便宜的,同时需要把一些刚需盘升级成改善性项目,通过管理体系的变革,提升产品附加值和效益。

    “企业最终还是要追求利润。一袋好的面粉是做成面条、馒头,还是生日蛋糕,附加值会有很大的不同。”潘伟明表示,如果世茂集团没有专业能力,不可能将面粉打造成更高价值的产品,将面粉打8折卖,资产肯定出问题。因为金融机构的债务是固定的,肯定是要还的。

    对于世茂福晟这一全新平台的运作,吕翼表示,作为独立的平台目前是联营的状态。福晟集团的一些楼盘可能很快就会改成世茂福晟楼盘,我们会全面进入代管模式。同时,世茂集团会对原来福晟集团的架构进行比较大的改革,这种改革都是积极向上的,以精简和提升股东效益为目的的。

    “从1月份开始,就要全面提升产品品质、销售渠道和管理水平,最重要的是提升项目售价,而且被市场接纳,这是我们团队现在最迫切需要做的事情。”吕翼表示。

    据世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸介绍,目前财务工作正处于过渡阶段。“我们希望通过输出管理品牌,采用代管、代建的形式,能够让福晟集团渡过目前面临的暂时困难,尽快地恢复生产。”

    汤沸表示,在财务安排上,我们会同福晟集团的财务团队一起依靠世茂集团的资源,根据项目的实际情况和债务情况推进债务重组工作,也希望通过经营,能够让福晟集团逐渐恢复债务清偿能力。

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