第05版:封面故事 上一版3  4下一版
 
版面导航

第01版
头版

第02版
要闻

第03版
事件
 
标题导航
首页 | 版面导航 | 标题导航
2020年05月06日 星期三
下一篇 4 放大 缩小 默认
大佬20年沉浮录:上海滩夺地风云

    一线调查

    本报记者周远征上海报道

    2010年2月1日下午,上海土地交易中心里气氛凝重,复星掌门人郭广昌和上海证大掌门人戴志康低声私语。

    17点29分,外滩8-1地块开始竞价。此地块也是上海首例勾地制方式进行拍卖的地块,即地块出让采取预申请和有竞价招标的方式,开发商要通过预申请、投标评标和现场竞价才能获胜。上海证大对于这个地块志在必得。起拍价91.1亿元,与上海证大叫板的是上海一家本地老牌国有房企。谁也没有预料到,一场可能极度激烈的竞价,几分钟后就偃旗息鼓。

    10年后,《中国经营报》记者在已经由复星完成建设的外滩8-1地块(外滩金融中心)探访时,一位曾经在上海这家老牌房企任职的资深房地产人士幽幽地说:“国有企业要拿一块价值近百亿元的地块,怎么可能会轻易放弃呢?”他透露:“那时候,现场人士接到了一通电话。”

    谁打了这通电话,电话里讲了什么,时间过去太久尚不可知。只是这宗备受关注的拍卖,最终成交价比业内人士预期会过百亿元大关有了不小的差距,溢价率只有2.4%。以“候补”身份进入竞价阶段的戴志康无疑捡了个大便宜,然而,他并没有实力开发这块地王。这块地王随后在戴志康、SOHO中国董事长潘石屹、郭广昌等几番缠斗后,最终彻底落到了复星系手中。10年后的戴志康,大胆进军P2P之后,已深陷囹圄。

    2020年3月31日,围绕距离外滩8-1地块只有4公里的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块(地块公告号:202002701,以下简称“虹口地块”),又上演了一场拿地好戏。中海(2019年中国地产销售额排行榜第7名)、万科(第2名)、华润(第10名)均给出了一致的34.3亿元人民币的报价后,进入起拍环节却只有中海举牌。中海地产最终以34.3亿元的底价,零溢价拍得这宗宝地。

    几天后,上海经侦总队一场特别行动展开,3家房地产企业的多位人士被警方调查。

    幻灭

    农凯集团无力开发之际,关于该地块涉及腐败的举报也送到了中央。经过一段时间的博弈,最终该地块被当地政府收回。目前,东八块已经成为了一片绿地。

    “想拿地,太难了,我们只有在上海的远郊区域拿点地。”2020年4月9日晚上,一家屡屡入围中国前10强房企的区域品牌总夹着一块鸭肉放进了嘴里。他接着说:“这些郊区的地,说实话还不如去苏州买,太偏远了,生活很不方便。”与他相邻而坐的住宅产品上海销冠的某房企华东营销总接过话茬:“拿地也是难题,合作开发又容易产生纠纷。”

    当天晚上,中海、万科、华润“围标”虹口地块的消息就已经悄然释放出来。20年来,上海滩房地产市场的故事不断在上演。

    2000年,36岁的戴志康杀奔上海滩房地产市场。五道口金融学院毕业的戴志康,其发展的重要基石是密布于金融系统的校友同学资源。戴志康在体系内短暂待过一段之后,开始了期货和股市操盘。1995年的“327国债期货事件”,据说戴志康从中足足赚了2000万元。随后,其在股市坐庄苏常柴(000570.SZ),斩获颇丰。

    1999年,上海市全年房地产业增加值210.53亿元,比上年增长15%。进入2000年后,上海市继续扩大内需,发展房地产成为重要抓手,上海滩房市已然蠢蠢欲动。这一年,上海新的预售制度开始实施之外,工商银行、建设银行相继在沪推出“零首付”个人住房按揭贷款,进一步刺激了房市。众多利好政策推动下,上海滩房地产的黄金10年开启。

    这一年,日本漫画《中华小当家》也在上海流行,第34集“魔都上海,黑暗料理界的宣战”,让“魔都”一词渐为人知(魔都最早应是作家村松梢风在1924年的代表作《魔都》中,描写了20世纪初租界时期的上海,这也是上海第一次在文字上被称呼为“魔都”)。

    “魔都”,自然需要“魔法”成就。戴志康在上海滩房地产市场的“魔法”,正是其在资本市场熟练运用的高杠杆技法。其自述:“4亿元的土地,我可以先付4000万元定金把它拿下来,后面的钱逐步付,但是等到我第二笔钱要付之前,这地可能就涨了,如果我有后续的钱我就会继续投,如果没有后续的钱我就分一半给别人,那时候已经升值了,我4000万元可以赚4000万元,放大胆地去做。”这套玩法屡试不爽,2000年开始,上海证大在浦东拿地2000多亩,相继开发了联洋社区、水清木华、大拇指广场、喜马拉雅中心等多项目。他也不断在一些场合阐释“金融的本质就是杠杆”。

    2000年,上海滩各种势力的明争暗斗,也越来越激烈。戴志康在上海滩野蛮生长之时,周正毅(39岁)、郁国祥(30岁)、张荣坤(27岁)、刘根山(43岁)、郭广昌(33岁)等上海滩大佬也竞相登场。

    20多岁到40多岁的,这帮年轻人和中年人,充满了嗜血的斗志。“似大江一发不收,转千弯转千滩,亦未平复此中争斗,又有喜又有愁,就算分不清欢笑悲忧,仍愿翻百千浪。”(电视剧《上海滩》主题曲,黄沾填词)

    周正毅与郭广昌的一场隐秘暗斗,发生在2001年。2002年10月发布的“福布斯中国富豪百人榜”排名,周正毅排名第11位,郭广昌排名第9位。

    2001月11月28日,刚刚成立不到一个月的复星投资与豫园商城签署了控股权转让托管协议,转让价为3.8元/股,转让总金额为2.34亿元,复星投资成为豫园商城新的第一大股东,持有豫园商城6166万股,占总股本的13.25%。2002年6月,复星投资又受让了6.75%的股份。

    然而,极少有人知道彼时周正毅也在觊觎。多年后,本报记者在进一步的调查中确认,豫园商城的争夺战中,周正毅亦卷入其中。

    豫园商城未能如愿后,周正毅加大了在上海拿地的力度,力图成为真正的上海首富。一位接触过周正毅的人士对记者曾表示,周正毅那时候很狂,曾言及自己才是上海首富!

    2002年5月28日,周正毅旗下的农凯集团以零元地价,拿到了总占地近18万平方米的“东八块”开发权,条件是农凯集团要负责8个街区中1.2万户居民的拆迁安置。根据2001年上海发布的68号文件规定:旧区改造过程中,鼓励居民回迁,同时开发商可以享受“土地出让金为零”的政策。

    周正毅获得了黄金地块之后,厄运却来临。2003年5月26日周正毅被拘,其掌控的农凯集团也曝出众多问题。农凯集团无力开发之际,关于该地块涉及腐败的举报也送到了中央。经过一段时间的博弈,最终该地块被当地政府收回。目前,东八块已经成为了一片绿地。冥冥中,未能被开发商快速开发,最终变成绿化用地也算是上海人民的小确幸。

    资本江湖里隐秘而传奇的“小宁波”郁国祥,也是在这一段时间狩猎上海滩。一宗法院判决书显示,郁国祥在2002年12月6日取得上海某地块后,上海浦东新区要求其补差价。随后,郁国祥找到上海市委原副秘书长、办公厅主任孙路一(已因犯受贿罪被判刑)协助。

    2005年1月8日,在孙路一的帮助协调下,浦东新区国资办决定在降低C1C2地块容积率的基础上降低土地转让价,同意郁国祥只交纳1.188亿元的补差价。这宗地块之外,让郁国祥声名鹊起的一宗收购是2003年以1.5亿美元收购静安希尔顿。

    一位熟悉郁国祥的人士对记者表示,静安希尔顿收购其实还有鲜为人知的隐秘背景。多年来,记者在调查郁国祥期间,挖掘出更多故事,郁国祥的能量俨然在这些年里又已经升级。力量来源于何方,记者将在后续的报道中揭秘。(小的秘密容易泄露,而重大机密通常却容易保守。——切斯特菲尔德)

    刘根山、张荣坤这一前一后两个上海公路大王,在高速公路领域收获颇丰之外,也曾涉足上海滩地产。刘根山与周正毅都出生在杨浦区,早年二人还有合作。记者持续跟踪调查,亦发现二人共同的香港隐秘经历或许是其能够发家的重要原因之一,这也是一些神秘发家的人士真正的第一桶金来源。

    记者查阅香港公司注册处信息发现,周正毅在20世纪90年代设立或收购的公司均已注销,刘根山在80年代末设立的20余家香港公司目前尚有少量未注销。刘根山的居住地址为上海西郊庄园附近一个纯独栋别墅区,平均每户占地2亩,小区环境甚好。

    刘根山进军上海房地产之后,依托其掌控的上海茂盛曾经在崇明与大小洋山港附近约6000亩的土地储备。刘根山曾经在崇明岛插队,他与出生在崇明岛的神秘富商密春雷(央视主持人董卿老公)是否有交集呢?

    2002年,正值刘根山高光时刻买下了位于徐汇区康平路83号和91号两处价值不菲的洋房。产权清晰的洋房,数量稀缺,每一栋都有历史的痕迹。如同《安家》电视剧里的草根富豪,发家后往往想谋求一栋传承百年的顶级洋房。

    2005年,刘根山与其妹妹、妹夫因为重庆奎星楼收购之后的股权分配问题闹僵,最后恩断义绝。彼时,记者与刘根山及其妹妹、妹夫就双方这桩纠纷背后的故事分别进行了接触。

    豪门恩怨,往往也是一个家族破败的征兆。刘根山的厄运,其时已然接踵而至。2004年,建设银行董事长张恩照案件事发,一路追查下来也涉及到刘根山。张恩照在刘根山发家过程中,提供了诸多支持。刘根山也曾通过旗下公司向建设银行上海分行多位人员行贿。

    然而,拥有特殊人脉的刘根山并没有直接受到牵连。直到2008年,刘根山因为涉嫌诈骗被有关部门带走,最后获刑8年。

    而在刘根山之前,福禧投资集团前董事长张荣坤(2005年福布斯内地富豪榜第16位)亦在稍早时就因为社保案事发被拘捕,2008年获刑19年。

    众多地产商在上海滩野蛮生长之时,上海滩地产乱象也频频发生。中央督查组进驻之后,上海市也进行了治理整顿。2004年,时任上海房地产管理局局长蔡育天在专题审议会上,简单透露了政府对于进一步完善房地产市场的措施,政府将进一步盘活存量土地,调控增量,同时进一步完善土地招投标制度。

    这10年里,野蛮生长的他们有坠落也有欣喜。周正毅、刘根山、张荣坤相继陷入牢狱,郭广昌、许荣茂、戴志康等人则顺风顺水。上海市土地财政却在这10年里不断丰收。2009年,上海土地财政出让收入达到了992.63亿元,比上一个高峰2007年高出106%。

    “我也何尝喜欢上海呢! 可是我总觉得上海固然讨厌,乡下也同样的讨厌;我们在上海,讨厌它的喧嚣,它的拜金主义。”(茅盾的蚀三部曲之《幻灭》,静女士所言)

    下转 A6

下一篇 4 放大 缩小 默认
  © 版权所有 中国经营报社 合作伙伴:方正爱读爱看网
   第01版:头版
   第02版:要闻
   第03版:事件
   第04版:特别报道
   第05版:封面故事
   第06版:封面故事
   第07版:事件
   第08版:财经
   第09版:金融
   第10版:银行
   第11版:银行
   第12版:银行
   第13版:银行·保险
   第14版:资本
   第15版:新金融
   第16版:新金融
   第17版:资管
   第18版:资管
   第19版:医药·健康
   第20版:医药·健康
   第21版:区域经济
   第22版:区域经济
   第23版:区域经济·地产
   第24版:地产
   第25版:地产
   第26版:地产
   第27版:家电·旅游
   第28版:家电·地产
   第29版:公司
   第30版:TMT
   第31版:TMT
   第32版:能源·化工
   第33版:能源·化工
   第34版:能源·化工
   第35版:商业案例
   第36版:与老板对话
   第37版:车视界
   第38版:车视界
   第39版:车视界
   第40版:车视界
   第41版:快消
   第42版:快消
   第43版:快消
   第44版:快消
   第45版:先锋话题
   第46版:先锋话题
   第47版:评论
   第48版:专栏
大佬20年沉浮录:上海滩夺地风云
上海滩夺地风云