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2020年05月06日 星期三
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信托通道费大涨6倍 地产业务“明股实债”规避监管

    本报记者樊红敏郑利鹏北京报道

    近日多位业内人士向《中国经营报》记者表示,由于地产业务额度紧张,信托公司很少再开展地产类通道业务,同时部分信托公司也在向真实的地产股权投资业务探索转型。

    不过,据记者调查了解,业内不乏以“明股实债”方式规避融资类额度限制,以向非地产公司发放贷款为名,变相给其关联地产公司提供融资等非常规业务。

    控地产、压降融资类业务等监管“组合拳”之下,如何在合规的同时,还能不失去地产业务这块“肥肉”,正在成为信托公司探索的焦点。

    监管倒逼之下,有限的地产额度,如何发挥出更大的效益,成为信托公司思考的课题。

    近日,某央企信托公司内部人士透露,“地产业务额度金贵,地产类通道费用已经涨到了1.5%,而且公司几乎已经不做地产通道业务量了。”

    多位信托公司内部人员向本报记者确认了上述现象。相关统计显示,严监管之前,2018年8月至2019年初,地产业务主流通道费率主要在2‰~3‰。

    公开报道显示,2019年下半年开始,监管部门要求信托公司严格控制房地产信托业务,规模不得超过2019年6月30日的额度。2020年,监管方面的要求是“房地产信托额度务必不能超过2019年底。”

    多位业内人士向本报记者表示,包括房地产供应链融资业务,购房尾款融资业务、真实应收账款融资业务、房地产融资租赁、房地产投资信托(REITS)等地产类多元化创新业务,以及地产类通道业务、“明股实债”类地产业务、真实地产股权投资业务都被计入了房地产业务额度。

    “只要融资企业营业执照上有地产类的业务,都算信托公司地产业务。”华南某信托公司高管表示。

    在纳入统计的泛地产类业务范围更加宽泛的同时,2019年末较2019年上半年,地产业务规模已经较大规模的下降。

    根据用益信托研究院统计数据,从季度走势来看,2019年3季度成立规模比2季度减少619.73亿元,4季度比3季度减少106.3亿元。

    本报记者从多家信托公司内部了解到,目前信托公司在地产业务方面,需要做到清算和续作之间的平衡,到期清算一笔,释放出额度来,才能续作新项目。

    除了减少开展地产通道业务之外,记者注意到,部分信托公司已经开始加速对地产业务转型、变通的探索。

    华南某信托公司表示,公司正在研究地产基金业务,目前在架构设计阶段,还没有项目落地。另外多家公司内部人员表示,公司正在往真实股权方向转型。

    据记者了解,为开展地产股权投资业务,有信托公司内部还专门制定了《展业指引》,对合作方、项目选择、交易结构设计等相关问题进行具体明确和限定。

    地产基金业务就是其中之一,其基本架构为:信托公司设立信托计划,由信托计划认购私募基金(即认购有限合伙企业LP份额),再由私募基金投向房地产项目公司。

    “信托公司在这方面(真实股权投资)并不擅长,真实的股权类产品也很难销售出去,规模基本上可以忽略。”南方某信托公司高管表示。

    颇值得一提的是,信托公司却可以通过“明股实债”类地产业务,轻松规避压降融资类业务的监管政策。

    用益信托数据显示,截至2020年4月29日上午,已有近20家信托公司,累计参与设立了202只(含一只信托产品分设多期)地产类股权投资信托。从信托功能分类上看,上述202只产品,无一例外,均被划分为“投资类”。

    记者注意到,上述股权投资类信托中,有部分产品植入有限合伙架构,属于地产基金模式,但无论是地产基金模式,还是地产股权模式,多数都设置了固定收益率,抵押担保措施齐全,产品期限多在两年(含)以下。对于此类产品,某信托公司研究部人员直言,“大部分是明股实债。”

    “地产基金模式只是比单纯股权投资模式多了一层有限合伙而已,信托层面不好设计和披露的,可以拿到基金层面实现,说白了,就是明保变暗保。”上述华南信托公司高管表示。

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