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2020年05月06日 星期三
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阳光城迈入“后两千亿时代”:净利润增长超三成发力“引战”与“旧改”

    文/郭致齐

    距进入“千亿房企”行列仅仅一年,阳光城集团股份有限公司(以下简称“阳光城”,000671.SZ)销售规模便跨过2000亿元大关。

    年报披露数据显示,2019年,阳光城实现营业收入610.5亿元,同比增长8.11%;归母净利润40.2亿元,同比增长33.21%。同时,近年来公司首次将分红比例提高至20%以上,实现每10股派发现金红利2元。

    除了维持的规模、利润和财务指标“铁三角”的平衡,对于阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌而言,通过引入战略投资人、加大分红比例等提升资本市场认可度,也是2020年以及未来的重要目标。

    “规模我们会持续追求,名次我们也在意,但不能太在意。实现了2000亿元之后,我们更有条件关注品质提升和财务改善。”在2019年阳光城业绩会上,朱荣斌如是说。

    规模、债务“平衡术”

    “对企业来说,规模、利润与财务之间的关系好比一个‘不可能的铁三角’,理论上是不能完全兼顾的,但在一定的程度上是可以实现这三个指标(的优化)。”朱荣斌在业绩会上表示。

    年报显示,2019年,阳光城实现营业收入610.5亿元,同比增长8.11%;归母净利润40.2亿元,同比增长33.21%。净利率较上年期期末提升0.16个百分点达到7.08%,归母净利润率提升1.24个百分点至6.59%。

    销售规模更是首次突破双千亿元大关。相关数据显示,阳光城2019年累计实现销售金额2110.3亿元,销售面积1713.3万平方米,分别同比增长29.58%和35.29%,销售增速位列TOP20房企前列。

    对此,地产分析师严跃进表示,2019年阳光城的业绩值得肯定,整个数据在行业内增长速度非常快,“也是这两年窜得比较猛的房企”。

    克而瑞研报分析称,规模的增长,一方面得益于近两年合作开发的撬动;另一方面,也是企业在营销管理方面不断强化与提升的结果,通过对营销、运营和项目管理等多职能的综合考核,实现营销指标的均衡化,“开展即决战,月月是年关”,同时也实现了区域公司的自驱发展。

    “自2017年起,阳光城致力于调结构、去杠杆,成效显著。”正如朱荣斌所说,阳光城多项债务指标实现优化。报告期内,公司资产负债率至83.5%,同比2018年底下降0.9个百分点;降低有息资产负债率至36.5%,同比2018年底下降6.3个百分点;降低净负债率至138%,

    同比2018年底下降44个百分点。

    此外,阳光城有息负债总额1123亿元,在不增加有息负债总额的约束下实现了规模的快速增长;有息负债短长比优化至3∶7,现金短债比1.25;同时,提升银行融资比例,非银占比降至25%。

    阳光城也持续加强现金流管控。报告期内,公司全口径回款1692亿元,回款额增长29.8%,回款率80.20%,连续两年保持回款率80%以上;截至2019年末,账面现金419.8亿元,同比上升10.9%;公司已获得多家银行的授信总额1078.2亿元,其中未使用授信余额474.6亿元。

    而在融资成本方面,朱荣斌表示,阳光城积极关注融资形式多元化,拓宽资金渠道,积极进行CMBS等创新的融资方式,并实施发行的美元债和公司债券。“在全行业融资成本上升的情况下,我们在报告期内平均融资成本7.71%,有效地控制了投资成本。”

    值得一提的是,得益于良好的经营业绩和控杠杆成效,阳光城在过去一年中获得多家境内外评级机构上调评级,境内主体评级首次获得“AAA”。

    “2020年我们整体的融资大基调还是控规模、降成本和调结构。”在阳光城CFO陈霓看来,评级的提升对公司境内外融资成本是利好。2月份发行了3.75年期的海外债,整体平均成本是8.25%;3月份发行了一个定向投资人;近期发债20亿元,发行利率2年期为6.95%,3年期是7.3%,“相信公司今年整体的融资成本还有非常大的空间。”

    多元化拿地

    笔者了解到,2019年,阳光城通过收并购、招拍挂、加大旧改等多元化方式新增总地价656亿元,权益地价492亿元,新增货值2798亿元,同比上升31%。

    权益比例上,阳光城新增土储平均权益上升15个百分比,达到了70%。支付总地价656亿元,新增货值2798亿元,平均成本5168元/平方米。

    截至2019年底,阳光城土地储备总计4523万平方米,储备货值6324亿元,其中一二线城市可售货值占比74%。其中,一线城市占比26%,二线城市占比48%。

    “应对日夜激烈的招拍挂市场,我们在过去见长的收并购能力之外,又培养起了旧改能力。”据朱荣斌介绍,阳光城重点选择相对成熟的项目,在项目的中后期介入,争取项目能够短期内确权,一年内能实现施工。

    报告期内,阳光城重点选择了19个城市进行试点,现已经在广州、深圳、太原、昆明、贵阳相继落地或者确权了多个项目。山西流村作为第一个旧改落地项目已于2019年实现供货,并上市销售。“通过以上方式,我们也实现了总土储规模合理、区域布局合理。”朱荣斌如是说。

    “国家布置的老旧小区的改造又将释放出新的投资亮点。特殊时期后客户的需求变化,对住宅的空间功能、安全、健康、服务等等又提出了新的要求,都会给我们带来很多的市场机会。”在朱荣斌看来,“旧改”未来将成为阳光城重要的增长极。

    严跃进告诉笔者,现在不少房企同时具备招拍挂、收并购和旧改三种拿地方式,能够在保持高周转的同时,选择一些成熟的、具有较大投资价值的地块项目,“对于企业发展、业绩都有积极的作用。”

    值得一提的是,阳光城针对过往土地沉淀多、市场调控限价销售、土地储备过多可能带来额外财务负担的现实情况,改变了传统的“土地排名决定公司未来三年排名”的土储观念,2017年末开始调整土地投资方向,销多少、补多少,三年来投资实现了控负债与谋发展之间的平衡。

    对于下一步的拿地策略,阳光城副总裁兼投资负责人徐爱国表示,一是坚持稳健的投资政策,可能短期内会以频率换概率;二是坚持以销定投、量力而行的原则;三是拿地的策略和渠道会采取更加丰富的措施和手段;四是在投资标准上进一步强化,对市场、城市、地块资源要做更多、更全面的评估。

    据克而瑞预计,2020年阳光城将加大土地获取力度,预计新增3000亿~5000亿元货值土储。

    “2000亿+”新目标

    考虑到特殊时期的影响,阳光城将2020年的销售目标保守低调地定为“2000亿+”。

    “阳光城的风格是我们承诺的东西就一定要实现。”朱荣斌表示,在去年下半年,管理层就觉得2020年是一个不确定因素很强的年度,特殊时期的到来就增加了更多不确定性。“所以我们全年的销售目标有这么两个灵活性:一是2000亿+,到底加多少,这是一个变数;二是特殊时期的影响到底有多大,持续多长时间,现在谁也不能有一个准确的估计。”

    值得注意的是,去年11月,阳光城在全年业绩稳步达成之际,启动了组织变革,对集团、区域、基层三级机构架构进行全面的调整。

    事实上,早在2017年刚刚履新阳光城时,朱荣斌便搭建了一套全新的管理团队,使阳光城全国布局从17个区域增加到30个区域,随后逐渐整合为28个区域,并分为A、B、C三类。

    “一方面,逐步加大放权;另一方面,集团按照不同的职能、不同区域的成熟度,在裁判员、教练员和运动员的角色中不断地灵活切换。”按照朱荣斌的说法,目前28个区域已经合并成16个区域,其中对3个A级区域不断地进行

    高度授权,赋能区域集团化管理,同时提高人均效能,“我们定的目标,今年人均效能要达到每人3500万元以上”。

    在完成组织变革后,阳光城在年初工作会议上明确了2020年的工作任务,即“一个坚持、两个方向、六个目标”。

    具体而言,“一个坚持”是要坚定不移地围绕“规模上台阶、品质树标杆”战略开展一切经营工作;“两个方向”是指要在资本运作和生产经营两个方向上齐头并进;“六大目标”则将围绕引入战略投资人、提升股债资本市场认可度、销售目标、新增土储、品质工程及10万+交付等方面展开。

    应对特殊时期,阳光城也提出了三大基本思路,主动防范危机。

    据朱荣斌介绍,一是要保回款,提去化,采取一揽子创新的营销策略,适应更加严峻的市场形势;二是要往前行,不掉队。保持公司的持续进步、健康向前发展,不能跑输于大势;三是灵活、高效、随机而动。市场下行时,要能够应对危机,保证公司的安全运营,“一旦市场上扬,我们要及时抓住机遇,随时可以迎风起舞,趁时变化,善积跬步以至千里。”

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