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2020年05月06日 星期三
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领地等项目售楼处“打擦边球”宣传自住功能住建局称或涉虚假宣传
成都“商改住”调查

    誉峰遇见项目样板间内,放置有床、沙发、电视等设施,生活设施一应俱全。陈雪波/摄影

    本报记者陈雪波卢志坤成都报道

    “住两个人都可以的,除了不通燃气以外,和住宅基本上没有太大的区别。”位于成都市高新区的誉峰遇见售楼处置业顾问向《中国经营报》记者介绍了其“公寓”产品的优势,并且表示,“这个是可以用来自住的,我们留有烟道,用电磁灶做饭没问题。”

    其口中所说“公寓”其实为产权40年~50年的商业、办公类型的房屋,与产权70年的住宅用地类型区别很大。按照成都市相关规定,该商业、办公类型的房源不能用于居住,更不能在销售过程中宣传其居住功能。

    记者近日走访发现,成都市面上对商业、办公类项目进行居住功能宣传的项目不在少数,其中部分项目甚至将床、电磁灶、洗衣机等生活设施直接布置在了样板房,宣传其居住的舒适性。

    样板房生活设施一应俱全

    “两个人住也完全没有问题。里面比较温馨,很有家的那种感觉。”

    位于新都区的领地悦中心“公寓”项目于4月27日取得预售证,但在那之前,销售现场就已经热闹起来。置业顾问很早就开始向购房者介绍起该项目的“Loft公寓”产品。

    在销售现场,记者见到了一套39平方米的装修精致的样板房,其中分隔有类似“厨房”“卫生间”的功能分区,置业顾问记者介绍了放置洗衣机、冰箱的位置,在室内二楼,记者见到了已经布置好的“榻榻米”,“两个人住也完全没有问题。里面比较温馨,很有家的那种感觉。”置业顾问介绍。

    与领地悦中心一样,高新区的誉峰遇见售楼处的样板房里生活设施也一应俱全,除洗衣机、冰箱外,电磁灶、抽油烟机、淋浴喷头、沙发、电视等设备都已经安置妥当。

    誉峰遇见项目置业顾问表示,如果购房者喜欢样板房的风格,他们可以帮忙联系装修公司装修成一样的。关于是否能居住,置业顾问表示,“自己住肯定是没问题的。”为了帮助解决购房者的后顾之忧,她表示以后如果有需要可以帮忙找公司把房子租出去。

    此外,公寓销售方也会想办法缓解购房者的资金压力以促进销售,位于高新区环球中心一侧的大魔方公寓项目近日推出了“首付分期”政策,即把50%的首付在6个月内分三次支付完即可,每次分别支付10%、20%、20%。

    据大魔方销售人员介绍,这个项目的优势在于精装修交房,交房的时候衣柜、电磁灶、抽油烟机等设备都会赠送。销售人员在售楼处将一份大魔方的B3户型宣传页与一份未标示项目名称的彩色“空间规划示意图”送给记者,示意图中即显示了电磁灶、抽油烟机、淋浴房等生活设备设施的设计位置。

    位于天府新区武汉路的玖棠府项目同样在其宣传单页上显示了居住功能。该项目售楼处销售人员向记者介绍了一套41平方米的A1户型公寓,其中同样类似“厨房”“卫生间”的功能分区十分明晰。在另一份同样印刷有这套A1户型图的宣传页上,记者看到了“38~42m2MINI空间”“宜自住/宜投资”这样的宣传语。

    销售人员指着户型图向记者介绍,“这个房子开间3.6米,放一张2米宽的床,再放一个衣柜,还能留一个过道。”

    在另一套面积为92平方米户型的“公寓”样板房内,可以看到独立的“厨房”“卫生间”隔间,对这套面积较大的公寓,销售人员介绍,“这个(户型)和住宅其实是一样的,只不过它的性质是公寓。”

    经过记者核实,上述所提到的项目均为40年~50年产权的商业、办公性质产品。

    被利用的规则“迷障”

    中介人员利用普通购房者对“公寓”政策的一知半解,在想方设法来留住客户。

    记者采访过程中,多位置业顾问纷纷向记者介绍公寓项目的投资属性。领地悦中心的置业顾告诉记者,“你现在先买一套公寓,过五六年再买一套住宅,到时候你就拥有两套房了。”另有销售人员向记者介绍,粗略估计,买公寓的人里面,用于自住的人大概占到三成。

    关于公寓项目产权期满后怎么办,所有销售人员的回答基本一致。“到期的话它就会没有条件自动续期,要交一部分土地出让金,最便宜的一平方米15.6元,最贵的总价不超过1万块钱。你可以在《物权法》上面查到,第149条。”玖棠府销售人员介绍。

    商业、办公类项目的二手房交易税费比率显著高于住宅项目,关于这条交易“劣势”,销售人员同样给出了“解决方案”:“这个可以避开的,比如说以后你卖100万元,对房管局的合同你就写总价60万元,然后对你下个客户的合同,你就写100万元,他们做二手房的很清楚,有时候你只需要交10万元部分的增值税,那么就是1万多块钱。”

    中介人员利用普通购房者对“公寓”政策的一知半解,也在想方设法来留住客户。房产中介人员丁里(化名)向记者叮嘱:“公寓的税费多,买房的时候我带着你,能帮你把需要开的票都开到,可以帮你以后出手的时候省税。”当记者问及具体是哪些税费时,丁里没有做进一步解释。丁里进一步表示,商业类项目如果遇到拆迁,能够获得“三倍面积”的赔偿。

    关于项目产权问题,北京金诉律师事务所主任王玉臣律师解释,产权届满后如何处理还没有明确的立法,但是从法理上来讲,应该会自动顺延。但销售人员的上述说法没有法律依据,并不准确。

    记者查询到《物权法》第一百四十九条,其中规定:“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”王玉臣律师解释,按照这个规定来说,应该是按照法律规定办理,但是实际上相关规定现在还没有出台。

    关于上述“避税”方式,王玉臣表示,这是现实中比较常见的阴阳合同,规避税费,实际上是一种违法行为,属于偷税行为,一旦被查处,可能受到税务机关的税务处罚。而且,虽然这次可能避税了,但是买家的登记价格低了。“将来买家再卖的时候,税费更高,就像击鼓传花一样。”

    商业产品遇到拆迁是否会得到“三倍赔偿”? 王玉臣否认了这条“潜规则”。他表示,如果是商业性质,拆迁的时候价格可能会比住宅高,但“三倍土地”的说法是没有法律依据的。

    “擦边球”不断

    之前曾有中介偷偷摸摸地做类似的事情,相当于“打擦边球”。

    其实,早在2017年,成都市就曾出台《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通告》,其中明确规定“商业、办公类建设项目应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途”。

    其中对宣传行为作出了特别规定:“对商业、办公类建设项目,开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。”

    《中国经营报》记者就商业、办公类项目宣传居住功能问题致电成都市住建局,对方回应称,商业、办公类项目肯定不能被引导用来住人的,如果开发商在销售过程中宣传房子可用来居住,就有可能涉及到广告的虚假宣传,或者说是有不良引导。

    “之前曾有中介偷偷摸摸地做类似的事情,相当于‘打擦边球’,如果我们发现的话会及时处理。”但对于售楼处,该工作人员表示,违规难度比较大,因为“现场放的东西不可能今天放明天不放,很容易被查”。

    为什么规定会将商业、办公类项目与住宅的居住功能“区别对待”? 西南财经大学经济学院教授刘璐告诉记者,除各自属性规定的原因外,商办项目的用途涉及到城市规划、土地利用、人口和就业分布、配套建设等多种因素,与居住用途的物业是完全不同的。如果变更用途,往往涉及到整个城市规划和城市功能布局的变化。居住涉及到学校、商超、医院等配套,商业不需要这些。

    她表示,一些商办产品本身用作酒店用途,这和长租公寓等有一定重叠,但和纯粹的居住物业肯定还是不一样的。“购房者还是要清晰认识自己的购房用途,以及对配套等的需求。“刘璐表示。

    记者向玖棠府项目开发商成都天合倍升置业有限公司致电采访,该项目一位张姓销售经理回应称,销售现场销售人员不会宣传“公寓”的居住属性,样板房里面只摆放有一些办公中常用到的热水壶等设备。关于宣传页上“宜自住”的宣传,对方表示要检查一下,如果有,会马上整改。

    领地悦中心的一位自称姓李的工作人员回应记者称,这个项目只作为办公型产品来宣传,样板房是按照工作室来打造的,里面看到的“榻榻米”不是床垫,只是娱乐空间的一部分。而关于“厨房”,该工作人员解释称,那个区域是用作会客的“茶水间”。

    记者另外致函、致电大魔方的项目开发公司成都招商远康房地产开发有限公司,截至发稿未收到有效回复;誉峰遇见项目的开发公司成都市中天盈房地产开发有限公司确认该项目系他们公司开发,但表示不接受对外采访。

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