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2020年05月06日 星期三
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闲置逾20年的深圳黄金台地块终被政府收回
中洲控股“失守”黄金台

    本报记者钟广莲陈婷赵毅深圳报道

    闲置逾20年的“黄金地块”最终免不了被政府收回的命运。

    4月21日,深圳市中洲投资控股股份有限公司(000042.SZ,以下简称“中洲控股”)发布公告称,位于深圳北核心商圈的黄金台项目(A806-0001宗地)约28.5万平方米最终被深圳市规划和自然资源局龙华管理局收回。

    根据补偿方案,政府收回28.5万平方米土地使用权后,给予中洲控股9万平方米的自留用地,按照政府规定的容积率,中洲控股可获得的计容建面约45万平方米。

    《中国经营报》记者注意到,目前中洲控股在深圳拟开发项目只有两个,分别是黄金台项目和深圳宝安26区项目。在建开发项目仅一个,即深圳笋岗物流园项目,该项目的开工时间为2014年11月,截至目前,仍是在建状态,进度仅有9%。黄金台项目成为中洲控股在深圳发展不可或缺的项目。

    近日,中洲控股方面回复记者采访时仍称,目前公司拥有黄金台项目90%的权益。

    事实上,除了在深圳,中洲控股在其他区域的土地储备也不容乐观。4月27日晚间,中洲控股发布2019年财报称,公司在报告期内仅通过村企合作的方式取得两个新增项目,计容建筑面积合计38万平方米。彼时,中洲控股曾计划在2019年新增土地储备计容积率面积100万平方米。如今,计划未能如期实现。

    “独占”愿望落空

    从深圳北站出发步行大约10分钟,就到了黄金台项目宗地。记者走访发现,该宗地杂草已长得比人高,周边的居民偶尔到此“郊游”。

    “这个板房三四年前就搭好了,当时就说要开工建设,到现在也没有建。”在黄金台项目现场,一名把守着出入口的保安说道,原本为工程项目部搭建的板房,至今从未有人入住。

    据了解,黄金台项目位于深圳北核心商圈内,宗地号为A806-0001(也称“A806-1号”)。

    该项目最早见于上世纪90年代初。1991年12月,华电地产、宝东地产和龙华公司签订《联合开发经营“黄金台山庄”协议书》,约定由龙华公司有偿提供土地、华电地产出资的方式联合开发黄金台山庄项目。三家公司分别拥有该地块65%、10%以及25%的权益。当时龙华公司出让该宗地的价格为280元/平方米,由华电地产出资。

    2001年,华电地产以1200万元的作价收购了龙华公司25%收益权。另外,除了1200万元转让款,双方在联合开发黄金台项目过程中,华电公司对龙华公司另有欠款,加之转让款合计应付8045万元。至此,华电地产得到该项目90%的权益。

    同年,中洲控股的前身深圳市长城投资控股公司花费2.58亿元收购了华电地产,从而获得了黄金台项目权益。

    2003年开始,华电地产、龙华公司、宝东公司的原股东深圳市龙岗投资控股集团有限公司(以下简称“龙岗投控”)在黄金台项目权属上一直存在纠纷并经历长年诉讼。其中,华电地产和宝东公司曾多次提起诉讼,请求“独占”黄金台山庄全部项目权益,双方诉求多次被驳回。

    2018年7月,华电地产就独占权益请求被驳回一事上诉至广东省高院。近日,广东省高院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。

    2020年3月,广东省高级人民法院以(2018)粤民终2105号民事判决书对黄金台项目做出终审判决,维持原判,即宝东公司享有黄金台项目10%的利润分享权,龙华公司和龙岗投控不享有黄金台项目的权利。也就是说,中洲控股通过华电地产拥有黄金台项目90%的权益。

    住宅200亿货值仍在握

    数次权益争夺背后,是黄金台项目蕴含的巨大价值。

    2013年2月25日,黄金台项目所在地块被深圳市规划和国土资源委员会认定为闲置土地;2014年,黄金台项目宗地被纳入深圳市2014年度土地整备计划。

    深圳市规划和自然资源局龙华管理局回复记者采访称,早在2015年,A806-0001宗地的土地整备项目实施方案经市政府审议并原则通过,该实施方案为收回A806-0001宗地土地使用权,给予留用土地。目前,该宗地已纳入深圳市已批未建土地处置专项行动。

    根据实施方案,目前中洲控股拥有黄金台项目留用地总面积为9万平方米,其中商业用地12796.90平方米,容积率为10;居住用地面积77284.25平方米,容积率为4.16。按照容积率计算,该项目商业办公建筑面积约为12.8万平方米,居住用地建筑面积约为32.14万平方米。

    作为深圳北商务区的核心区域,闲置26年的黄金台项目宗地的价值随着深圳房价的上涨和该片区经济的发展水涨船高。

    2011年龙华新区成立以来,龙华的土地价格就一路走高,地王频出。2013年,中海以总价38.2亿元、楼面价接近2.5万元/平方米拿下龙华地块;2014年,龙光46.8亿元再创龙华地价新高;2016年,电建金茂总价82.9亿元、楼面单价5.67万元/平方米拿下龙华金茂府项目地块;2017年,首创以总价18.5亿元拿下龙华一宗地,楼面地价4.23万元/平方米;2019年6月,在经过激烈的角逐后,龙光以可售楼面地价约6.7万元/平方米拿下龙华地块。

    地价上涨的背后,是无法忽视的房价上涨。安居客数据显示,2015年以前,龙华区新房均价尚不足3万元/平方米。到了2020年4月,龙华区新房均价已达到近5万元/平方米。作为龙华区核心商圈的深圳北商圈,价格更高。

    然而,记者走访发现,深圳北附近已无多少新楼盘在售。贝壳找房数据显示,黄金台项目宗地周边二手房价格普遍在5.5万~10万元/平方米,有的小区二手房挂牌价达到15万元/平方米。

    有中介人员告诉记者,深圳北片区目前在售新房住宅项目仅一两个,售价在6.9万~7.9万元/平方米之间。

    参照周边房价计算,中洲控股目前拥有的黄金台项目住宅部分货值或超过200亿元。

    淡出深圳大本营

    尽管黄金台项目将给中洲控股在深圳的发展带来想象,但纵观这几年的发展,中洲控股逐渐“淡出”深圳大本营。

    中洲控股在2019年有两个目标,一个是计划实现销售金额152亿元,另一个则是计划新增土地储备计容积率面积100万平方米。

    2019年财报显示,中洲控股2019年实现房地产销售面积102.67万平方米,销售金额155.21亿元,比上年同期增长17.83%,踩线完成目标。对于当下的2020年,中洲控股却保守计划实现房地产销售面积91万平方米,销售金额133亿元,可见乏力态势。

    2019年,销售金额虽出现回暖,但经营活动产生的现金流量净额却出现大额下滑,同比下降128.07%至-8.4亿元,主要原因在于支付税费、土地价款增加所致。如此看来,强化销售回款管理成了中洲控股维持经营的重中之重。

    只不过,“有了面粉才有面包”。过去一年,中洲控股通过村企合作的方式仅取得竹仔园、上一村两个项目,分别位于惠州和东莞。截至2019年末,中洲控股拥有土地储备占地93.35万平方米,总建筑面积243.36万平方米,剩余可开发面积243.36万平方米。

    记者注意到,从深圳起家的中洲控股,近年来在深圳的存在感越来越弱。2019年年报显示,主要项目销售情况列表中已没有深圳项目的身影,成都、惠州及华东地区成了公司的营收主力。

    目前,中洲控股在深圳拟开发项目也只有两个,分别是黄金台项目和深圳宝安26区项目(开工时间不确定),在建开发项目仅一个,即深圳笋岗物流园项目,且该项目的开工时间为2014年11月,截至目前,仍是在建状态,进度仅有9%。

    至此,黄金台项目或已成为中洲控股在深圳“施展拳脚”的独苗。中洲控股在2019年财报中表示,“黄金台项目位于龙华区深圳北站商务核心区内,位置极佳”,公司对其预计的投资额为61.43亿元,预计2020年11月开工,2022年5月竣工。

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