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2020年09月14日 星期一
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“三道红线”调控房企融资 应对潜在风险未雨绸缪

    社评

    近期,住建部和央行联合召开了房地产企业座谈会,多家房地产龙头企业参会。公布的会议新闻稿提到:“人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。”

    根据会后媒体报道,上述房地产企业资金监测和融资管理规则主要指的是“三道红线”政策,即“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”,根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,如房企“三道红线”都触线则为红档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,红档有息负债规模不得增加,每降低一档,上限增加5%。市场普遍预计“三道红线”政策将于2021年正式实施。

    消息公布后,整个地产界都出现了较大震动,特别是处于红档线上的房企,纷纷组织研究应对之策。总体而言,“三道红线”政策主要目标是为降低房企的资产负债率和杠杆率,房地产企业为达到标准核心措施在于加快销售、大幅提升回款速度、提高周转率、减少拿地,辅助措施可以在项目上引入合作方。就在各房企还在积极研究对策之时,恒大已率先行动,9月6日恒大公布了其促销计划,未来一个月内,恒大在全国的楼盘全线七折,并提出9月和10月的销售目标定为单月1000亿元人民币。

    事实上,从2017年开始,房地产企业的相关融资政策就一直在收紧,银行、信托、基金、发债、海外发债等房地产企业传统融资渠道一直处于持续变窄的趋势之中,这对于属于资金密集型的房地产企业而言无疑是釜底抽薪。很多中小型房地产企业一旦1~2个项目出现销售困难或回款不畅就会面临无法持续经营的困境,很多传统高杠杆房地产企业近年来也放慢了扩张的步伐,部分企业甚至不得不廉价变卖手中项目、公司股权或土地储备回收资金。持续收紧的政策其实已经达到了控制房企过快扩张的目的,那么很多人不禁会问为何此时政策会继续从严呢?

    要回答这一问题,可以从促进房地产行业健康发展和整体宏观政策取舍两个方面进行解读。

    在促进房地产行业健康发展方面,随着近年来房地产行业的蓬勃发展,我国居民住房条件已得到了大幅度的改善。2018年我国城镇居民人均住房建筑面积就已达到39平方米,超过了日本、韩国等发达国家。不久前央行统计的数据还显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率已经高达96.0%,户均拥有住房1.5套,均大幅超过美国等发达国家,通俗地说就是目前我国建成的房子已经足够居民居住了。在此背景下,2017年以来每年17亿平方米左右的商品房超高销售面积其实是难以长期持续的(2017年16.9亿平方米、2018年17.17亿平方米、2019年17.16亿平方米),今年以来居民长期贷款增速就一直处于下行区间,预计2020年商品房销售额很难再达到17亿平方米。可以说,房地产行业正在快速由增量市场向存量市场转变。

    未来一旦年均商品房销售面积出现下降,那么很多高杠杆房地产企业都将面临重大生产经营问题,与其到时候由市场进行被动调节,不如政策提前打出富余量,通过严控头部房企杠杆率达到主动去杠杆的目的。未来一旦年均房地产销售面积下降,则头部房地产企业可以凭借其健康的资产负债表对中小型房地产企业进行整合,在提高行业集中度的同时也可以避免房地产行业可能出现大幅波动。

    另一方面,当前房地产行业仍有一些政策有强烈的时代属性,已经跟不上高质量发展的节奏,其中以期房销售政策最为典型,每年全国各地都有因期房销售政策导致的开发商资不抵债无法交房或交房时房屋质量与销售宣传严重不符的案例发生,给购房者带来了较大的损失,期房销售急需转为现房销售。但如果房地产企业整体的杠杆率过高,那么这一政策的调整无疑会造成业内很多企业出现经营困难。因此,严格限制房地产企业过度融资和高杠杆运营对促进房地产行业长期健康发展是明智之举。

    在整体宏观政策取舍方面,应当注意到,近期美元在美国经济下行和量化宽松货币政策的双重影响下持续走弱,美元指数从5月末的99左右下跌至9月1日的92附近,下跌7%。人民币则在经济快速复苏、经常项目顺差增加和货币政策边际收紧背景下兑美元出现了快速升值,离岸美元兑人民币已经从5月末接近7.2高点下跌至当前的6.83左右,3个月时间人民币兑美元升值超过5%。短期在人民币升值的背景下,资金有流入的预期,以人民币计价的资产同样有升值趋势,而我国房地产市场本就存在一定虚火,如果不及时控制住房企融资,那么房地产在人民币升值过程中再次冲高则未来无疑将面临更大的风险,且会对物价稳定造成不利影响。

    在此方面可举一个相对不恰当的案例。1985年美、日、英、法、德5国签署了“广场协议”,德国与日本在签订“广场协议”后本币兑美元都出现了大幅升值,日本签订“广场协议”后为减少日元升值对经济的通缩影响,大幅降低了市场利率,进而刺激了房地产等资产价格大幅上涨,而日本到上世纪90年代通胀大幅提升之时才出台政策调控过热的房地产,直接导致了此后“失去的20年”。与之相对应,德国签订“广场协议”后房地产市场也出现了上涨压力,但德国比日本提前提高利率并大量建设保障性住房,进而避免了经济泡沫化,奠定了其未来20年制造业强国的地位。从这个角度看,“广场协议”并非日本经济崩溃的根源,根源还是在其自身未能及时有效控制资产价格上涨。

    虽然“广场协议”用在当前人民币短期升值上是不够恰当的,但是却提供了本币升值过程中宏观政策的应对之法,事实上,后来1997年亚洲金融风暴中东南亚一些国家还是倒在了本币币值虚高所导致的资产泡沫这一道坎上。因而,未雨绸缪提前对房地产行业进行打压是有效的防范举措。

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