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2020年09月14日 星期一
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负债激增 依赖母公司输血
建发国际逆势扩张存忧

    高速扩张之下,建发国际的财务压力与日俱增。

    本报资料室/图

    本报记者刘颂辉上海报道

    借壳上市仅6年的建发国际投资集团有限公司(1908.HK,以下简称“建发国际”),业绩正步入高速发展通道。

    近日,建发国际发布了2020年上半年业绩报告,并以电话会议形式召开中期业绩会。报告期内,建发国际实现合同销售金额约257.58亿元,合同销售总建筑面积约155.85万平方米,同比分别增长约52.87%及60.87%。

    不过,建发国际得以逆势增长,与其背靠母公司建发房产的现有资源密不可分。后者被称为“厦门房企一哥”,曾明确表示退出二级地产开发,全力支持建发国际做大做强。根据公司年初制定的销售目标,到2020年底,建发国际将达到700亿元规模。

    高速扩张之下,建发国际的财务压力与日俱增。截至2020年6月30日,建发国际的净负债率为247.5%,较2019年底提高71.9个百分点,远远超过2019EH50平均净负债率水平。而归母净利润同比下跌28%至1.15亿元,毛利率较去年同期的40.62%下跌至21.89%。

    9月7日,建发国际相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示,未来的地方开发业务原则上均由建发国际承担,公司将在市场容量大、人口净流入、当地购买力强和适合新中式产品的城市深入布局。在目前接近30个一二线城市中开展项目落地,未来公司将整体保持健康水平,利润率保持在8%~10%。

    销售飘红

    建发国际已完成销售目标的37%。

    上半年受疫情的影响,各行各业经历长达一个季度的停摆,让开发商高周转战略失灵,不少房企面临生存压力。但对于建发国际而言,上半年却取得了优异的销售业绩,土地储备大幅度提升。

    上半年,建发国际实现合同销售金额258亿元,同比增长53%,销售面积为156万平方米,同比增长61%,认购金额300亿元,同比增长57%,销售权益比例达到73%,保持较高权益比例。回款金额为266亿元,回款比例达到103%。

    从销售业绩完成度来看,建发国际已完成销售目标的37%。在业绩会上,建发国际管理层表示:“上半年至七八月份,销售都是在按计划完成,总体还是处于一个比较乐观的状态”。

    报告期内,建发国际在北京、上海、贵阳、南京、杭州和厦门等核心城市取得18个优质项目,新增项目的总可售面积达288万平方米,同比增长32%,总可售货值为667亿元,同比增长145%;购地权益比例为79%。

    管理层方面介绍,2020年上半年,通过较好的市场机会,建发国际新增进入北京、上海、贵阳三个城市。其中,1月份北京地价相对合理,借助良好的合作伙伴,公司通过投资合作形式进入北京市场。此外,北京作为一线城市,市场空间及潜力较大,预期凭借公司的产品及品牌优势,拓展北京市场、提升品牌影响力。

    在上海的项目中,母公司建发房产深耕上海多年,具备一定基础,同时今年以来上海土地价格相对合理,因此于上半年公司择机进入上海市场;贵阳项目在贵州的省会城市,具备人口增长及发展潜力,近年来经济增长较快,公司希望通过产品优势,在当地形成品牌溢价,从而实现品牌深耕。

    管理层方面还表示,基于政府整体地块出让增幅明显,央行数据显示贷款规模及发债规模增长较高,市场供应量预计加大。公司将积极把握土地市场机会,适时新增低成本优质项目,预计今年下半年土地市场机会可能仍较多。公司现阶段处于拿地拓展期,借助母公司的财务资助及较高杠杆比例进行适度的扩张。

    建发国际一名内部人士告诉记者,公司正在承接建发房产原本开发的房地产业务,上半年疫情期间业绩不降反增基于两点,一是依靠公司原本现有的开发规模,并且在不断发力扩张,二是因为建发国际是以品质著称的企业,对产品的建筑施工工艺、新技术应用以及物业管理较为重视,项目得到了市场好评,销售去化良好。

    利润下滑

    2020年上半年,建发国际的销售业绩增长主要来源于福建与华东区域,合约销售金额占比达83%。

    起步晚、土储面积尚不丰厚的建发国际,在2019年末的可售货值为1620亿元,大约只满足未来两年的销售。

    时间回拨到6年前,建发国际借壳西南环保发展有限公司上市,通过引进经营者持股计划、资产注入、企业文化灌输、资源整合等措施,承接了母公司建发房产的大部分项目。目前,公司主要以房地产开发为核心业务,围绕房地产上下游产业链,覆盖商业运营管理服务(代建)、物业管理、商业资产管理等轻资产业务。同时,关注和参与“大健康、养老及高端教育”等新兴产业。

    记者调研走访中注意到,建发集团旗下的成员企业,房地产项目大多以“新中式”风格出现在市场端,比如颇具代表性的府邸造型的售楼处。

    亿翰智库研究报告显示,2020年上半年,建发国际的销售业绩增长主要来源于福建与华东区域,合约销售金额占比达83%。分区域来看,海西区域是建发国际的主要销售业绩来源,实现销售业绩112.9亿元,占比43.8%,较2019年同比上涨125.5%,其中在大本营厦门实现销售业绩57.7亿元,占总销售业绩的22.4%,较2019年同期的19.2亿元上涨300%;华东区域实现销售业绩59.2亿元,较2019年同期下降7.4%,占比23%,其中无锡表现较为出色,实现销售业绩26.2亿元,占总销售业绩的10.2%,较2019年同期的13.6亿元上涨192%。

    值得留意的是,受上半年新增竣工项目结转毛利率及费用增长影响,建发国际2020年上半年归母净利润同比下降28%。

    对此,公司管理层解释道,主要原因是上半年竣工结转项目较少,其中一个项目的结转收入占比较大,同时该项目的毛利率较低,因此整体毛利率受到影响;2020年上半年签约同比增长约53%,相应管理费用、销售费用及财务费用同比增长较高。整体来看,公司下半年的销售毛利较上半年结转均有所提升,全年销售毛利率预计能实现较为健康合理水平。

    记者采访发现,该处“结转收入占大、毛利率低”的项目即是建发国际在江苏连云港开发的建发泱誉项目。在公司上半年在全国确认销售业绩的19个项目中,建发泱誉确认销售金额10.59亿元、总建筑面积5.8万平方米,结转面积和收入都排在第一。当然,该项目的平均售价并不是最高。

    建发泱誉所在的张地2012-A23-A-2地块是由建发国际于2018年3月29日竞得,总代价为人民币约13.65亿元,总占地面积约6.99万平方米,预计总计容建筑面积不超过约12.57万平方米,土地用途为住宅和商业用地。

    “上半年结转的个别项目确实存在毛利率低,销售净利润偏低的情况,主要(原因)是拿地成本较贵。”上述建发国际的内部人士提到。

    “押注”上海

    4天之内连拿2幅地块,表现出建发国际紧急补仓上海的意愿。

    自2004年进军上海市场,建发国际陆续开发多个代表项目。不过在2016年高价夺得宝山顾村地王后,便鲜少在上海土地市场上公开拿地。

    今年5月8日,建发房产以24.39亿元摘得上海宝山区一宗宅地,成交楼面价约2.1万元/平方米,溢价率0.2%。5月13日,建发房产又以10.93亿元竞得闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区37-01地块。该地块的出让面积约为3.24万平方米,容积率为2.0,成交楼板价约1.69万元/平方米,溢价率3.3%。

    4天之内连拿2幅地块,表现出建发国际紧急补仓上海的意愿。

    建发国际相关负责人表示,母公司建发房产在房地产开发领域具备较好的市场口碑和美誉度,但因政府限制等因素,目前建发国际暂未参与上海拿地项目,但不排除未来有机会取得相关投资合作机会。

    “今后在原则上没有政策要求的,都会由建发国际拿地,”该位人士介绍,至于新增的项目,后面将会在内部评估一下,如果可以进行交易的话,可能通过交易的方式,由建发国际承接后续开发业务,同样,人才资源、渠道资源和资金资源都会过渡至建发国际。

    对于公司发展存在的不足,亿翰智库分析道,建发国际实现归母净利润1.51亿元,同比下降28%。下降的主要因素是上半年部分公司新增竣工项目结转毛利较低,其次公司上半年签约金额同比增长53%,相应的管理费用和销售费用、财务费用大幅度增长导致公司上半年归母净利润的下滑。高企的费用抑制了集团净利润的增长,集团应加强成本管控,合理控制费用。

    克而瑞研究中心则认为,债务结构方面,建发国际的负债总额增长,长期债务占比上升。截至2020年6月底,公司借款总额541.8亿元,相较期初增长17.7%;长短期债务比为19.2,相较期初大幅上升331.5%。不过,建发国际销售回款266.3亿元,充裕的现金流,不仅能覆盖短期债务,也为公司加快投资速度提供了资金保证。得益于母公司的国企背景,建发国际的融资成本处于行业内较低水平。公司在融资渠道与资金方面的优势明显,能够为拿地与销售规模的继续增长提供资金支持。

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