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2020年10月12日 星期一
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“爆雷”频发,长租公寓的未来在哪里?

    商业点评

    文/毕舸

    作者为财经评论员

    对于长租公寓而言,检讨过往的失败教训,并探讨未来的发展方向尤为重要。长租公寓的未来在哪里?或许需要三方面的破题。

    如果要观测一个产业如何迅速从风口跌落,或许长租公寓是最好的例证。

    长租公寓的好日子似乎早已过去,就以今年来看,近段时间,全国各地长租公寓事件频出:杭州友客、巢客、上海岚越、广州城璞相继被曝公司资金链断裂,而未来恐怕还会有更多的长租公寓企业进入这一名单。

    长租公寓的出现,似乎是应和了天时、地利、人和,一方面,国家对于房地产领域的宏观政策调整,强调租售并举,为长租公寓提供了发展利好,可谓天时。另一方面,基于前些年人们租住房屋面临的痛点:房源质量参差不齐、房东个体管理能力和意识偏弱等,长租公寓试图通过统一化、规模化的房屋改造及后续管理,为用户提供更有品质保证的租房服务。用商业创新手段改造某个行业,之前在零售、餐饮、出行等领域已经有大量成功案例,显然,长租公寓被寄予了同样的期待。

    而随着以上多个领域已经出现投资和入场者饱和的局面,租住领域则看似有着足够的成长性。我国租房市场的结构性不足长期存在。根据某些机构调查数据,2018年租赁住房数量大约为1亿套,其中90%以上是个人出租,品牌公寓企业的占有率低于2%,开发商自持经营的居住用房不到1%。与此同时,租房需求呈现较高增速,预计到2020年底,全国租金成交总额将达到两万亿元,租赁人口达到两亿;到2025年,租赁市场成交总额有望达到3.2万亿元,租赁人口达到2.5亿。地利和人和都已具备,一个规模巨大、具有“钱”景的蓝海产业冉冉升起,这也成为众多企业入局、资本加持的重要推动力。

    有意思的是,长租公寓模式的尝鲜者是小米创始人雷军,2014年,雷军斥资近1亿元人民币,入股一家名为you+国际青年公寓的创业公司,在移动互联网创投热潮正盛之时,这一动作将长租公寓推至市场关注热点。随之,在2015年前后,长租公寓平台不断涌现。

    2019年前10月,长租公寓创投融资近120亿元人民币,资本的快速进入,进一步激发了创业者参与的热情。也因此,仅在2017年,就有144家企业进入。供应端的持续扩容,也就给了租客以足够的选择。而对于年轻人来说,需要找到品质较好、能够提供选房、签约、物业等全周期服务的房源,长租公寓相比传统碎片化租房也具备了更强的吸引力。

    可是,短短两三年时间,长租公寓迅速从顶峰滑落,其速度之快堪比共享单车。原因就在于,长租公寓是一个重投入、长周期的产业,而基于互联网创业思维的长租公寓企业则继续沿用短平快打法,通过价格补贴形式争抢房源,低价向用户推销,通过收取用户一次性长租资金,用于其他领域的投资套利,这种混合了电商与互联网金融的运营模式,在市场规律下被证伪。

    如今,对于长租公寓而言,检讨过往的失败教训,并探讨未来的发展方向尤为重要。长租公寓的未来在哪里? 或许需要三方面的破题。

    首先,正视长租公寓的重资产本质,中小玩家被驱逐出场是必然趋势。未来,只有两类企业能够在长租公寓领域继续生存。第一类是自有房源的开发商,如万科泊寓等,对于开发商而言,他们可以解决当前房地产调控下售房市场受限的难题,尝试将部分房源从出售改为出租。第二类则是已经做大、融资及运营实力强的头部长租公寓平台。它们已经具备了一定的体量,可以通过规模化运营所产生的边际成本递减,来减少高成本压力,同时能够有较多资金用于后续扩展及应对不时之需。

    需要指出的是,这类玩家所需要的不仅是资金实力,对其运营管理的精细化程度也有更高诉求。近期自如频繁曝光的质量问题,就是对头部长租公寓平台的警告。如果没有形成系统的产业链整合及管理体系,再多的融资也无法帮助企业做大做强。

    其次,在金融投资受阻后,长租公寓平台需要从单一服务主业向更纵深、多元的服务形态进化。蛋壳、自如都在尝试通过保洁、搬家、维修、新零售等服务新品类拓展营收来源。由于自建不现实,需要引入第三方合作商,这考验着长租公寓系统的质量管控能力,能够做好这一点就能通过高质量服务来吸引用户使用,提升复购率,带来更多收益,反之则会带来更多的消费纠纷,造成平台品牌受损。

    下转 A8

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