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2020年10月12日 星期一
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公募基金备战不动产 强调权益性导向

    本报记者易妍君广州报道

    在大力推进公募REITs背景下,公募基金可投资产范围再度扩容,基础设施领域不动产也将成为公募基金的投资对象。

    近期,沪深交易所、中国证券业协会以及中国证券投资基金业协会陆续出台了开展公募REITs业务的配套措施。同时,已有上市公司公告了开展公募REITs申报发行工作事宜,距离公募REITs落地又近了一步。

    业内普遍认为,公募REITs不仅能盘活资产、解决基础设施领域的融资问题,也将丰富投资者资产配置选项。在近日举行的中国REITs论坛2020年会上,监管层相继释放重磅信号,公募REITs试点项目推荐和筛选已经开启。《中国经营报》记者从基金公司方面获悉,已经设立了专门的REITs管理部门,正在筹备相关业务,但同时也表示将审慎申报项目。

    试点坚持权益性导向

    自4月30日《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(RE-ITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》)出台以来,相关配套政策逐步落地,市场各参与主体都在积极筹备公募REITs。

    公募REITs这一创新产品与市场上现存金融产品有很大不同,其收益率介于股票和债券之间,增长相对缓慢和稳定。

    “在一些省市,都是由当地主要领导亲自来抓区域里相关项目的筛选、组织工作,政府机构也非常重视这样的机会。”有业内人士告诉记者。

    博时基金基础设施投资决策委员会执行主任委员吴云解释,从这类资产的生产过程来看,公募REITs常被看作具有投行业务属性。“传统的投行业务,是帮助一家企业公开发行上市;公募REITs的推出,就是把企业拥有的资产与企业独立出来进而完成发行和上市。”他强调。

    现阶段,开展基础设施REITs的推进工作对行业、区域、项目资质均有特殊要求,并将住宅、商业地产排除在了试点范围之外。吴云透露,“首批REITs试点项目在基础资产方面,应该说都是经过筛选过的非常优质的资产。国家希望在试点过程中,能够确保试点工作顺利开展,所以对资产提出了非常严格的标准”。

    值得一提的是,公募REITs试点坚持权益性导向,上述《通知》特别提到将回收资金作为资本金投入新的补短板项目建设里,形成投融资闭环。

    从投资运作来看,公募REITs的投资标的并不是股票、债券等传统资产。创金合信基金有关人士则向记者指出,国内的公募REITs的特征为以上市型公募基金大比例投资资产支持证券作为途径,将基础设施项目股权实现上市。

    “与普通的公募基金比较,公募REITs除了具备高度集中投资基础设施项目ABS的特点外,在投资过程中也更加考验公募基金管理人的项目筛选、尽职调查、承做、运营管理等方面的能力。”该人士进一步解释。

    他还强调,与普通公募基金相比,REITs投资者应当更多考察底层基础设施项目的现金流稳定程度、运营管理规范程度和未来发展空间。

    公募REITs管理人之所以需要具备多方面的能力,主要是由公募REITs本身特性所决定。一方面,公募REITs管理人需要具备投资银行业务能力,完成基础资产的尽职调查、分立、交易结构安排、项目申报、路演发行和上市一整套投行业务流程;另一方面,公募RE-ITs管理人还需要具备基础资产的运营能力,尽力获得基础资产的稳定现金流分配给公募REITs的投资人。吴云举例说道,公募REITs基金假定要投资一条高速公路,就需要把高速公路的所有权或一定时期的未来受益权100%买过来,不能有任何瑕疵。同时,需要长期持有并运营这条高速公路,为投资者创造收益。

    此外,公募REITs产品审批流程也与普通基金存在较大不同,前者的审批涉及多个部门。吴云谈到,“首先涉及到的政府部门是国家发改委,需要向所在地的省级发改委申报项目,由省级发改委审核完之后出具专项意见,再推荐到国家发改委,经国家发改委审阅之后,再经过证监会的审批流程,才能够取得公募REITs基金的发行许可。”

    实际上,自2014年开始,国内已推出了一批在功能上与海外成熟REITs产品相似的类REITs产品,且初具规模。相关统计数据显示,截至今年3月末,境内各交易场所累计发行的类REITs产品一共有72单,已发行总规模是1379亿。但相比类REITs,机构更看好即将落地的基础设施不动产RE-ITs的发展潜力。

    考验管理人综合能力

    公开数据显示,全球已有40多个国家和地区推出了REITs产品,全球上市REITs总市值约2万亿美元,其中,美国REITs市场超过1万亿美元,是全球最大的REITs市场。有机构预计,中国公募RETIs市场有望达到6万亿元。

    记者了解到,为开展公募RE-ITs业务,部分基金公司已经做了较为充分的准备。

    创金合信基金有关人士表示,公司与股东方已经建立REITs项目协同机制,联动开展REITs项目的承揽、承做和项目评估;公司内部已经成立REITs基金管理部,具备项目投资管理、运营经验的人员已经准备就绪;目前已经有储备项目,正在进行尽职调查,同时将审慎准备申报材料。

    吴云也透露,早在2008年,博时基金就开启了REITs研究工作,并且储备了大量的不动产投资领域专业人员;博时基金的全资子公司博时资本在2012年成立以来也操作了多单ABS和类REITs项目,具备相关投资和运营经验。公募REITs相关的通知和法规出台后,博时基金内部联合母子公司资源立刻组建了公募REITs的工作小组,并及时市场化招聘了多名具有REITs投资运营能力的专业人才,结合母公司强大的投研能力、销售能力以及子公司在不动产领域的投融资经验,来开展相关业务。

    在吴云看来,经过长时间的储备,国内公募REITs发展路径已比较清晰,目前也是推出公募REITs的绝佳时点。“一方面,中国本身是基建强国,经过多年的发展,我国在基础设施领域已经储备了相当可观的体量,且一些基础设施资产的收益稳定性非常高,非常适合做REITs;另一方面,就加快项目资金周转的角度,基础设施投资是往往非常消耗企业的资本金,比如修建一条铁路或高速公路,投资期限往往比较长,负责基础设施建设和运营的企业需承担较大的资金压力。而公募REITs可以部分解决这类企业融资较难、融资成本较高的困境,加快企业资金流转,有利于国家基础设施项目建设的发展。”

    尤其在当下,公募REITs有可能迎来较好的发展时机。吴云认为,受到疫情影响,未来几年无风险利率将处于中枢逐渐下移的过程中,而基础设施REITs产生的收益相对稳定,相比其他投资工具具有一定的比较优势。

    另一方面,从基金管理人的角度而言,这一创新业务产品管理运作难度也不可小觑,这无疑是基金公司新的挑战。

    上述创金合信基金有关人士认为,开展公募REITs业务,基金公司是面向投资者的REITs管理人,REITs业务是集投行业务、资产管理业务、公司治理能力于一身的复合型金融产品,基金公司作为基金管理人将成为协调各方资源、考察项目质量、运营管理项目、维护投资者利益的核心节点。

    “REITs业务的难点是大多基金管理人团队刚刚组建,全市场也无REITs经验,需要不断摸索及通过实践和时间积淀经验。”他谈道。

    日前,华泰证券资管结构融资部副总裁刘栋也在中经财富高峰论坛上指出,“基础设施公募RE-ITs是今年最重要的一个创新探索方向,不仅对落实国家战略举措具有重要意义,也为资管行业带来新的发展机遇。基础设施公募RE-ITs的结构进一步强化了券商资管作为管理人,尤其是同时拥有公募基金和专项计划‘双管理’牌照的资管机构的主力带头作用。”

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