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2020年10月12日 星期一
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住建委表示将重点管控精装房质量
长沙楼市观察:去化两极分化

    本报资料室/图

    在楼市调控领域,“长沙模式”常被人们作为模范津津乐道,长沙成为全国“房住不炒”的“优等生”。

    本报实习记者蒋翰林记者童海华长沙报道

    在楼市调控领域,“长沙模式”常被人们作为模范津津乐道,长沙成为全国“房住不炒”的“优等生”。然而,楼市“模范生”正面临着去化两极分化的尴尬:一面是火爆的“日光盘”频现,一面是部分楼盘仅有个位数的去化率,可谓“冰火两重天”。

    此外,长沙精装房源连月来占比不断提升。据统计,8月长沙69次开盘中,有37次所推的房源为精装房,占总供应楼盘数的53.63%,可见精装楼盘已经占据了长沙楼市的半壁江山。

    “首先考虑毛坯房,但周末看了三个位置不错的楼盘,全是精装,很纠结。”考虑在岳麓区买首套房的黄女士坦言,精装房是不得已的选择。在长沙,虽然精装项目供应量占比大,但从开盘情况来看,毛坯房依然更吃香,不少热销项目,像去化率100%的越秀湘江星汇城,和超九成去化率的北辰中央公园等,均为毛坯销售。

    一边是去化更优的毛坯房,一边是严格限价下利润空间更大的精装房,开发商为了吸引购房者,很多新盘首开以低价毛坯打开市场,在打开知名度后又改卖精装房,在限价环境中获取更大利润空间。

    新盘热销项目仅占两成

    楼市“模范生”的背后,是一系列限购、限价、限贷的严苛调控政策。

    长沙堪称全国魔幻楼市中的“一股清流”,相比“北上深”动辄每平方米10多万元的房价,长沙的购房者无疑是幸福的。在中国房价格行情网7月全国城市房价(住宅)排行榜上,中部6个省会城市中,长沙以11656元/平方米的成交均价垫底,与武汉的成交均价相差超过7000元/平方米。根据贝壳研究院发布的报告显示,在新一线城市中,长沙是典型的居住友好型城市,收入涨幅明显跑赢房价。

    楼市“模范生”的背后,是一系列限购、限价、限贷的严苛调控政策。2018年,长沙出台调控最严政策,本市户籍单身限购一套,已婚以家庭为单位限购两套,外地户籍需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。去年,取消二套房契税优惠、限定开发商平均利润、网签(备案)满6年可购第二套房等措施,又为调控持续加码。

    “我们本地人满足刚需买房不困难,又很少有炒房的。”购房者孟女士称由于受限购政策约束,长沙人普遍“佛系”购房置业。但即便买房心态“佛系”,长沙仍然有不少热销盘,甚至日光盘火爆。

    越秀湘江星汇城是8月长沙热门楼盘之一,首开实现了完全去化,成为继润和湘江天地之后月亮岛上又一网红盘。开盘当天,该项目推出了复式高层、复式洋房和344套大平层住宅,均以毛坯房源出售,均价在9980元每平方米。

    9月15日,位于雨花区的万科天空之镜即将新盘首开,由于售楼处现场座无虚席,不少购房者只能站在沙盘旁,与置业顾问算写“置业计划书”。据置业顾问介绍,该项目处在高铁会展板块的核心位置,均价在9000到10000元/平方米的100多套洋房,目前已有三百多人排队认筹。《中国经营报》记者在认筹区看到,在售的四栋住宅房号落位表,除了一层和顶层,都贴满了红色认筹标志。

    有楼盘日光,有楼盘则成交遇冷,去化率不到两位数。

    中原湖南战略研究中心的数据显示,8月份,长沙楼市整体开盘去化率53%,但仍然出现了个别楼盘个位数的去化率,例如去化率仅有10%的金辉优步星樾和9%的合能枫丹星悦。

    对此,记者实地探访了位于长沙县的合能枫丹星悦楼盘。工作日的售楼中心,现场人气冷清,除了记者鲜有其他访问客户,置业顾问十分热情地向记者介绍项目情况。据介绍,该项目为小高层花园洋房,85~126平方米的户型,均价在万元左右。记者留意到,项目周边有两个公园,距最近的地铁站和公交站在800米左右,附近没有看到大型商超、餐饮等配套,生活配套稍有不足。

    “现在周边发展一般,看不到后期的升值潜力。”前来看房的魏先生打算在长沙县买一套洋房,他认为买房关键看性价比,而该楼盘均价一万出头,在长沙县不具优势。

    从上半年开盘的项目来看,中原湖南战略研究中心的数据显示,长沙整体市场认购率分化明显,认购率低于30%的项目占比24%,而高于80%占比仅有23%,同比下滑4%,市场热销项目明显减少。

    就此现象,央视财经评论员、优淘城总裁薛建雄向记者表示,这是长沙经过近十年城市大规模外扩和购房需求释放,总体供过于求的市场表现。他认为,卖的好的只有少数性价比较高的楼盘,它们被改善需求人群集中看中。同时,他还预测,长沙楼市很快会进入豪宅化,之前改善需求经过十年沉淀,很大一部分人有再升级居住环境的愿望;同时可开发的地也越来越少,也将主要被用来开发高档次楼盘。“把准这条主线的项目就会被抢购。”薛建雄预测。

    房地产高级经济师周正国向记者表示,楼市去化率的分化严重,恰好说明当地楼市逐步进入饱和期和转型升级期,对项目的质量要求也更高了。

    “毛改精”:本为增加利润却遇去化难题

    一面是购房者对毛坯房的偏爱,一面却是精装房源已占长沙楼市半壁江山。

    记者在踩盘过程中还留意到,去化率较高的热销项目,多为毛坯房,像8月去化率100%的越秀湘江星汇城,和超九成去化率的北辰中央公园等,均为毛坯销售。

    “首先考虑毛坯房,但没办法开发商只卖精装,房子其他方面也还不错,就被迫接受。”考虑在岳麓区买首套房的黄女士,和家人在中介带领下看了三个楼盘,都是精装房。黄女士的想法并非个例,好房子网曾发起一场关于精装的线上调查,结果显示近七成长沙购房者首选毛坯房。

    一面是购房者对毛坯房的偏爱,一面却是精装房源已占长沙楼市半壁江山。据统计,长沙8月份69次开盘中,有37次所推的房源为精装房,占总供应楼盘量的53.63%。

    “长沙严格限价,开发商可以通过精装房来获取更大的利润空间。”长沙某知名房产中介公司刘经理向记者举例,雨花区万家丽路南的一宗土地交易,楼面地价为3300元每平方米,该地住房限定单价为10900元,房地差价达7600元,若加上当地精装修的最高限价2500元,房地差价便可增加到10100元,利润空间自然加大。

    在“限房价、竞地价”的政策下,很多开发商选择推出精装房,甚至纯新盘首开毛坯房后再推精装,以此将售价上调的操作,已成为长沙楼市常见现象。

    但值得留意的是,从去化率来看,“毛改精”之后的项目,成交量却出现了大幅下滑的情况。8月29日,金辉优步学府加推了204套住宅,开盘仅卖出85套。与前三次以毛坯开盘不同的是,此次加推由毛坯房改为了精装房,而去化率却由100%降到了42%,不足五成。记者9月中旬在该楼盘售楼处了解到,精装房与毛坯房差价在1600多元,开售近一个月,精装房依然余量充足,低中高楼层都有户型可选。令人意外的是,市场反响较差的情况下,该楼盘销售人员告诉记者,下个星期开发商将再推新改为毛坯房。

    “毛改精”后遭遇去化滑铁卢的尴尬情形,在长沙并非个例。据湖南中原研究院的统计,8月份长沙“毛改精”的多个项目,如建发电建江山悦、恒伟星雅韵,均出现了去化率下滑至及格线以下的尴尬局面,其中恒伟星雅韵不论毛坯还是精装房,推出后去化率均不到一半。记者就相关情况致电恒伟星雅韵的开发商,长沙先导恒伟房地产开发有限公司了解情况,对方未有回应。

    长沙市住建局:对精装修房质量重点管控

    事实上,精装房交付模式一直得到长沙政府的政策支持。

    “长沙品质过硬的楼盘已经不多了。”中介公司刘经理告诉记者,“限价政策下,土地和人工成本是固定的,为了保证利润率,只能压缩住房的品质。”毛坯房中的材料成本可压缩的空间有限,开发商就推精装修,从中偷工减料。”刘经理说。

    随着楼盘质量的下降,对精装修住房的投诉愈演愈烈。据长沙市住房城乡建设局的统计,2020年上半年有关精装修、交房程序类投诉上升较快,占住宅质量类问题总投诉的53.23%。

    事实上,精装房交付模式一直得到长沙政府的政策支持。2018年,长沙出台了《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》,明确将扩大新建商品住房全装修的应用范围,规定芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区等五个行政区域内新供地的商品住宅项目,采用全装修建设交付的比例不低于70%。

    关于长沙大力推行全装修的原因,记者采访了长沙市住房和城乡建设局信息处负责人,他告诉记者,毛坯交付的住宅小区,装修噪音、垃圾等影响与污染往往持续数年,严重影响业主居住生活环境,实行“拎包入住”的全装修模式,能彻底解决上述问题。“国内先进城市如深圳、广州全装修住宅基本接近100%。据测算,长沙推行全装修建设后,每年可减少装修垃圾约24万吨。”

    投诉事件频发之下,政府要如何保障全装修房屋品质和性能?对此,该负责人回应称,关键是要从信息透明和价值对等两方面监管。首先开发商要公示示范合同文本和交付清单,明确交付标准不得低于样板房和合同要求,确保信息公开。其次,开发商必须在市造价站官网随机抽取第三方造价咨询机构,由造价咨询机构独立公正地对装修部分价格进行核定,确保全装修价格价质相符。此外,对违法违规事项记入企业信用档案,情节严重的纳入全装修“黑名单”,以形成高压监管态势。

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