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2021年09月20日 星期一
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多宗土地底价成交 成都集中供地市场迎来“拐点”?

    9月15日,成都市开始了为期3天的年内第二批集中供地现场竞拍。图为6月7日,成都今年第一批集中供地竞拍现场。                           陈雪波/摄影

    本报记者陈雪波王金龙成都报道

    9月15日,成都市开始了为期3天的年内第二批集中供地,原计划75宗土地入市。但开拍日前一天的晚上,成都市突然宣布17宗土地终止出让,剩余58宗土地进入正常拍卖流程。在接下来的两天土拍中,均有土地因无人应价而流拍。

    相比第一批集中供地,本次成都集中供地调整了土拍规则,包括要求开发商自持资金、禁“马甲”等,竞拍达到上限后没有延续上一次的竞自持租赁住房面积,而是改成了竞销售型人才公寓面积。参加了本次集中供地的某民营房企土拍负责人秦风(化名)告诉《中国经营报》记者,相比往年的一味埋头拿地,这次集中供地中不少房企考虑更多,处于观望状态。

    与此同时,近期多个城市开启的第二批集中供地的溢价率明显降低,土地流拍、底价成交的现象频频出现。

    多宗土地底价成交

    9月14日晚,成都公共资源交易中心突然发布公告称,原定于第二日开始竞拍的17宗土地因故终止出让,被终止的土地数量占到本次原定75宗土地的22.67%。其中,终止出让最多的是位于远郊的青白江区,为5宗土地,占到该区本次出让土地数量的一半。而同样位于远郊的新津区,仅有的2宗土地全部被提前终止出让。

    在接下来的多个拍卖场次中,因无人竞争,拍卖节奏显得略快。如在15日上午,9宗土地均只有2~5家房企报名参拍。开拍后,没有第二位竞拍者加价,全部以底价一次性成交。在15日夜间场、16日夜间场,拍卖时间也只持续了30分钟左右便匆匆结束。另外,在15日的土拍中,成华区20.92亩地块遭遇流拍;16日,同处成华区的21.78亩地块也流拍。

    成都本次土地出让执行“限房价、竞地价、定品质”要求,根据提前公布的各地块限价,土地最高溢价不超过起拍价的10%。与此同时,房屋销售价格也已经被限制。

    整体而言,新供应土地上的房屋销售价格与目前的市场价格基本持平甚至低于当前市场价格。如高新区新川板块104.88亩地块限定地价为13900元/平方米,限定最高清水房价格为21100元/平方米,即使加入最高限定装修标准3000元/平方米,售价也不超过24100元/平方米,而同在新川板块的渝太润丰达蓉悦东方目前售价已经超过27000元/平方米。

    又如天府新区32.47亩地块,该地块最高限价为10300元/平方米,最高清水房限价17055元/平方米。而距离该地块不远的佳兆业麓山壹号项目,当前精装房销售均价已经超过22000元/平方米。

    除了价格限制外,本次土拍在房屋户型方面也做了要求。其中,涉及人才公寓的地块,项目中建筑面积90平方米以下的户型套数占比不得低于宗地住房总套数的20%,且须纳入首期开发;涉及保障性租赁住房的地块,保障性租赁住房的单套建筑面积区间为35~70平方米,其租金接受政府指导,年涨幅不超过5%。而且,在本轮土地供应中,小于30亩的地块均被要求现房销售,已经流拍的成华区两宗地块正是有这样的销售要求。

    17宗土地被提前终止出让的具体原因尚未对外公布。秦风告诉记者,虽然不知道是不是因为没有房企报名导致终止出让,但那些地块确实“条件不好”,比如配建比较多、商业要求自持等,那样开发商压力会比较大。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,成都集中供地流拍与最近的杭州供地流拍有很大的相似性,这些城市都属于关注度比较高的城市,但是出现了流拍。也就说明市场确实出现了一些新的变化。企业拿地的资金方面有些压力,另外一些地块约束比较多,拿地的性价比就不高,很多企业就会放弃。

    竞销售型人才公寓

    市场关注度较高的高新区和天府新区地块集中在15日下午及16日上午拍出。15日下午,天府新区麓山板块32.47亩地块开拍,经过多轮竞价达到土地最高限价10300元/平方米,首次进入了竞销售型人才公寓面积比例,最终龙湖以74%面积比例为销售型人才公寓的条件拿下该地块。

    随后的天府新区科学城和高新区新川地块,也在达到最高限价后,分别以44%和66%的销售型人才公寓面积比例成交。当日竞争最激烈的是第4宗土地高新区88.66亩地块,进入竞销售型人才公寓面积比例阶段后,比例达到100%方才结束,竞得者为北京天恒。但在16日的竞拍中,销售型人才公寓面积比例再没有达到100%的情况。

    记者发现,北京天恒此前在高新区新川板块已经开发了天恒傲云天府项目,即将开启预售,与新获得地块相邻。记者联系到该公司,对方确认获得上述地块,但如何规划开发新地块,记者尚未获得公司相关回应。

    什么是销售型人才公寓?根据《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》,销售型的一类人才公寓优先销售给《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的A、B、C、D类人才,销售型的二类人才公寓将优先销售给各区政府或市级相关部门认定的符合相关标准的人才。此外,一类人才在规定面积内享受购房款(含成品住房销售装修价格)15%的政策性优惠,超出面积部分按照市场价格购买;二类人才不享受价格优惠。

    根据本次的土地出让文件,在75宗土地中,除了4宗明确的人才公寓用地外,有约65宗土地明确要求若拍卖最高应价达到最高限价,竞得人须以续竞销售型人才公寓面积比例的方式竞得宗地。

    回顾成都今年首批集中供地,彼时土地在达到最高限价后进入竞自持租赁住房比例。第二批集中供地没有采取竞自持租赁住房或者此前外界猜测的摇号方式,而是竞销售型人才公寓比例,这对开发商来说压力稍减。

    秦风告诉记者,相比于上一次竞自持租赁住房比例来说,这次人才公寓“至少是可以卖的”,开发商方面的压力要小很多。“不过,100%人才公寓的,相当于货值直接减少了15%,我也很好奇他们是怎么算的账。”他表示。

    “销售型人才公寓既兼顾到了年轻人‘住有所居’的导向,又能够帮助开发商回流资金,所以是很值得推广的。”严跃进十分肯定这种竞拍规则。

    多地土拍遇冷

    从今年8月开始,多个热点城市开始调整土地供应规则,主要体现在调整竞买人资质条件和准入要求、降低地块溢价率、强化房地价联动、严格竞拍资金审查等。多重调整之下,央企和国企表现出了更强的承压能力。

    在本次供地报名竞拍保证金金额靠前的15家房地产企业中,央企和国企占据了12席。其中中铁建参拍15宗,保证金共计42.83亿元,排名第一。拍下高新区100%销售型人才公寓的北京天恒,也为北京市西城区国资委所属的国有独资公司。

    在秦风看来,相对于央企和国企来说,在拍地时民企需要考虑的更多,特别是最近市场上有大型房企出现波动,也影响民企的判断:“现在国企在主战场,民企更多是处在观望状态。”

    国企唱主角的情况并不只出现在成都。如厦门第二批集中供地中,建发、中海、保利分别以101亿元、62亿元、50亿元拿下了总成交金额前三把交椅。

    此外,像成都一样,其他城市也出现了高频率的土地流拍和底价成交。如青岛第二批集中供地中的70宗涉宅用地,有19宗地块终止出让,成功拍出的土地也多为底价成交,平均溢价率仅有1%;在济南,第二批集中供地中终止出让25宗,剩下的43宗地块全部以底价成交,土地出让金124.5亿元,溢价率为零;9月16日,苏州第二批集中供地首日,当天共成交6宗地块,其中5宗以底价成交,另一宗溢价率仅为1.01%。

    9月15日,沈阳市自然资源局发布通知称,第二批集中供地中的原定于9月17日上午9时出让的24宗地块停止交易。此前沈阳市自然资源局发布的第二批集中供地公告中,该批次原定供地为46宗,即超半数土地被提前终止交易。

    “最近流拍的现象比较多,第二批集中供地还出现流拍,就要考虑是否会影响到第三批集中供地,防范继续流拍的情况。”严跃进提醒。

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