文/陈靖斌

    2021年广州城市更新“风起云涌”。上半年，广州市城市更新工作按下“加速键”，改造土地面积突破2000万平方米。

    然而随着7月《广州市城市更新条例（征求意见稿）》出台，广州的城市更新开始谋求从过去简单的三旧改造，转向以“存量与增量联动、产业与空间结合、文化与活力并重”为特征的改变。

    而这一改变，随着8月底住建部发布63号文禁止城市更新大拆大建后，更为深刻。相比之前的快节奏，在广州住建局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》后，广州的城市更新市场，开始逐步进入“冷静期”。

    广州公共资源交易中心数据显示，相比7、8两月分别有7个和3个项目挂牌招商，9月仅有2个项目挂牌，10月则为零。《中国经营报》记者在广州公共资源交易中心官网看到，11月与12月两个月期间也只有2个项目在挂牌交易。

    未来关于广州城市更新工作后续如何“精耕细作”，如何合理引导城市更新工作中的社会资本，让产城融合进一步焕发“生机”，也考验着当地政府的决策与智慧。

    多点开花欣欣向荣

    2020年12月21日，全国住房和城乡建设工作会议首先提出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。

    2021年3月，“十四五”规划又明确提出实施城市更新行动，“城市更新”首次写入《政府工作报告》中，成为当下热议的高频词。

    对房地产而言，城市更新所释放的信号，也将行业从增量市场逐步向存量市场转变。

    事实上确实如此，紧随中央步伐，广州也在城市更新政策上积极做出了调整。

    2021年5月，广州市人民政府办公厅印发《关于广州市老旧小区改造工作实施方案的通知》，该通知提到，到2025年，基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务，其中到2021年底前完成已纳入政府投资计划的323个项目（484个小区）的摸查工作，基本建立数据库，推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。

    2021年7月，广州开始对城市更新立法，出台了《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，其中提到要推进成片连片更新，要坚持政府统筹、多方参与，规划引领、系统有序、民生优先、共治共享的基本原则。

    至此，广州的城市更新呈现多点开花、欣欣向荣的景象。

    2021年7月23日，据广州公共资源交易中心官方公众号消息，2021年上半年，广州交易中心共组织实施城市更新招商项目24宗，同比增长26.32%；交易金额达1960.99亿元，同比增长99.46%；改造土地面积2083.24万平方米。

    从项目分布来看，24宗城市更新项目分布在海珠区6宗、荔湾区3宗、越秀区1宗、黄埔区10宗、番禺区2宗、增城区2宗，黄埔区项目数量居各区之首。

    广州城市更新工作，也逐步从过去简单的三旧改造，转向以“存量与增量联动、产业与空间结合、文化与活力并重”为特征的转变。

    保护文化“刹车”转变

    保留历史文化，在8月底住建部发布63号文禁止城市更新大拆大建后，则变得更为深刻。

    2021年10月20日，广州住建局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。

    该意见稿提出，将在老城区范围内严格控制大规模拆除、大规模增建。城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁，合理确定更新模式。

    与此同时，坚持应留尽留，不随意迁移、拆除不可移动文物、历史建筑和具有保护价值的老建筑，未开展历史文化资源调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新。

    在出台防止大拆大建的相关政策意见后，广州在城市更新的“精耕细作”上，再度谋求新的出路，在减少城市更新大拆大建的同时，也在合理引导社会资本参与“老旧小区改造计划”。

    2021年10月，广州住建局发布《广州市社会力量以市场化方式参与老旧小区改造工作机制（征求意见稿）》，鼓励社会资本参与改造老破小，并拟推出通过政府与社会投资组合实施、企业规模化建设运营以及综合更新等七种方式。

    当前政策的收紧，也是对城市更新沿用过度房地产化老路的否定，也是为接下来城市更新的方向划下重点——城市更新不再是简单的旧城旧村改造，还要涵盖建成后的经营、服务、管理以及功能拓展等内容。

    城市更新将从“开发”转为“经营”，告别粗放式的拆建，专注精细化的运营。

    广州城市更新项目进度也在明显趋缓，2021年11月仅监测到3个项目有新动态，分别为增城简村、荔湾东 村和黄埔南岗村。而增城简村曾于2021年10月中旬短暂挂牌，时隔一个月后重新挂牌。

    精细运营寻求变革

    广州城市更新模式的风向转变，也引起了业内专家的关注。

    “广州的城市更新进入冷静期，实际上是对之前发展模式的一些反思，再结合住建部最新的对城市更新，包括试点城市的要求，把原来的大拆大建、拆改留转向为留改拆的大原则，可以使未来的城市更新更加精细化和符合目前存量发展的要求。”中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者。

    陈晟指出，现如今广州在城市更新上鼓励社会资本进入老破小改造，对这种新模式的探索，更贴合于精细化运营。“鼓励社会资本进入老破小的改造，就从原来的推倒重来的简单方式，开始变成修改建包括加装电梯、功能提升等等。从重视开发到重视经营，不仅仅要重视对老破小的‘精修’，未来还要重视产业大于重视地产，所以城市更新要强调精细化运营。”

    而对于未来广州城市更新精细化运营的方向，陈晟则提出未来将围绕三边平衡发展的理论来推动城市更新。“除了经济循环账的金边以外，还得有绿色发展、低碳的绿边，还有党建引领城市治理的红边。做到三边平衡法。”