文/詹方歌

    “当前，我国城市发展进入城市更新的重要时期，城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，原有体制机制和政策体系已不适应高质量发展的需要。”住房和城乡建设部部长王蒙徽近日在接受新华社采访时表示。

    不仅如此，王蒙徽还表示，将鼓励各地大胆实践，在总结各地实践的基础上，加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系，推动实施城市更新行动，让群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

    2021年，政策层面针对城市更新的种种新提法不但更“高”，而且更“细”。从“严格控制大规模搬迁”到“加强各类金融机构信贷支持”，再到“优化城市更新项目审批流程”，都在为城市更新领域提供切实可行的落地方案。

    据《中国经营报》记者多方了解，近年来，城市更新项目融资渠道、盈利模式和制度审批等环节皆在迅速向好发展，一批改造完成的存量更新项目也在2021年正式启用。未来，随着城市更新相关制度的优化和落地，也将有更多元的主体将持续参与至城市更新的各个环节。

    构建多元资金保障机制

    2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，为城市更新划定底线，严控大规模增建和搬迁，力图保留城市记忆、文化特色等“基因”。与传统的拆迁、建楼、卖楼的模式不同，城市更新项目主要以“微改造、微增量”为主，项目方主要靠后期运营回款，盈利周期相当长。记者接触的诸多城市更新项目实施方均表示，项目回款周期约在10年以上甚至20年。

    在如此长的回款周期之下，项目前期的资金投入来自何处？ 据记者此前了解，目前不少地方政府会给予辖区内存量改造项目一定的资金支持，不少大型房企的积极布局也为城市更新增添了市场化活力。除此之外，不少金融机构也在逐渐加大对城市更新项目的支持力度，更有银企合作的创新形式出现。

    以本次城市更新试点城市成都的猛追湾商业街区更新为例，该项目采取“EPC+O”（设计、采购、施工及运营一体化）的更新模式，项目实施方万科不但为工程总承包方，更在此基础上向后期运营延伸：万科和设计单位、建设单位形成投标联合体中标猛追湾项目。施工完成后，万科方面再通过包租模式，获得一定年限的运营管理权。

    在这种模式中，项目的资金支持和资产收储方面皆由政府及其平台公司完成。住建部政策研究中心原主任秦虹对记者表示，猛追湾项目能够以此种方式更新，是因为成都市政府对于城市更新相对重视，自上而下趋势明显；“政府方面拿了资产，相当于投资。”

    不过，多位城市更新业内人士对记者表示，“EPC+O”的模式很难连续复制。“并非所有地方政府都能、且愿意拿出如此大量的资金支持片区更新。”秦虹说。与猛追湾改造方式类似，万科在北京望京小街项目同样是企业方获得一定年限的运营权限，只是政府资金的投入比例较小，约为26%。

    除此之外，多个城市更新项目实施方对记者表示，金融机构的支持在城市更新项目中至关重要。例如北京菜西胡同改造中，某国有大行对项目实施方提供的25年期低息贷款，利率能够低至4.5%以下；针对体量较小的真武庙老旧小区改造项目，建行为其提供了房屋租赁类贷款：利用资产证券化的手段，将项目后续租金收入折现作为底层资产给到项目方，期限为5到8年，相对3年期限的开发贷长了不少。

    不仅如此，目前针对城市更新的创新银企合作方式也正在探索中。例如，北京菜西胡同改造前期腾退环节中，由社会资本为小部分院落提供平移房源租金，并按约定年限趸付给原住民，而项目公司方面则负责后续房屋的改造。项目方和银行再以双方投资比例进行收益分配。项目方介绍，双方合作期限为20年，“大家（项目方及银行）都能在这个期限内进行成本回收，还能有所盈余。”

    目前，业内普遍将股权基金模式视为未来解决城市更新资金问题的“良方”。据悉，北京市住建委在2021年曾推动实施专班赴上海调研城市更新基金设立情况，会同多单位探讨谋划搭建平台公司、发起城市更新基金顶层设计事宜。

    某区级住建委城市更新相关负责人曾对记者表示，城市更新项目运营模式差异较大，而贷款的融资模式对项目运营要求高，容错率低，甚至可能出现项目现金流难以覆盖贷款利息的情况。而股权基金的模式则灵活性较强。有关注城市更新领域的机构投资人曾对记者表示，即便是同一个城市更新项目，在不同阶段的收益和风险也有很大差异。而资本一向有所偏好，股权基金的模式，能够给予不同类型和偏好的资本灵活进出城市更新项目的方式，实现多元主体合理参与城市更新项目的愿景。

    探索可持续发展模式

    在“微改造、微增量”的前提下，街区改造的关键是形成规模效应，而最大的难点也是如何形成规模效应。例如愿景公司在北京实施的劲松等多个老旧小区改造项目，皆是在保障居民基本生活、补齐城市短板的前提下，适当增加如社区商业等业态，平衡改造成本。有在京从事老旧小区改造的人士告诉记者，其实际工作中遇到的最大难题是街道权限有限，无法协调更多资源，致使大多数更新只能局限在小区围墙以内，无法形成全方位的城市更新。

    北京菜西胡同改造则是将原本为居住性质的老旧公房改造为人才公寓及商业、办公等业态。胡同内原本单个院落多住着多户人家，项目方为盘活整院，便以上述银企合作的模式，将“共生院”内仅剩一户住户的院落腾退为整院。

    该项目方对记者表示，目前，通过申请式退租项目腾出的院落目前共有130个，其中110多个院为“共生院”，即院落内部还有未搬迁居民，这类共生院经济价值远不如整院，改造后的业态以长租人才公寓为主，回款周期大约在40年以上。而作为办公用途的整院，租金效益相对可观，能够达到不低于10元/天/平方米，目前仍处于供不应求的状态。

    北京市西城区住建委主任刘戍东对记者表示，未来促整院、整院促街区，菜西片区实现规模效益带来的地价提升，更新项目实施方的盈利模式也将更加明朗。

    单体建筑的更新模式与街区不同，更强调细致运营。例如愿景集团在北京真武庙三号院的老旧小区改造项目。目前这类央产房没有政策补贴，因此三号院内楼体改造、环境整治、租赁房屋内装修等费用均由愿景集团方面承担，为平衡改造成本，愿景方面与部分居民签订“租赁置换”协议。即，愿景方面以与周边市场齐平的租金，与愿意将房子长租给愿景方的居民签订10年租约，随后对房体内部进行改造，出租给周边就业人才，通过产品提升带来的溢价，长期平衡社区公共空间的改造成本和持续运营的成本。据企业方统计，目前真武庙五里3号楼的56户居民中，已有19户与企业方签订租赁置换协议。照此计算，愿景所投入的三号院的整体改造成本将在8年左右收回。

    相对单体居民楼的改造，单体商业建筑的更新及运营更加复杂。2021年5月，西单文化广场历时6年重新开放，地下部分曾经的低端商业格子铺“77街”也被华润置地重新规划、改造、运营，成为现在的“西单更新场”。据华润方面介绍，该项目实际可出租面积6000平方米，店铺37个，总成本达到6亿元，表面上看有些“算不过账”。但该项目隐性价值较大，现金流方面则可以通过后期精细化的运营保证。

    华润万象生活华北大区总经理黄萌表示，即便受疫情影响，公司也没有为尽快收到租金回报仓促开业，而是选择延期至2021年5月。租户上，其不仅吸引来彩妆护肤现象级品牌“HARMAY话梅”、日本潮流买手店内地首家高能级门店，也吸纳了一众国潮品牌入驻。

    除此之外，西单更新场遇到的另一个矛盾则是店铺数量。黄萌表示，更新场中店铺为37户。“我们的丰富度如何进一步体现？ 如果空间上不能进一步延展，就在时间上加大投入，多做一些跨度。比如有的品牌是一年才换，我们一年换三次，多做一些更换。”她说。

    除盈利模式外，目前我国城市更新仍旧处在起步期，各项政策配套还在不断完善的过程中。清华大学城市治理与可持续发展研究院执行院长、教授尹稚曾提及，在城市更新过程中，政府将打破很多过去条例化、通用化的管理规则。以“红线”的概念为例，在商业综合体的更新中，营业面积、店铺面积和绿色空间等界限的认定会被打破，全新的规划编制条件和边界认定的方式也会应运而生，在做产权登记时，不同于以往的产权认定模式也正在酝酿。

    北京菜西胡同改造项目实施方金恒丰公司总经理高轶也提及，2019年6月，北京市规自委及住建委联合发布《关于疏解腾退老城房屋办理不动产登记及土地有偿使用的工作意见》中提及，在一定条件下，允许单方办理不动产登记。这意味着制度层面在此类房屋确权方面迈出了重要一步。

    曾有业内人士对记者表示，相对传统的房地产行业，城市更新像一条不断流动的河流，随城市本身的发展不断变化、焕新，如果说做增量是一门看得到天花板的生意，那么城市更新则能够始终保持生命力。

    在政策不断完善、可持续发展模式不断构建的过程中，正有越来越多元化的主体不断参与到城市更新的各个环节中，为推动城市高质量发展贡献力量。