本报记者吴静卢志坤北京报道

    2022年伊始，物业领域迎来最后一家冲刺上市的头部物企。

    1月7日，龙湖集团（00960.HK）对外发布公告，拟分拆龙湖智创生活有限公司（以下简称“龙湖智创生活”）于香港联交所主板独立上市，并提交招股书。

    与此前多次上市传闻不同，此次龙湖集团亦将商管业务纳入上市体系，通过多年来在科技上的投入，龙湖智创生活意欲打造一个“物管+商管”、具有协同效应的轻资产旗舰平台。

    第三方营收贡献近七成

    2019年、2020年以及2021年前三季度，龙湖智创生活营收分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元；净利润分别为6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元。

    龙湖集团曾于2008年提出住宅开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四个主航道业务并驾齐驱，在此基础上，后又增加房屋租售和房屋装修两个航道。

    此次拆分上市的板块为智慧服务和商业运营两部分，招股书中，龙湖智创生活将具体业务分为物管和商管两大类。前者为住宅及其他非商业物业管理服务，主要提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。后者提供购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。

    2019年、2020年以及2021年前三季度，龙湖智创生活营收分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元；净利润分别为6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元。其中，物管业务贡献了主要营收，占比分别为89%、84.2%、77.4%。

    龙湖智创生活整体的营收和净利的增长建立在规模的快速扩张之上。在拆分上市之前，龙湖智创生活已于近一年内前后收购了美好幸福物业、亿达服务、楷林商服、九龙仓集团旗下的内地物管资产等至少4家物业企业。

    通过多笔收并购，龙湖智创生活的规模实现迅速增长。截至2021年12月28日，公司物业管理服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米，覆盖住宅物业、购物中心、写字楼、产业园区、城市基础配套等多种业态。

    其中，住宅及其他非商业物业项目的总签约及战略合作面积、在管建筑面积分别约为4.0亿平方米、2.3亿平方米，覆盖百座城市。截至2021年9月底时，住宅物业管理服务项目中，一二线城市项目占比近80%。

    与此同时，收并购等多项拓展动作还使得公司迅速增加了第三方在管面积，降低了对地产公司的依赖。截至2019年、2020年及2021年9月30日，公司在管的由第三方开发的项目相应在管建筑面积分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。对公司总收入的贡献分别为77.2%、69.2%、64.6%。

    这些来自第三方项目在毛利率上仍有一定增长空间。以物管业务为例，2021年前三季度，来自龙湖集团及其联合营公司的住宅及其他非商业物业服务毛利率为22.4%，是来自第三方的两倍。龙湖智创生活解释称主要是因为前者住宅物业为一二线中高档住宅，另外许多第三方项目在接管之前采用的运营系统不发达，效率低。而随着公司后续业务的整合，这些第三方项目的效率和毛利率将有所提升。

    公司表示，未来这样的收并购还会持续，但并非只为了规模，而是要与整体企业战略保持一致，与地域重点保持一致，增强网络效应，同时还要满足最小规模要求及可持续盈利前景。

    商管的想象空间

    截至2021年12月28日，龙湖智创生活向61个购物中心项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为930万平方米（包括公共区域及停车区域）。

    与之前外界的多次传言不同，此次除了传统的物业板块之外，龙湖集团还将商管板块一并纳入上市体系之内，这一板块的发展空间被龙湖集团内部寄予厚望。

    2019年、2020年以及2021年前三季度，商管业务收入分别达4.82亿元、10.23亿元、17.59亿元，在公司总体营收占比分别为11%、15.8%、22.6%。

    具体来看，对购物中心提供的服务在商管业务中占据重要份额，2021年前三季度为商管业务贡献近七成营收。龙湖智创生活从2020年开始对购物中心提供的物业管理服务确认为公司收入，此前该部分业务是由龙湖集团及其联合营公司开发持有并按照包干制收费。

    截至2021年12月28日，龙湖智创生活向61个购物中心项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为930万平方米（包括公共区域及停车区域），对所服务的购物中心所收取的平均物业管理费为每月每平方米14.6元，与行业头部收费水平持平。2020年和2021年前三季度，该项业务的毛利率分别为22.3%、28.3%。2020年，该项服务在龙湖智创生活整个商管收入中占比达38%，2021年前9个月继续增长至42.4%。

    增长更快的为向购物中心提供的商业运营服务，内容包括定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出、消费者服务等。截至2021年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，合计管理面积580万平方米，服务超过13000名租户。其中有54个项目分布在一二线城市，面积达到440万平方米。

    2021年以来，龙湖智创生活对购物中心所提供的商业运营服务提高了定价，使得该项业务前9个月的毛利率升至51.8%，而此前两年则为28.4%、26.1%。2021年前三季度，商业运营服务在商管业务收入中占比达30.5%。这也促使2021年前三季度商管收入在公司总体营收中占比进一步提升至22.6%。

    截至2021年12月28日，龙湖智创生活已就128个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1220万平方米。除了已开业的60个，还有68个购物中心将于2022年至2025年间开业。

    龙湖智创生活正在推动将商业运营服务向更多第三方拓展。据了解，截至2021年12月28日，龙湖智创生活拥有约5700个品牌的广泛租户资源，其中包括400多个战略合作品牌，涵盖零售业务、娱乐及服务、餐饮、超市及百货商店。

    除了购物中心外，龙湖智创生活的商管板块还包括写字楼以及产业园等其他商业物业，2019年、2020年及2021年前三季度，这部分的物业管理服务收入在商管板块营收中占比分别为70.5%、48.5%和27.1%，其中来自独立第三方的营收占比稳步增长，分别为35%、47.1%和47.7%。毛利率分别为30.2%、30.2%、27.9%，处于行业第一梯队。截至2021年12月28日，龙湖智创生活向180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，总在管建筑面积约为1580万平方米。

    据了解，龙湖智创生活的商管规模仅次于万达商管。根据克而瑞统计，截至2021年9月底，龙湖智创生活购物中心、写字楼等商业项目总合约管理面积约为3200万平方米。

    在业务模式上，龙湖智创生活“物管+商管”的业务组合与华润万象生活（1209.HK）类似。据了解，华润万象生活商管板块服务业态包括购物中心和写字楼，2021年半年报显示，其总在管建筑面积约为840万平方米，而龙湖智创生活截至2021年底的在管建筑面积为2160万平方米。但在营收能力上，龙湖智创生活2021年前三季度实现17.59亿元营收，而华润万象生活2021年上半年就已达16.2亿元。

    而从毛利率水平来看，华润万象生活2021年上半年写字楼的毛利率为33.7%，2020年为35.3%，与龙湖智创生活相差不大。但在购物中心上，华润万象生活的毛利率由2020年的36%迅速提升至67.7%。

    科技加持

    2020年，龙湖智创生活人均创收为34.66万元，人均在管建筑面积为9300平方米，过去几年间的客户满意度保持在90%以上。

    龙湖集团董事长吴亚军曾在2016年时表示，物企较高的人工成本是制约后续发展的重要原因。据中信证券统计，一些物业公司的人工成本和分包成本能占到总收入的70%以上。为了提升管理和运营效率，龙湖集团成为业内较早一批引入地产科技以改进业务流程的房企。

    毕马威中国管理咨询服务合伙人李良告诉记者，人才队伍建设一直是制约房企、物企提升自身科技能力的重要因素，由于市场上的科研技术人才本就短缺，再加上现在各行业都在进行数字化转型，房企在招揽技术人才上吸引力有限。此外，由于房地产业务本身繁琐复杂，对科技人才的需求除了满足熟悉行业共通性技术之外，还要熟悉地产业务环节和各个流程。

    龙湖集团此前曾表示，公司从成立之初就一直有一批团队在持续做研发，并且每年拿出净利润的10%用于投资科技，同时每年会从校招生中挑选优秀生补充研发团队。目前，龙湖集团已培养了一支千余人的数字智能化团队，在产业互联网、空间智能硬件、智能制造等领域进行探索，目前已经在北京、上海和成都设立了3个研发中心。

    2021年9月，龙湖集团宣布以10.8亿元收购北京千丁智能有限公司（以下简称“千丁智能”）的母公司北京百佑科技有限公司。据了解，千丁智能为龙湖集团大股东蔡馨仪（吴亚军女儿）于2014年开始孵化的一家智能硬件科技公司，拥有一支300余人的专业团队，旗下拥有丰富的智能门禁产品线。通过收购，龙湖集团补齐了智能硬件短板，与公司现有的数字化平台打通，实现家庭、社区、商业等多业态多场景的数字化联动。

    根据招股书，龙湖智创生活已建立了一套完整、系统化的科技能力，包括AI、AIoT及智能应用，为业务流程（例如投资决策、业务运营、住宅物业管理、商业物业运营和管理）以及员工和供应商赋能。

    在物业管理服务上，龙湖智创生活通过智能门禁、停车管理系统、楼宇管理系统等技术手段，来提升管理效率。2020年，龙湖智创生活人均创收为34.66万元，人均在管建筑面积为9300平方米，过去几年间的客户满意度保持在90%以上。

    在商业运营服务上，龙湖智创生活已经推出八个数字化工具，包括提供会员服务、营销活动和在线销售的“流量在线”；提供租户服务、租户经营赋能和增值服务的“商户在线”以及协助资产管理决策的“资产在线”等。

    而在内部运营上，龙湖智创生活利用“小当家”以及工单管理系统等移动互联网和数字化工具赋能员工，改善内部运营管理，实现高效的工作任务分配、工作质量监控及绩效评估。

    龙湖智创生活表示，本次募集资金净额的一部分，在未来一至两年用于持续提升数字化运营及人工智能物联网(AIOT)的核心竞争力。