不过，王一峰指出，对于商业银行而言，由于保障性安居工程贷款余额较低，政策允许存量贷款不计入房地产贷款集中度统计口径，对于银行集中度指标的改善效果较为有限，难以起到引导银行加大涉房类贷款投放的作用。

    宋红卫也赞同这一说法：“《通知》落地后，开发房企涉宅投融资没有明显放松，目前仅仅鼓励优质房企去收并购问题房企，并非直接对问题房企发放贷款，且租赁住房的投资积极性一直不高，也只有靠政策性贷款开支持。”

    “房地产贷款集中度约束尽管加强了银行房地产贷款投放的管控，但并非涉房类融资偏弱的核心矛盾。目前，房地产市场景气度较弱，开发投资和销售增速持续深度负增长，涉房类融资仍处于‘艰难期’，地方政府财政压力加大，‘类城投’公司更多参与土地市场。”王一峰认为。

    王一峰指出，未来房地产政策需要“标本兼治”，通过稳定房地产销售，顺畅资金循环，恢复房企自身造血能力，填补“保交房”资金的空洞，预判未来房地产政策会进一步放松。

    首创证券首席分析师王嵩指出，目前多地政府相继出台宽松政策，从降低公积金贷款比例、预售资金放松、购房鼓励等方面引导购房消费，预计在因城施策框架下，政策端将保持边际改善趋势，后续行业基本面有望迎来复苏。

    保障性租赁住房或成房地产贷新增长点

    东海证券的分析报告指出，此次《通知》规定保障性租赁住房贷款不再纳入集中度管理，是对金融信贷的结构合理化，也利于推动保障性租赁住房信贷的加大投放，助于保障性租赁住房供应。

    “《通知》主要引导银行金融机构加大保障性租赁住房与长租房融资支持力度，而保障性租赁住房与长租房是我国房地产健康发展长效机制的重要举措，有助于推动加快建立多主体供给，多渠道保障体系，满足市场多元需求。”周茂华告诉记者。

    同时周茂华认为，《通知》体现了政策倾斜与引导，拓宽了保障性租赁住房项目融资空间，保障性租赁住房融资将明显增加。

    加强对保障性住房的金融支持力度，是近年来中央和监管部门明确提出的政策导向。

    2021年6月，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，为鼓励银行向保障性租赁住房市场提供贷款，特地指出在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

    在此基础上，各地加快建设保障性租赁住房相关机制，在项目认定、数据统计、监督管理、监测评价等方面取得良好进展，《通知》已具备落地条件，此时提出不仅为房企发展指明方向，也为新一年银行信贷的灵活调整提供充足空间。

    2021年中央经济工作会议以“探索新的发展模式”定调房地产市场，强调发展长租房、推进保障性住房建设，房地产存量市场迎来更多的发展机会，保障性租赁住房可以从租赁业务、老旧小区改造、社区服务、物业管理等多方面盘活存量房地产市场，保障住房刚需、改善住房条件。

    2022年1月，近20个省份在2022年政府工作报告中披露了年度保障性租赁住房筹建计划，多地计划新建的保障性租赁住房规模是2021年的2～5倍，保障性租赁住房已成为重点民生项目，有望迎来爆发式增长。

    “对银行业而言，2020年以来，在疫情冲击和信贷约束背景下，房地产贷款增速持续回落、房贷不良率攀升，银行对房地产市场信心不足，融资积极性有所下降。《通知》出台后，保障性租赁住房将成为银行房地产贷款增量的重要发力点，既符合国家大政方针，又能更好服务人民美好生活需要，是拓展房地产业务的关键突破口。”郑忱阳认为。

    郑忱阳指出，银行业和房企要把握政策机遇，二者双向发力将推动保障性租赁住房快速发展、高效增长。

    根据住建部公布的信息，2022年要大力增加保障性租赁住房供给，全年建设筹集保障性租赁住房240万套，相比2021年任务量高出1.5倍，占“十四五”总目标的37%，东海证券分析认为，2022年保障性租赁住房有望迎来爆发式增长。

    “银行业要坚持‘房住不炒’定位，综合把握房地产贷款集中制度和保障性租赁住房新政，加大对保障性租赁住房的支持力度，严格认定保障性租赁住房项目，切实将资金投向符合要求的保障性租赁住房领域，通过信贷、债券等市场化手段提供金融服务，创新租赁住房ABS、REITs等金融产品，强化数据统计和风险监测，促进金融服务依法合规、风险可控、商业可持续。”郑忱阳说。