本报记者蒋牧云张荣旺上海北京报道

    随着冰雪经济的升温，近期普通投资者对相关投资的热情也在上升。《中国经营报》记者了解到，目前不少“冰雪+”投资产品的咨询者正络绎不绝。

    多类投资产品中，雪场周边的公寓托管服务获得不少滑雪爱好者的青睐。据悉，该产品通过将房产交由开发商托管，投资者除了可以获赠雪场门票等权益之外，还将每年获得较为稳固的收益。类似地，还有滑雪培训课程的“股东卡”，也宣称将为股东带来固定的年化收益。

    如此投资，在滑雪的同时还能享受固定收益的理财收益，极具吸引力。但记者也注意到，针对此类投资产品的风险也在暴露，比如，投资模式是否合法合规、投资者权益难以保障等。

    “分时度假”模式“换冬装”

    在冰雪运动热情的带动下，国内的冰雪产业不断升温。

    中商产业研究院近期发布的《2022年中国冰雪产业市场前景及投资研究报告》显示，2015年到2020年，我国冰雪产业总规模从2700亿元增长到6000亿元。而根据《2016-2025年冰雪运动发展规划》要求，到2025年我国冰雪产业总规模将达到10000亿元。

    《中国冰雪旅游发展报告（2022）》数据显示，全国冰雪休闲旅游人数从2016年-2017年冰雪季的1.7亿人次增加到2020年-2021年冰雪季的2.54亿人次，预计2021年-2022年冰雪季我国冰雪休闲旅游人数将达到3.05亿人次，我国冰雪休闲旅游收入有望达到3233亿元，我国正在从冰雪旅游体验阶段进入冰雪旅游刚性生活需求阶段。

    然而，一些看似诱人的“冰雪+”投资产品亦粉墨登场，而诸多政策、法律等风险则被掩藏在光鲜的收益宣传中。

    以上述某雪场的托管型房产项目为例，其介绍为“带长期租约的托管型房产投资模式”，据称可以带来稳定的被动收益。根据介绍，用户购买酒店式托管服务，有托管和非托管两种形式，托管模式平均年收益为8.33%，12年收益为总房款的100%。此外，还有赠送雪卡、一个季度的免费入住等权益。

    记者通过采访了解到，市面上的雪场房产托管大都采用上述形式。购买了某一雪场公寓的投资者告诉记者，除了获赠相关权益之外，其还与公寓开发商签订了一份公寓托管服务，期限为12年，平均每年收益率为7.5%。

    根据该投资者反馈，目前托管收益正常发放。支出方面除了正常的水电费、取暖费、物业费之外，若房屋出租期间产生维修费也需要业主负责。需要指出的是，不少雪场公寓为40年产权的商用房，故在水电以及相关费用比起普通住宅房更高。

    某雪场销售人员告诉记者，雪区公寓开售约3个月，预计在2022年10月末交房，目前基本售罄，未来也将推出托管服务。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，尽管挂钩冰雪运动的概念，但雪场公寓托管的本质与此前海南等地的“分时度假”类似，都是在购买房产后通过出租获得一定收益。

    需要注意的是，投资必然存在风险。此前，“分时度假”模式就曾出现过承诺收益缩水，甚至经营方跑路的情况。记者了解到，在雪场公寓的投资过程中，有部分投资者在购买房产后，开发商迟迟未交房。也有部分投资者表示，房屋存在不少问题，维修费的支出较想象更高。

    “光鲜”宣传暗藏多重风险

    记者注意到，2001年4月发布的《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”住房和城乡建设部于2010年4月发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定：“不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。”

    对此，上海市光明律师事务所付永生律师向记者表示，开发商通常会安排另一经营管理公司与业主签订包租托管协议。一旦后续出现风险，业主与开发商和经营管理公司进行法律诉诉讼时，开发商会辩称与经营管理公司为两家公司，托管合同没有开发商盖章，所以收益率与开发商无关。以实例来看，大部分法院会判决开发商不承担责任，只判决经营管理公司承担责任，但经营管理公司只是一个“壳”，没有资金实力，难以强制执行到资金，业主多数维权无门。

    付永生还补充道，《广告法》第二十六条规定，房地产广告不得含有下列内容：升值或者投资回报的承诺。当地的市场监督部门应该对此进行查处。

    此外，从单价来看，雪场公寓的房价远高于周边普通住宅房。以吉林某雪场公寓的价格为例，雪场公寓面积从50平方米到70平方米不等，单价则在7900元/平方米至10600元/平方米。而周边普通住房的房价，2022年1月新房、二手房的价格分别为6201元/平方米、5212元/平方米。

    对投资者而言，付出如此高价是否值得？ 对此，优淘城总裁、格理集团地产专家薛建雄向记者表示，首先需要了解的是，雪场经营时间短、旺季只有冬季雪期，加上位置通常比较偏僻、人气不足，往往需要叠加大型度假村的运营能力才有价值。雪区房产如果简单散售，价值极低，真正重要且有价值的是其运营能力。

    薛建雄进一步指出，开发商把原本价值较低的房产，通过高回报的吸引力进行高价售卖，实质是希望吸纳更多资金。在房产销售完成后，运营方不可能持续将努力经营的成果与业主分享。在保证回报的回报期之后，一旦失去运营，房产价值将直线下跌。因此，拉长时间线来看，如果作为长期投资，托管雪场公寓的投资价值究竟几何，还需要投资者结合自身的需求来评判。

    也就是说，托管雪场公寓进行投资的过程中，最重要的还是雪场的生态运营。在业内人士口中，常常提到的风险就是雪场的旺季时期较短。记者在采访中了解到，目前雪场也都在开发夏季项目，比如越野摩托、滑草、真人CS等，但从目前的情况来看，夏季的游客数量与冬季仍然存在较大差距。

    除此之外，头豹研究院《2021年中国冰雪行业研究报告》中还指出，冰雪行业的投资除了季节性运营风险之外，影响较大的还有冰雪文化培育不及预期等因素，虽然目前我国的冰雪运动参与人数已经累计约3亿人次，但大众参与冰雪运动的频率较低。

    研报中的数据显示，初级滑雪爱好者（1次/年）占比68.3%，中级滑雪爱好者（2-4次/年）占比21.2%，深度滑雪爱好者（5次及以上/年）占比10.5%。研报表示，冰雪活动的参与频率低、文化基础薄弱，会导致冰雪用户的黏性不足，使得整体发展受限。

    对于投资此类房产需要注意的问题，严跃进表示，一方面需要注意未交房的项目是否有烂尾风险。另一方面，还需要注意项目后续的运营情况，类比旅游城市“分时度假”的托管房产投资来看，雪场公寓由于旺季时间较短的限制条件，收益的波动与不确定性更高。因此，后续运营情况一旦出现问题，不论是房产的转让或者处置也都存在风险。