本报记者詹方歌卢志坤北京报道

    2022年刚刚过去两月，REITs（不动产投资信托基金）已经迎来多次政府层面的支持表态。此前有消息称，国家发改委投资司对Pre-REITs基金相关事宜进行了探讨。参会人员主要来自央企、国企以及金融机构相关负责投资人士。

    有基金及地产投资业内人士对《中国经营报》记者确认了这一消息，其同时表示，Pre-REITs类似Pre-IPO,其作用主要是培育成熟项目及前端的资产整理。

    更重要的变革发生在税收层面。1月末，财政部和税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确在基础设施REITs设立前和设立阶段的原始权益人税收递延政策。根据公告表述，目前已经发行成功的11单基础设施REITs均可享受税收递延政策。此举被业内人士称之为REITs发展的里程碑事件。

    除此之外，保障性租赁住房纳入REITs试点后，包括西安、重庆在内的不少地方政府均在近日发布加快保障性租赁住房建设的实施意见，其中均提及“支持保障性租赁住房建设、运营企业按国家有关规定发行不动产投资信托基金（REITs）融资。”而重庆早在2021年9月便已经在推动两个公租房项目进入REITs市场。业内人士透露，包括该项目在内的几个保障性租赁住房项目已经在申报REITs的前期准备环节，且推进速度较快。

    政策利好不断

    Pre-REITs对市场来说并非新鲜事物。2021年12月末，首程控股宣布首只针对基础设施领域进行投资的Pre-REITs正式落地。据悉，该只基金将重点投资于北京市双碳相关产业，基金首期规模为45亿元，与首钢基金和中国人寿合作成立。

    上述基金业内人士对记者表示，本次国家发改委与市场人士探讨设立Pre-REITs基金一事确实存在。监管层方面对这类基金的鼓励、呼吁态度明确。但这类基金本质是私募，成本杠杆率都是市场化的，不同企业之间没有可比性，也不受公募REITs现行规则的约束，目前在该领域还未有明确的支持政策或方式落地。唯一可以确信的是，Pre-REITs的底层资产类型与现行的公募REITs试点范围一致。

    “Pre-REITs基金从商业逻辑上来讲是完全成立的，也是必要的。盘活存量、增加新投资、促进行业转型的目标不可能单靠RE-ITs一个产品，而要靠一个新的完整的金融循环和系统，Pre-REITs基金和公募REITs前后衔接、互相加强才能完成上述循环。”高和资本执行合伙人周以升说。他表示，目前我国的基础设施类公募REITs主要针对成熟期的资产，而Pre-REITs基金的设立不但能够起到培育成熟资产的作用，也能使有能力的主体将分散资产进行整合，随后以资产包的形式装入公募REITs。

    周以升同时表示，Pre-REITs基金的本质是私募性质的股权投资基金，归属证监会管辖。“相信随着监管层共识形成，Pre-REITs基金将与其他住宅开发类的基金区别开来，基金备案速度和效率提高，将会有助于形成完整的金融闭环，促进市场健康发展。”

    有关REITs的明确利好则来自税收方面。2022年1月末，财政部及税务总局发布公告，允许设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税；基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施RE-ITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。业内普遍认为，此举能够提升原始权益人参与RE-ITs的积极性。

    周以升表示，针对REITs的税收政策在中国的落地速度已经相当快。他同时提及，本次针对RE-ITs试点的税收新政主要解决的是股权类交易重组环节的税收中性和递延问题，即底层资产本身具有单独的项目公司构架，能够通过转让股权的方式进行重组。对于资产类的重组，本次税收新政则不适用。“资产类重组意味着需要将单个资产从集团中剥离，在这个过程中涉及增值税、契税、土增税等，更加复杂。目前这类税收政策还不明朗。”他说。

    保障性租赁住房REITs何时落地？

    有资产评估人士对记者表示，2021年8月保障性租赁住房被纳入REITs试点范围后，包括重庆、河南、广州、江苏、上海在内的许多省市住建部门都在推动保障性租赁住房进入REITs。

    2022年2月，重庆市人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，其中明确提出，开展保障性租赁住房基础设施REITs试点，鼓励银行、资产管理公司、政府产业基金、企业年金参与本市租赁住房基础设施REITs产品的战略配售和投资。随后，西安市政府也发文将支持保障性租赁住房建设、运营企业按国家有关规定发行RE-ITs融资。

    重庆招标采购（集团）有限责任公司官网的信息显示，重庆市公共住房开发建设投资有限公司早在2021年9月30日便开始了基础设施公募REITs服务机构的招标。招标公告显示，该公司本次希望推入REITs市场的底层资产为空港乐园和民心佳园公租房，且“项目已具备招标条件”。

    据悉，民心佳园位于重庆市两江新区金山街道，2010年2月28日动工，陆续投入运营。住宅部分总建筑面积96.1万平方米，共计住宅18292套，住宅部分账面价值约28.5亿元，由招标人直接持有所有权，2021年2～5月，住宅部分租金收入约3841万元。

    空港乐园则位于重庆市渝北区木耳镇，毗邻空港工业园区及保税港区。公开资料显示，项目于2011年开工。空港乐园项目住宅部分总建筑面积145.9万平方米，共计住宅29888套，住宅部分账面价值约47.5亿元，由招标人直接持有所有权，2021年2～5月，住宅部分租金收入约6271万元。按套数及租金收入粗略计算，民心佳园及空港乐园的单套单月租金均在525元左右。

    多位业内人士对记者表示，收益测算上不能仅考虑租金，土地成本也是相当重要的一环。“土地划拨的还算收益率高些，没有土地成本，不过也要看在哪个地区。”天眼查信息显示，空港乐园和民心佳园地块皆属于划拨地块。

    官方信息显示，目前该项目招标结果已经在2021年10月末公布，拟中标人为中信证券股份有限公司。据记者不完全统计，截至目前，包括该项目在内还未有底层资产为保障性租赁住房的项目向深交所和上交所申报公募REITs。

    据业内人士透露，目前该项目属于准备申报公募REITs且进度较快的项目，其余进展较快的项目分别位于北京、深圳、上海等地。除合规性、定价等传统问题外，保障性租赁住房项目管理更加复杂，治理机制、交易结构的优化等方面也引起很多讨论。

    收益率为最大“门槛”

    上述资产评估人士表示，虽然各地都在积极推进，但这类资产进入REITs有一定门槛。“不少地区保障房收益率太低，甚至亏损。”其表示，目前不少省市希望推向RE-ITs市场的底层资产为面向低保户的公租房，租金相对低，且按照政策要求几乎无增长空间。“收益率很难达到REITs要求的4%。”

    其以西南某省会城市希望推向REITs的保租房项目举例：小区

    附近小学、商场、医院等基础设施齐全，且有专人运营维护，与一般小区无异。小区内单套住宅月租金不超过300元，几乎仅能覆盖运营费用。对于这类保租房来说，即便地方政府十分希望推动其进入REITs，在现实层面也很难实现。

    上述资产评估人士进一步表示，相对于针对低保户的公租房来说，更适合作为REITs的底层资产是人才安居房。据悉，人才安居房

    和针对低保户的公租房虽然在广义上都属于公租房，但人才安居房的租金相对更高，更加市场化。

    对于各地政府迫切推动保租房项目进入公募REITs市场这一情况，有接近监管层的业内人士分析认为，地方政府有巨大的积极性来做这件事，因为以持有资产发行REITs减轻负债率，对于地方政府来说是较为简单易行的方式。

    其同时透露，与目前已经发行的

    公募REITs项目一样，在筹划发行保租房REITs的底层资产持有者仍旧多为央、国企，项目以公租房、人才安居房为主。据悉，目前以重资产模式切入保障性租赁住房行业的主体主要包括地方国企、央企、金融机构。民营房企一度比较积极，然而在频繁遭遇流动性困境的背景下，大部分民营企业都压缩了该类投资，意愿下降。

    “就REITs发行来说，国企普遍的诉求是不能贱卖资产，发行价

    不能低于成本价或者评估价。由于国企盘活资产的需求也比较迫切，对原始成本较低的项目还是有希望满足的。”上述人士表示。

    除此之外，多位业内人士对记者表示，上海R4地块的租赁住房产品或也将纳入保障性租赁住房体系，且确权完整，收益率相当不错，只是目前运营年限上还未达到REITs要求，进入基础设施公募REITs或“只是时间问题”。