本报记者夏晨翔郑州报道

    3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》），对限购、限贷、土地供给等多个方面的政策规定进行大调整，引起市场热议。

    随后，《中国经营报》记者走访郑州市房地产市场了解到，目前，新房市场受政策影响尚不明显，不过二手房市场咨询客户已明显增多。

    有房产中介指出，郑州市二手房个人所得税征收比例已经进行调整，由按照差额20%调至1%。此外，部分银行对贷款利率也进行了下调，最低已按照基准利率4.9%执行，不再上浮。

    “这是今年全国首个系统全面的楼市放松政策，相比过去一些城市零碎的操作，郑州此次政策具有非常实质意义的稳楼市导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出。

    放松购房限制

    按照新政，郑州市限购门槛将有所降低，有老年人投靠的家庭，在原有限购政策的基础上，购房套数可实现“+1”。

    记者注意到，3月1日发布的政策，主要涉及支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等五个方面，提出了19条具体措施。

    据了解，在支持合理住房需求方面，《通知》指出，为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

    此外，《通知》还强调，支持居民改善型住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

    记者注意到，根据此前郑州市限购政策要求，本市户籍已婚居民家庭限购两套、未婚居民家庭限购一套；外市户籍居民家庭在满足社保或个税要求后，限购一套。

    按照新政，郑州市限购门槛将有所降低，有老年人投靠的家庭，在原有限购政策的基础上，购房套数可实现“+1”。

    另一方面，《通知》提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

    “郑州此次很显然对鼓励改善型购房需求给予了很多支持性政策，放松了限贷、限购的标准。这一点也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善。基于信贷的流动性增加、资金成本降低，未来二套房方面的政策会更加宽松，市场交易数据也有进一步反弹的可能。”严跃进分析。

    贝克研究院高级分析师潘浩表示，郑州明确取消了2016年底推出的“认房又认贷”政策，因此也成为了此轮全国首个取消“认房又认贷”的大城市。这将实质性降低购房成本，激发改善换房需求释放，加快郑州市场筑底修复，而对其他城市而言也有示范作用，有利于提升市场预期。

    贷款利率再度下调

    中原银行一位信贷经理则告诉记者，目前该行二手房按揭最新利率为首套执行基准利率，即4.9%，不上浮；二套执行利率为5.15%。

    “最近几天，前来咨询的客户明显增多，有了解限购政策的，有了解改善型户型的，也有询问贷款利率的。不过，个人所得税调整的政策很多人还不清楚。”郑州一位房地产从业人员表示。

    在新政发布后，记者实地走访了当地新房及二手房市场。据了解，目前，新房市场在销售政策以及看房量上，尚未发生明显变化。有销售人员指出，新政出台后，市场需要一定时间消化，预计后续周末及节假日，看房量会有较大提升。

    不过，在二手房市场，记者了解到，目前咨询客户已明显增多。有房产中介告诉记者，咨询客户主要关注“认房不认贷”的交易细节以及房贷利率的最新变化。

    按照《通知》要求，要降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

    记者注意到，在2021年，郑州市住房贷款利率曾一度“破6”，最高时首套房利率达到6.62%，二套房利率达到6.76%。随后，郑州市主流银行房贷利率有所下调，降至5.39%和5.88%左右。

    而记者在走访中了解到，近期有部分银行再度下调了房贷利率，二手房首套执行利率降至5.145%，二套执行利率降至5.39%。

    中原银行一位信贷经理则告诉记者，目前该行二手房按揭最新利率为首套执行基准利率，即4.9%，不上浮；二套执行利率为5.15%。不过，享受此利率有附加条件，如办理信用卡、购买两万元三个月理财等。

    在走访中，记者还了解到，备受市场关注的二手房个人所得税差额征收也已进行调整。

    据了解，从3月1日起，除继承和赠予外，其他买卖交易个人所得税从1%或20%中自由选择，不再强制按差额20%征收。

    “这个选择要根据当时购买的情况来看，一般而言肯定选择1%个税更划算。不过也有部分房屋，因为价格回落，在评估时还不如购房时的价格，也就不会产生差额，所以这时选择20%可能会更划算一点。”上述房产中介解释称。

    随后，记者致电郑州市不动产登记中心郑东新区分中心，工作人员表示，目前政策确实有所调整，个人可根据自身情况自由选择两种方式，具体政策细节可咨询相关税务部门。不过，记者随后致电当地税务服务热线，工作人员却表示，目前并无相关文件出台。

    楼市或将回暖

    “种种原因的影响，比起其他城市，去年郑州的房地产市场应该更加困难，确实需要政府给予强有力的政策支持，提振市场信心。”

    “郑州的房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”日前，郑州市代市长何雄在郑州市委全会暨市委经济工作会上，对当地房地产业做出分析判断。

    事实上，正如上述判断所言，郑州房地产市场确实遇到了一些“小困难”。

    国家统计局数据显示，自2021年8月以来，郑州新房、二手房销售价格已连续6个月环比下跌。安居客监测数据则进一步显示，郑州市新房市场2月成交均价为11500元/平方米，与1月相比下降3.16%，与去年同期相比，更是下降了27.19%。

    此外，易居研究院百城库存报告数据显示，2021年2月，郑州新建商品住宅库存去化周期仅为11.5个月，但是到今年2月，去化周期已达到21.9个月。

    另一方面，记者注意到，作为全国22个集中供地试点城市之一，郑州市去年的土拍市场表现同样并不亮眼。

    据了解，去年多个城市在第二批集中供地“遇冷”时，纷纷选择将第三批集中供地降低“门槛”。如第三批供地中，济南平均保证金比例为35%，较二批次的50%下调15个百分点；苏州将此前的30%、50%为主统一下调至30%。而郑州第三批集中供地的规则并未调整，依旧保持着50%左右的保证金比例。

    对于当前郑州住房市场供给状况，郑州市住房保障和房地产管理局指出，改善住房市场供给，主要解决部分区域住房供给和需求阶段性、结构性不平衡问题，供过于求、销售不畅、施工进度慢的区域适度减少住宅用地供应量，供不应求、房价较高的区域适度增加住宅用地供应量。

    而基于此，本次新政也提出了多项针对性的措施。如《通知》提出，要稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

    《通知》还提出了多项面向房企的纾困措施。

    在行政审批方面，要求加快项目开工、销售节奏。精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。

    在信贷融资方面，要给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

    对此，郑州市住房保障和房地产管理局则表示，加大信贷融资支持，主要为解决企业资金流动不畅、施工进度慢、逾期交房问题，购房群众贷款发放慢、利息支付压力大问题。

    “种种原因的影响，比起其他城市，去年郑州的房地产市场应该更加困难，确实需要政府给予强有力的政策支持，提振市场信心。”郑州当地一位业内人士告诉记者。

    严跃进分析指出，郑州作为省会城市，相比近期三四线城市放松首付的做法更值得关注，说明二线城市也开始进入到政策持续放松的阶段。若是类似政策跟进，也可以带动房地产交易行情回暖，促进3月小阳春的到来。