本报记者郭阳琛张家振上海报道

    “建议加强期房销售监管，在银行设立专用监管账户或由住建部门成立第三方托管机构，管理期房销售定金，并按地区逐步取消期房制度。同时，建议采取相应措施，减轻取消期房销售制度后的负面影响。”全国政协委员、南通大学校长施卫东在接受《中国经营报》记者采访时表示，他在全国两会上提交了《关于加强期房销售监管并逐步取消期房制度的提案》。

    施卫东告诉记者，我国期房销售制度始于1994年，并在《房地产管理法》和随后发布的法律文件中予以明确。该制度自颁布以来，在住房普遍短缺时为我国城市建设和房地产市场快速发展做出了巨大贡献，也极大地满足了人民对住房的需求。

    “我国期房销售的风险在于付全款，甚至可以贷款付全款。对银行来说，期房实际上是风险资产。”在施卫东看来，首先，房都没建好，借给买房人的钱几乎是无抵押。其次，通过收预售款，房地产商等于已经加过了杠杆，再来银行贷款的话，杠杆就太大了。

    施卫东表示，从2020年开始，我国住房市场整体上供过于求，只有局部地区、少数大城市存在结构性短缺，这时购房者买期房会承担一定的风险。

    为此，施卫东建议，一是由政府住建部门制定规定，期房销售购房者一开始只要付出总价的10%～30%的预售资金（定金），预售资金放在银行专用监管账户或由住建部门主管的第三方担保机构，房地产商不得动用，买房人也不能轻易毁约。最后在期房建设完工收房时，五证齐全、房子验收合格后，购房者才付全款或者银行才放贷。

    二是学习海南省经验，按照地区有步骤地逐步取消期房制度。2020年3月，海南全省宣布新建房屋实行现房销售，但各地的情况差别很大，建议按照地区有步骤地逐步取消期房制度。“这样杜绝了违规销售问题，有利于增加交易的公平性和买方的话语权，促进社会和谐稳定。”施卫东表示。

    此外，施卫东指出，房地产行业是典型的高负债行业，房企需要投入极大的前期资金，而取消商品房预售制度，开发商少了一条最重要的融资渠道，融资能力差的中小型开发商将被迫退出。

    另一方面，大型房企的资金压力也会变大，从而拿地需要谨慎，地方政府的土地卖不掉或者卖不上价格，这些都可能会导致新房供应量总体减少，引起房价上涨和政府的土地出让金收入减少。

    针对减轻取消期房销售制度影响的措施，施卫东建议，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，保持房地产市场稳定；同时尽快推动全国房地产税试点落地；城市的拍卖地价要合理，要限最高价；对优质诚信的开发商，政府和银行要加大资金和政策的支持力度，在贷款期限和利息上予以支持；县级以上政府必须承担属地责任，尽力化解本地区已有的烂尾楼。