囊中江湖

    文/赵秀池

    作者为首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长

    住房销售中，公摊面积一直争议较大，购房者认为公摊面积不透明，公摊面积过大，侵犯了消费者的权益，相关报道也屡屡曝光于各媒体。2019年住建部的《住宅项目规范（征求意见稿）》中就指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”今年又有人大代表提出应该取消公摊面积。到底怎么看待取消公摊面积呢？

    以笔者看来，简单取消公摊面积没有什么实质意义。

    因为住房确实是有公摊面积的，大堂、电梯、楼梯等公摊面积的存在是毋庸置疑的。这些公摊面积也是为购房人服务的，肯定也是会收费的，取消公摊面积，这些公摊面积的收费就得通过涨房价、涨物业费和暖气费等收取。

    自1978年我国改革开放以来，住房制度也在不断改革，尤其是我国在1998年切断福利分房之后，住房销售时，我国的住宅是以建筑面积计量的，原来我们的房屋所有权证、现在的不动产权证里面标注的住宅面积也都是建筑面积。目前不仅商品房标注的是建筑面积，保障房、公租房也都是标注建筑面积。只有房改前，我们使用的是使用面积，现在的老公房沿用的仍然是使用面积。

    其实，房屋的面积有三种计量口径，一种是建筑面积，一种是使用面积，还有一种是居住面积。三者的关系中，建筑面积最大，建筑面积包含了公摊面积；使用面积居中，居住面积最小。以原来6层以下的老公房为例，三者的换算关系为：1建筑面积=1.33使用面积=2居住面积。

    《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房［1995］517号）规定：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称“套内建筑面积”）与应分摊的公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

    公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

    据此，《关于重新印发北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定的通知》（京国土房管权字［2000］第369号）规定：商品房销售以建筑面积为面积计算单位。可分摊的公用建筑面积包括：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

    并专门规定了不应计入的公用建筑空间：（1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。（2）售房单位自营、自用的房屋。（3）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

    因此，公摊面积的计算、测量是有法律依据的。但因为公摊面积计算比较复杂，而且不同高度、不同档次的建筑公摊面积不一样，难免引起一些人的误解和歧义。也有个别开发商浑水摸鱼，把不该计入的公摊面积计入公摊面积。

    鉴于此，笔者认为，住房面积是以包含公摊面积在内的建筑面积计量，还是以不包含公摊面积在内的使用面积计量，都无可厚非，只是一个统计口径或计量单位不同而已。以建筑面积或使用面积计量不影响整套住房的总价，而是对单价有影响。因为，开发商不会因为计量单位不同而少收取费用。

    按照使用面积来计量房价、物业费、暖气费、税费等，带来的后果将是住房的单价上涨，物业费、暖气费、税费等也会上涨，因为物业公司会把原来的物业费成本分摊到住房面积上，使用面积少了，物业费自然会涨价，暖气费等道理一样。要不然物业公司、暖气公司等就会入不敷出，一套房的建筑面积总是大于使用面积，相应的房价、各种税费分摊到每一平方米也会分摊得更多。

    如果将来住房销售以使用面积计量住房面积，带来的后果或者是各种税费上涨，或者是需要按照使用面积重新确定各种物业费、暖气费、税费的标准。而这样做带来的工作量也是很大的，同样也会引起百姓对房价上涨、各种税费上涨的质疑，不利于房地产市场的稳定。何况计量单位的改变，也会导致一系列数据没法延续使用，出现断崖式变化，对以大数据为依据的科学决策带来困扰。

    因此，认为住房销售中将住房建筑面积改为使用面积就是保护了购房者权益，恐怕没有这么简单。

    由此，笔者建议，本着政策稳定性原则，在住房销售时，还是应该沿用之前包含公摊面积的建筑面积作为住房的计量单位，以免引起民众新的误解和歧义。

    为了消除民众的质疑，应该加强公摊面积知识的普及，明确告知，公摊面积确实是存在的，不同高度、不同档次的楼房公摊面积不一样，档次越高、高度越高的楼盘公摊面积越多，不一而论，购房者在购房前就要做好咨询，知道公摊面积包括哪些，并要求开发商写在购房合同里。如果公摊不合理，购房者可以投诉或者放弃购买，这样也督促开发商合理计算公摊面积，更好地稳定楼市。