本报记者张漫游北京报道

    3月15日，国家统计局发布数据称，前两个月商品房销售额15459亿元，住宅销售额下降22.1%。

    与这组数据相对应，中国人民银行发布的2022年2月金融统计数据显示，居民中长期贷款出现单月负增长。这是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。

    居民中长期贷款的主要构成是房地产按揭贷款投放。市场分析认为，商品房销售数据及2月社融数据都表明，居民购房意愿较弱，这从侧面说明，当前房地产的形势较为严峻。业内人士认为，政策效果当前在不同城市间分化较大，除了政策时滞外，也与市场预期转变需要时间有关。

    关于房地产下一步的发展方向，中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤主持国务院金融委会议研究当前形势时指出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

    为何出现负增长

    房地产金融环境已经回暖，监管层明确表达了对房企合理融资需求的支持态度。

    央行公布的数据显示，居民部门贷款减少3369亿元，短期贷款和中长期贷款分别减少2911亿元和459亿元。中国民生银行首席研究员温彬指出，短期贷款减少在部分年份的1、2月份较常出现，2016年以来的2月都是减少的，但中长期贷款减少为2007年有数据记录以来的首次。

    《中国经营报》记者了解到，为了支持按揭贷款的市场需求，2月份多地银行下调了房贷利率，且放款速度加快。

    贝壳研究院披露的数据显示，2月103个城市中87城房贷主流利率环比下调，较1月增加28个，无利率提高的城市，包括一线城市在内的30个城市房贷利率随LPR下调5个基点；在放贷速度方面，目前103个城市平均放款周期不足40天，包括北京、深圳在内近四成的城市放款周期不足一个月。

    某国有银行地方分行授信部人士告诉记者，目前该行按揭贷款利率还是维持前期的水平，不过因为在开门红期间，规模额度还是比较充足的。“一季度信贷规模一般都是有保障的。”

    在此基础上，居民中长期贷款为何还会出现负增长的情况？

    同策研究院研究总监宋红卫告诉记者：“居民中长期贷款出现负增长的情况比较罕见，说明目前整个市场购房需求低迷，春节因素不是核心影响因素，主要受到调控政策下市场持续下行趋势及房企债务违约导致项目违约的恐惧心理影响。”

    中国银行研究院资深经济学家周景彤认为，政策效果当前在不同城市间分化较大，除了政策时滞外，也与市场预期转变需要时间有关。

    温彬告诉记者，目前在坚持“房住不炒”的前提下，政策落地是“因城施策”，各个城市在房地产市场的首付比例、利率、限购限贷等方面的政策都是有差异的。

    “2021年10月以来，房地产金融环境已经回暖，监管层明确表达了对房企合理融资需求的支持态度，但当前楼市依然处于‘寒潮期’。”东方金诚首席宏观分析师王青谈到。

    中信证券首席经济学家明明说，银行放贷一般滞后于地产销售，地产单月销售面积增速从2021年三季度开始进入负增长，因此2021年12月居民中长贷同比少增的问题延续至今。

    各地推动楼市回暖

    在“房住不炒”政策基调下，房地产信贷政策整体趋稳。

    谈及下一步引导民中长期贷款稳定发展的政策方向，东方金诚高级分析师冯琳认为，接下来的重点是推出更多有助于楼市回暖和房地产行业良性循环的政策组合，加大执行力度。其中的核心是将居民房贷利率适度下调，同时各地根据自身情况合理放松各类行政性调控措施，推动楼市回暖。“这是引导居民中长期贷款稳定增长的根本所在。”

    中国银行研究院研究员梁斯表示，《政府工作报告》提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，当前政策基调是促进房地产业健康发展，不会单方面放松。

    “3月MLF利率不动，市场降息预期落空。考虑到当前消费偏弱、地产遇冷局面仍在持续，降息仍在央行的政策工具箱内，不排除二季度MLF利率再度下调10个基点的可能。如果届时降息落地，5年期LPR也会以相同幅度下调，进而释放‘稳楼市’的清晰信号。”王青告诉记者，“我们判断，若政策及时到位，下半年房地产行业有望结束‘房价下跌、投资下滑、销量负增’的被动局面，居民中长期贷款也将恢复稳步增长过程。这是今年稳定宏观经济大盘，顺利实现‘5.5%左右’经济增长目标的一个重要支撑点。”

    梁斯认为，在“房住不炒”政策基调下，房地产信贷政策整体趋稳，不会出现明显放松。但另一方面，居民合理的住房需求需要得到满足，预计居民中长期贷款有望稳定增长。

    明明分析称，未来地产调控会更加灵活精准，会继续“因城施策”和“良性循环”，并且会加快保障性租赁住房计划的落地和推进，预计房地产的宏观指标今年在二季度和下半年陆续出现拐点，需求端也将随之改善。

    “随着监管层政策的陆续落地，居民中长期贷款需求、对房地产市场的信心也会恢复，以达到稳定房地产市场的目的。居民中长期贷款的需求也会回升。”温彬如是说。

    从政策层面看，3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”

    随后，多部委密集发声。央行表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；银保监会表示，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目；证监会表示，积极配合化解房地产企业风险；外汇局表示，配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

    从银行层面看，梁斯认为，一方面，需要贯彻国家关于“房住不炒”的政策精神，令居民树立正确的购房理念；另一方面，金融机构是资金的供给方，需要做好审核关，把握和监督好资金流向，确保居民中长期贷款稳步增长。