本报记者蒋翰林童海华深圳报道

    “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”今年的《政府工作报告》再次明确2022年房地产发展方向。

    《中国经营报》记者梳理发现，“探索新的发展模式”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”是首次出现在《政府工作报告》中，透露出对保障不同群体合理住房需求的重视。而探索新的住房发展模式，其中一个方面便是通过多种方式实现各类群体的住房保障，尤其是强调“租购并举”的导向。

    在“租购并举”的大背景下，住房租赁行业也迎来了新的发展机遇。中指研究院指出，下阶段房企应顺应政策及行业趋势，由开发模式向服务模式转型，探索新发展模式。

    形成多层次住房消费格局

    探索新发展模式意味着要进一步形成分层的房地产市场模式，按照不同人群提供保障性租赁住房、共有产权房、商品住房等多层次住房供给。

    房地产新的发展模式已是政府关注的重点，也是政策支持的重要方向。2021年12月的中央经济工作会议中首次重点提出了“探索新的发展模式”。2022年3月5日，《政府工作报告》再次指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。

    对于“探索新发展模式”的内涵和意义，中国银行研究院研究员王梅婷分析指出，探索新发展模式意味着要进一步形成分层的房地产市场模式，按照不同人群提供保障性租赁住房、共有产权房、商品住房等多层次住房供给。

    这其中就包括推动住房模式由“购”向“租购并举”的转变，大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房。2月24日，住建部在国新办新闻发布会上表示，今年要大力增加保障性租赁住房供给，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。为实现这一目标，住建部还指出，要从土地支持政策、审批流程简化、中央补助、税费优惠政策、金融政策等方面提供支持。

    在金融政策方面，2月8日，央行、银保监会发文，明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。2月25日，银保监会、住建部发文，要求银行和保险机构充分发挥优势，加大保障性租赁住房金融支持力度；支持银行业金融机构发行金融债券，拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。

    从“要买房”到“要租房”，今年的两会上也有不少代表和委员针对租房领域提出建议。全国人大代表、58同城CEO姚劲波表示，住房租金年度涨幅应不超过5%。目前大城市的新市民70%以租房为主，房屋租金占到收入的30%~50%，把年度租金涨幅控制在5%以内，让新市民和年轻人更安心，提升幸福感。此外，要确保购房者和租房者享受同等的权利，逐渐推进租赁的基本公共服务均等化，特别是承租人在享受教育、医疗卫生、就业等方面的权益。

    全国政协委员、房天下创始人莫天全也建议，大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房，推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。

    “值得注意的是，保障体系并不能取代商品化住宅，既要保障中低收入群体居住需求，高品质的商品房需求亦要得到支持，商品房市场才能更加健康运行，避免房价大起大落。”王梅婷补充道。

    盘活存量用地支持筹建

    随着深圳产业升级步伐加快，传统工商业对空间需求下降，部分区域商业办公等非居住用房出现空置。盘活存量闲置非居住房屋已成为深圳建设保障性租赁住房的重要途径。

    目前，保障性租赁住房发展正在进入快速实施阶段。自2021年7月2日国务院办公厅出台保障性租赁住房进行制度设计以及实施落地的顶层指导以来，全国已有超过50个城市提出了“十四五”保障性租赁住房的发展目标。

    北上广深四大一线城市分别提出“十四五”时期新增保障性租赁住房数量不少于40万套、40万套、60万套、40万套，占全市住房供应总量不少于30%、40%、45%、30%。

    3月初，记者从深圳市住房和建设局官网获悉，深圳市首个“商改保”（商业用地调整为保障房用地）项目翔源实业安乐社区项目顺利开工。据悉，该项目是深圳市首个将商业用地调整为二类居住用地的“商改保”项目。项目建成后，预计将提供约256套安居型商品房。

    实际上，随着深圳产业升级步伐加快，传统工商业对空间需求下降，部分区域商业办公等非居住用房出现空置。盘活存量闲置非居住房屋已成为深圳建设保障性租赁住房的重要途径。

    《深圳市住房发展“十四五”规划》提出，鼓励闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合一定条件下改建作为保障性租赁住房。

    “十四五”期间，深圳将优先安排保障性租赁住房用地，筹建不少于40万套（间）保障性租赁住房。该数量超过了全市35万套的商品房筹建量，也超过全市住房建设筹集总量的40%。

    厦门同样也是“非居改保”政策力度较大的城市。据悉，自《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》2021年7月 1日印发后，厦门已筹集23个项目，房源0.94万套。例如，西安外国语大学就利用学校自有土地建设保障性租赁住房750套，每套建筑面积在70平方米以内，以解决教职工租房难及引进人才短期过渡问题。

    “加快发展保障性租赁住房的着力点，应该建立在涵盖保障性租赁住房的市场定位、投资筹措、运营管理与退出制度体系的建设上，以凝聚社会与市场资源来发展好保障性租赁住房事业。”IPG中国首席经济学家柏文喜认为，在国家政策大力支持保障性租赁住房的背景下，房地产企业可以积极配合政府号召参与保障性租赁住房建设与运营管理，为公司寻求新的业务增长点。

    房企加速布局租赁市场

    中信证券预计，2022年保障性租赁住房对应的投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右。

    作为兼顾房住不炒和稳增长的重要措施，保障性租赁住房也成为房地产行业下阶段发展的重点。住建部2021年11月、2022年2月发布的两批《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》中显示，目前已有部分房企正在通过集体经营性建设用地参与保障性租赁住房建设。

    中信证券估计，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万～900万套之间，对应的新增建筑面积或在4亿～4.5亿平方米，对应的开发投资将在1.7万亿～1.9万亿元，预计2022年投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右。

    随着“租购并举”成为政策支持的重要方向，长租房市场也迎来发展机遇。近年来，长租房已成为缓解大城市居住问题的重要手段，相关住房租赁企业也正朝着更加专业化的方向迈进。

    中指研究院分析称，我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势，房企亟须寻找第二增长曲线。第一，房地产市场进入存量阶段，增量建设规模有限，房企业务重心必须转向存量服务。第二，海外成熟房地产市场发展经验表明，房企业务重心会从前端开发向后端服务和资产管理转移。