本报记者刘颂辉上海报道

    正值上市公司年报“交卷季”，房企陆续交出了2021年的年终业绩“答卷”。

    Wind数据显示，截至4月6日晚间，A股与H股共有269家上市房企披露了2021年度报告。绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”，03900.HK）、旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉控股”，00884.HK）、新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”，601155.SH）、绿地香港控股有限公司（00337.HK）和正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣地产”，06158.HK）等多家房企已同步举办线上业绩发布会。

    亿翰智库分析认为，从房企的年报和业绩会透露出的信息来看，房企的业绩呈现出营业收入增长减缓持续、利润增长减速、利润率走低延续等特点。与此同时，各房企降杠杆、稳杠杆工作推进均有显著成效；在投资上表现出更高的谨慎性，对于未来的投资决策则仍将持续保持稳健、谨慎为先的投资态度。

    旭辉控股相关负责人也告诉《中国经营报》记者，房地产行业韧性强、体量大、容量大，公司深耕长三角区域，会继续关注一线及核心二线城市的投资机会，前提是确保公司的流动性安全，投资策略将会“以收定支”。

    加速回款稳定现金流

    从去年下半年开始，整个市场面快速遇冷。对民营企业而言，能够安全地活下去肯定是第一要务。

    绿城中国公布的2021年度业绩报告显示，2021年，公司实现合同销售额3509亿元，同比增长21.3%，全年目标完成率达到113%。

    绿城中国是为数不多超额完成业绩目标的规模房企，排名位列全国房企第7名，全年回款率处在106%的行业高位。业绩报告显示，公司全年录得销售收入1002.4亿元，净利润为76.87亿元，股东应占利润44.69亿元，分别同比增长52.4%、33.4%、17.7%。截至2021年末，公司的银行存款及现金（包括抵押银行存款）增至714.96亿元。

    得益于线上、线下开展多渠道销售，2021年，绿城中国自投项目整体去化率达69%。其中，一二线城市去化率71%，新增房源去化率70%，现金回款率达到106%。在区域分布上，长三角区域占比66%，环渤海区域占比18%，成渝区域占比4%，大湾区及长江中游地区分别占比3%、6%。由于销售开支等成本上涨，公司毛利率为18.1%，同比下降了5.6个百分点。

    据旭辉控股的业绩报告披露，公司2021年实现营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%；利润123亿元，同比增长3.6%；归属股东净利润76.13亿元，同比下降5.22%；毛利率19.3%，净利润率6.8%。全年合同销售金额2473亿元，同比增长7.1%；现金回款率超过95%，为2403亿元，同比增长20%；在手现金467亿元。

    分地区来看，在旭辉控股2021年总销售额中，有87.2%来自一线及二线城市，剩余12.8%都来自三线城市。其中，长三角、环渤海、中西部和华南地区的销售占比分别为46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。分业务来看，有92.5%来自住宅项目，7.5%来自办公楼/商业项目。

    据介绍，旭辉控股在2021年谨慎判断，持续聚焦核心城市拿地。2021年内，旭辉控股新增货值2056亿元，其中84%位于一二线城市。“自2021年四季度以来，公司主要聚焦于北京、上海、杭州、南京、合肥、温州、广州、武汉等核心城市参与土拍并获取优质地块，以期为长期发展蓄力。”旭辉控股CEO林峰表示。

    新城控股董事长王晓松在业绩说明会上表示，从去年下半年开始，整个市场面快速遇冷。对民营企业而言，能够安全地活下去肯定是第一要务。“我们立马有了感知，所以加强销售回笼，保现金流。从2021年国庆期间开始陆陆续续对一些去化承压的项目，或者首付比例比较高的客户，给予了一定的折扣，当年11、12月基本上单月销售额在200亿元以上。”其表示。

    业绩报告显示，新城控股2021年实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。全年合同销售金额2337.75亿元，回款金额2387亿元。

    市场传递复苏回暖信号

    行业仍面临控负债降杠杆，面临资本市场重塑信心的难点，政策已经见底，后期会慢慢回暖。

    每年房企业绩会上，掌舵人们对市场的判断受到各界关注。

    旭辉控股董事局主席林中在业绩会上认为，2022年，房地产市场的走势将是“前低后高”，市场正在逐步复苏，期待五六月份迎来楼市“小阳春”。“整体来看，市场表现较为分化，一线城市，特别是上海和北京等地的市场表现好，二三线城市基本稳定，三四线城市供过于求，处在去库存阶段，压力比较大。”

    这一观点与绿城中国执行董事、副总裁李骏不谋而合。经过长期紧密地对市场跟踪和当前“一城一策”体系化的研究，李骏认为，2022年上半年，房地产市场将是筑底盘整的状况，下半年开始有望逐步复苏趋稳。原因在于近期政策转变有利于房地产市场的恢复，重提了房地产稳定器的作用，政策面的宽松基调逐步形成。

    据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年以来，截止到4月5日，超65个城市出台楼市松绑政策，内容涉及放松限购，取消、放松限售，降首付比例，降房贷利率，公积金贷款优惠，购房补贴，房企资金支持等。

    李骏提到，市场需求出现了复苏信号，春节后核心一二线城市新房的来访量恢复到去年12月底双周的平均水平。二手房市场从去年10月份以来成交量连续两个月成交提升，近期一二线城市二手房的带看量超过去年40%以上，市场出现回暖迹象。考虑到政策显效会有一定滞后性，预计二季度才会有比较好的表现。他预计未来各地将继续加大因城施策力度。

    3月31日，在正荣地产的业绩发布会上，公司执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝对未来房地产行业持有谨慎态度。他认为，行业仍面临控负债降杠杆，面临资本市场重塑信心的难点，政策已经见底，后期会慢慢回暖。

    在黄仙枝看来，房地产市场还需要3~5个月的时间来修复，考虑到今年行业整体变化较大，市场充满不确定因素，加上公司处在特别时期，会考虑出售一些资产。“因此，公司今年不设立任何具体的销售目标，会采取必要手段促销售回笼资金，尽快降杠杆。”

    提质增效穿越行业周期

    房企将从过去过分追求规模增长，转为追求经营效益提升的方向。

    新城控股方面认为，在“房住不炒”总基调指导下，调控政策将出现局部放松，加大对刚需、改善住房需求的支持力度，房企应该着力于精细管理、提质增效、租售并举、多元渠道发力。

    以该公司为例，2022年的发展战略将分为稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能和风险管控等5个层面。

    为了实现“以资本回报率为核心，确保规模可持续增长”的战略目标，新城控股表示，将确保公司现金流合理充裕，精细化管理，优化现有土地储备，控制负债规模，提升利润率。通过严格制度约束让投资更加精准，避免投资失误，确保资产能够快速回笼资金，减少资金沉淀。

    在区域布局方面，新城控股将会坚持地域深耕的总策略，聚焦重点城市群和核心城市。公司方面认为，重点城市群稳步发展将为房地产市场发展带来更为广阔的空间，人口和城镇化率快速提升的城市或将为开发企业带来扩张红利。

    “经过一年的调整，房地产行业政策底部已见，市场底部还未见。不过对行业整体的判断，可以简单用三句话来进行描述：一是行业总体稳定，二是结构逐步调整，三是长期趋向健康。”绿城中国董事会主席张亚东表示，在此背景下，绿城中国将保持战略战术清晰、贯彻执行有力和品质效益提升。

    林中也坦言，2022年对公司来说，进入了一个新的发展时期，穿新鞋、走新路，去掉规模上的追求，未来重点在发展质量和效益上。

    “中国房地产行业至少能维持15万亿元以上的交易规模，足够容纳多家千亿级的大型房地产企业。”林中认为，房地产行业已从紧缺时代迈向过剩时代，从增量时代过渡到存量时代，房企也从粗放经营转向精益管理，从过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式转向未来的“高质量、高品质、高效益”模式。“房企将从过去过分追求规模增长，转为追求经营效益提升的方向。”

    中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成告诉记者，过去几年，我国房地产行业通过加杠杆来谋求快速发展，没有及时、正确理解国家房地产调控政策和房地产市场运行底层逻辑的变化，以至于房企资金流动性紧张状况凸显。

    “从这个角度来看，当前行业是在刮骨疗毒。值得关注的是，近期市场在政策边际调整后已经开始逐渐企稳，经营风险会逐渐下降。”盛松成表示。