本报记者蒋翰林赵毅深圳报道

    近日，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展。4月中旬，深圳市人才安居集团项目报送到国家发展改革委，成为全国首单正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

    《中国经营报》记者注意到，此次深圳市人才安居集团选取了4个位于核心区域或核心地段的项目参与保障性租赁住房REITs试点，共涉及保障性租赁住房1830套，资产评估值约为11.58亿元。本次项目募集的资金将投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。

    ICCRA住房租赁智库分析认为，在推动建立租购并举的住房制度下，保障性租赁住房RE-ITs通过增量资金、盘活存量土地和资产，可以有效增加保障性租赁住房的供给。同时，保障性租赁住房REITs可以改善企业融资结构，随着保障性租赁住房RE-ITs的正式发行，也能为更多企业提供指标参照和模型，为市场提振信心。

    深圳市人才安居集团“尝鲜”

    从2019年至今，保障性租赁住房已经成为完善住房市场体系和住房保障体系的重要发力点，但在保障性租赁住房的发展过程中，相关企业的融资模式一直以传统债务融资为主。

    去年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施RE-ITs发行的行业范围。

    “发行基础设施REITs可以盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低相关企业资产负债率，形成‘投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资’的可顺畅流转的发展格局。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示。

    今年3月18日，证监会表示正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。证监会指出，推动基础设施REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。

    记者了解到，此次深圳市人才安居集团的保障性租赁住房REITs底层资产包共有4个优质的保障性租赁住房项目，均已取得保障性租赁住房认定书。项目位于深圳核心区域核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。同时，项目的主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。

    早前，在深圳市政府部门支持下，深圳市人才安居集团公司启动了保障性租赁住房资产梳理、REITs产品方案论证、保障性租赁住房政策探讨等申报准备，并完成相关前期工作。

    实际上，深圳市人才安居集团对公租房资产证券化的探索已有经验。2018年12月，深圳人才安居集团联合深创投集团在深交所成功发行全国首单公共人才租赁住房ABS产品，发行规模31亿元，为推动保障性租赁住房公募REITs产品试点打下基础。

    公开资料显示，深圳市人才安居集团是由深圳市国资委出资的国有独资公司，成立于2016年6月，业务涵盖人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的投资、建设以及运营。公司已累计筹建公共住房15.8万套，其中保障性租赁住房约8万套。该集团在“十四五”期间计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，急需长期、大额、低成本的资金支持。

    申报及收益率难点

    作为全国人口流入最大的城市，深圳对保障性租赁住房的需求庞大。据记者梳理，深圳公租房轮候库内仍有37万余人排队。目前，深圳已供应的保障性租赁住房约3万套，在建及“十四五”预计新开工的保障性租赁住房约10万套，征集市场租赁住房具有初步意愿的项目约1.5万套。

    1月11日，深圳发布《深圳市住房发展“十四五”规划》，提出“十四五”深圳将以发展保障性租赁住房为重点，缓解新市民、青年人住房困难。

    “十四五”期间，深圳将优先安排保障性租赁住房用地，筹建不少于40万套（间）保障性租赁住房。该数量超过了全市35万套的商品房筹建量，也超过全市住房建设筹集总量的40%。

    “深圳公共住房供应重点不再是以人才为主，而是以新市民、年轻人等住房困难群体为主，公共住房全面回归公共属性、保障属性，保障住房困难人群，而不是保障人才，这一改变与国家的大方向相同。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。

    国泰君安资管REITs团队分析认为，保障性租赁住房公募REITs帮助租赁住房企业拓宽融资渠道、带动新建项目投资，促进形成投资良性循环，对缓解住房租赁市场结构性供给不足、推动建立租购并举的住房制度、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

    不过，虽然公募REITs的落地对于中国保障性租赁住房发展具有里程碑式意义，但由于保障性租赁住房底层资产较为复杂，目前仍处“摸着石头过河”的阶段。

    “虽然去年六七月份就已经打开了公募REITs对保障性租赁住房的发行通道，但拖了这么长时间，我相信很重要的一点就是收益率的问题。”景晖智库首席经济学家胡景晖表示，很多城市也限定了保障性租赁住房的租金上浮，每年的租金涨幅不得超过5%，保障性租赁住房的收益率普遍偏低。

    他指出，当前我国公募REITs上市审核要求严格，如果收益率达不到4%以上，以及收益率不能逐年上升，未来达到4.5%甚至5%以上，其发行就面临困难。除了投资回报率，从申报细则来看，申报REITs项目需要从包括经营项目产权清晰、手续齐全、土地的权属界定、转让限制等方面达标。

    记者梳理发改委发布的申报要求发现，REITs试点项目要满足的条件不限于：基础设施项目权属清晰、资产范围明确；近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，且预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%；首次发行的当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，且扩募不低于拟首次发行时资产规模的2倍。

    多地试点项目推进中

    据悉，北京、上海、重庆等多地已有保障性租赁住房REITs试点项目正在推进中，预计未来将有更多保障性租赁住房REITs项目涌现出来。

    以重庆为例，4月15日，重庆市政府公众信息网公布了《重庆市城镇住房发展“十四五”规划（2021—2025年）》。该规划指出，支持银行业金融机构发行金融债券，开展保障性租赁住房基础设施REITs试点，鼓励银行、资产管理公司、政府产业基金、企业年金参与重庆租赁住房基础设施REITs产品的战略配售和投资。

    重庆招标采购（集团）有限责任公司官网的信息显示，重庆市公共住房开发建设投资有限公司早在2021年9月30日便开始了基础设施公募REITs服务机构的招标。招标公告显示，该公司本次推入REITs市场的底层资产为空港乐园和民心佳园公租房，且“项目已具备招标条件”。

    上海则领先全国率先推出了面向市场的保障性租赁住房认定及管理的落地执行政策。1月，上海市住建局发布《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》与《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，详细展示了保租房从项目认定到出租管理的全流程要求。

    徐跃进指出，目前保障性租赁住房REITs依然有较多政策空白，要健康平稳地推进保障性租赁住房REITs试点，需要政府、企业、金融机构等各方主体积极探索。例如保障性租赁住房土地的权属界定、转让限制等。此外，保障性租赁住房的税收，以及相关配套细节性政策均有待进一步实践、商讨、完善。