本报记者陈婷赵毅深圳报道

    日前，万物戴德梁行资产服务有限公司（以下简称“万物梁行”）宣布，与浙江吉利控股集团（以下简称“吉利”）达成合作，签约进驻吉利总部园区，为其提供IFM（Integrated Facility Manage-ment，综合设施管理）服务。

    事实上，近两个月以来，万物梁行签约提供IFM服务的客户包括饮料品牌“元气森林”、宁德时代新能源科技股份有限公司（300750.SZ，以下简称“宁德时代”）、拜登（上海）置业发展有限公司（以下简称“拜登置业”），行业涉及快消、新能源、房地产、汽车等，提速的同时，也在扩面。

    作为一家商企物业服务提供商，对于IFM及其他商写物管服务业务的相关拓展计划，万物梁行方面对《中国经营报》记者表示，公司客户广泛分布于众多行业，服务业态多样，紧跟国家战略，积极拓展战略性新兴产业等新业务赛道。

    记者注意到，资本市场上，深圳市特发服务股份有限公司（300917.SZ，以下简称“特发服务”）也于今年1月中标菜鸟网络总部新园区项目，为其提供一体化IFM服务。

    不过，市场机会多样的同时，提供IFM服务也具有相应门槛。万物梁行方面对记者表示，主要包括适应并满足广泛的客户需求，拥有较强的综合实力以及快速响应能力。

    跑马圈地

    根据万物梁行披露，与吉利此次达成的合作中，其服务的滨江总部园区办公主大楼和生活区宿舍配套用房的面积超过10万平方米，目前园区内总职工人数约6400人，万物梁行将为整个园区提供后勤服务保障。

    万物梁行方面对记者表示，公司为客户提供全场景全生命周 期的物业管理（Property Management）及设施管理（Facil-ity Management，以 下 简 称“FM”）服务。

    其中，万物梁行的FM服务包括工作环境管理、设施设备运维、业务连续性保障、空间规划管理、高端礼宾接待、高端会务服务、职业健康安全、泛行政服务等，以改善生活质量、提高核心业务生产力为目的，对用户的工作生活环境进行有效的服务规划与实施。

    据了解，目前万物梁行的客户包括腾讯、阿里巴巴、字节跳动、百度、美团、荣耀、海康威视、招商银行、大华银行、爱马仕、拜耳、欧莱雅等。

    “作为服务方，万物梁行对所有的客户怀抱开放的态度，但最终能否达成合作，是双方意愿的体现，也受制于很多客观因素。”万物梁行方面对记者表示，“公司期待与更多行业的更多客户达成合作，共同成长。”

    专注园区IFM物业服务的特发服务，同样重视市场增量的打开。在其2021年年报中，公司未来发展战略包括“力争突破现有格局，开发其他优质客户并丰富服务业务业态结构”。

    具体而言，特发服务计划投入公建物业服务、城市公共服务“新蓝海”中，丰富经营业态，通过探索智慧城市、智慧公园等物联网时代的新产物，实现管理及服务的延伸。

    据介绍，特发服务今年中标的菜鸟网络总部新园区项目，总建筑面积近30万平方米，服务团队500余人。至此，特发服务承接了阿里系三大总部级自建园区的服务管理业务。

    特发服务披露，目前，公司园区物业管理服务主要面向各类园区、商务办公楼宇等，提供的主要服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等。2021年，公司综合物业服务全年新增项目49个，占全年新增项目的54%，新拓字节跳动、快手等互联网企业。

    年报显示，特发服务目前拥有华为、阿里巴巴、中国移动、腾讯、快手、字节跳动等客户资源。2021年，公司营业收入16.91亿元，同比增长52.54%；净利润1.12亿元，同比增长13.14%；经营活动产生的现金流量净额为1.75亿元，同比增长69.09%；物业管理服务业务毛利率16.69%，同比减少4.1%。

    “量身定制”

    记者注意到，在万物梁行披露的IFM服务合作内容中，多次提及“量身定制”。

    表述包括“万物梁行从吉利需求出发，快速量身定制全套整合业务服务方案”“将为宁德时代从0到1量身定制全套的设备设施运维服务方案”等。

    如根据吉利员工年轻化、弹性工作时间的特点，万物梁行服务团队制定早晚高峰服务、快速响应、特殊需求响应等服务方案。

    对于宁德时代，万物梁行为该项目的服务重点聚焦于整体机电物业设施设备维修维保服务，包括项目的日常设备运维管理、质量管理、施工管理、安全管理、能源管理、风险管理等。

    面对不同的行业甚至是同一行业的不同客户，如何处理其中的差异性？ 相关资源又该如何实现合理分配？

    对此，万物梁行方面对记者表示，其具体做法是，在进驻前进行充分的客户调研与分析，深入挖掘客户需求与痛点，以及服务的重点难点，并据此有针对性地“量身定制”服务方案。

    万物梁行进一步透露，其内部构建了“区域+FM事业部”的组织保障，区域公司主要对接属地化客户，FM事业部垂直化对接FM大客户；同时，包括采购、人力、运营、数字化等在内的庞大的中后台系统为项目管理服务提供专业支持；集结行业优秀领先人才的COE专家团队，提供专业人才保障。

    工作方法体系化后，在实际操作中也不免出现难题。IFM服务供应商埃顿集团（AdenGroup，植根亚洲并在上海设立总部，注册名为“北京埃顿酒店服务有限公司上海第二分公司”）曾在其官方微信公众号发布文章表示，“IFM不仅是实际的解决方案，更是全生态链管理系统。”

    “相比功能单一的传统服务供应商，IFM供应商通常集成了丰富的服务种类，他们现在更多地被认为是管理大型设施或更广泛投资组合企业的关键战略合作伙伴。”埃顿集团认为。

    万物梁行方面表示，随着企业规模不断壮大，新的职场不断涌现，而这些职场分布在不同城市、区域，周边资源参差不齐。此外，客户希望服务商拥有较强的综合实力，提供综合的服务解决方案，同时做到响应快速，“对客户而言，等待的每一分钟都是成本。”

    市场扩容

    万物梁行、特发服务等企业在巩固市场份额的同时“跑马圈地”的背后，IFM的市场规模也呈现增长趋势。

    根据Global InfoResearch发布的《2021年全球综合设施管理（IFM）行业调研及趋势分析报告》，2020年全球IFM收入约159.9亿美元，预计2026年达到204.7亿美元。2021年至2026年期间，年复合增长率为6.4%。其中，中国市场在过去几年变化较快，2020年的市场规模为23.17亿美元，约占全球的14.91%，预计2027年将达43.1亿美元，届时占比将达到17.56%。

    万物梁行CEO叶世源曾公开表示，“聚集IFM服务。在大环境变革之际，我们希望能够把IFM服务作为新的主场，读懂企业客户，从物业视角进入企业视角。”

    不断涌现的新企业、新行业带来的物业管理服务需求同步增长，其背靠的商业不动产出现存量挖掘的趋势。

    中指研究院数据显示，2020年，我国商办用地成交量居近年高位，2021年明显降温，全国300城共推出商办用地2.67亿平方米，同比下降15.6%，成交2.08亿平方米，同比下降21.2%。其中，一线城市、二线城市、三四线城市的商办用地成交面积分别同比下降31.7%、23.6%、18.8%。

    叶世源表示，“数据显示，我国FM外包市场规模约616亿美元，主要局限于一线城市的商业地产领域，外包比例仅约33%，低于亚太地区40%的平均水平，远低于全球48%的平均水平，但增速却超过全球平均水平的2倍。IFM市场潜力巨大，这是行业的机遇所在。”

    与此同时，特发服务表示，近年来，众多物企纷纷寻求上市，行业细分赛道上也不断涌入新的国内外竞争对手，对市场竞争格局造成一定冲击。叠加疫情影响、行业变化等大环境因素，将进一步加大市场拓展的难度。

    如何在快速增长的市场面前如愿分得一杯羹？

    万物梁行和特发服务提到“紧跟国家战略”“密切关注国家政策走势”这两个表述不同但方向一致的发展战略。

    记者注意到，2021年，多个城市出台相关政策以推动城市精细化管理落地，物业管理服务的边界从住宅不断延伸至商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域。

    中指研究院（物业版）数据显示，2021年行业第三方市场招标信息发布约10万余条，以非住宅业态为主，其中办公业态占比最高（约40.4%）。社区增值、城市服务等新增长业态日趋成熟，商管物业等优质细分赛道涌现，均有望为行业发展增添活力。