本报记者陈雪波卢志坤成都报道

    5月16日，成都购房者期待已久的楼市新政出台，对购房家庭住房累计套数认定标准作出了调整。在不少购房者看来，这次政策调整没有预期中的力度大，但也有观点认为，作为强二线城市的成都，如此程度的政策放宽，同样有非常强的信号意义。

    《中国经营报》记者近日走访成都市场了解到，当地新政还未给市场带来明显变化。不过，房贷利率下降，已经普遍地体现在了成都市场，利率降低的好处被销售人员细致地介绍给购房者。

    同时，无论在限购严格的去年还是政策有所放宽的当下，成都市场上一旦有与周边价格存在明显价格逆差的新盘上市，总能引来大批购房者报名参与摇号。成都延续多年的“网红盘”抢购仍未熄火，大量社保时间较长的刚需购房者依然守候着“网红盘”。

    “房贷利率下调”成促销关键词

    “上次利率这么低，还是在很多年前了。”成都的一位房产经纪人这样向记者回忆。

    今年以来，成都房贷利率持续走低，记者从多个途径了解到，当地首套房贷利率已经可以低至4.60%，逼平同期LPR（贷款市场报价利率）。5月15日，央行、银保监会下发通知，就差别化住房信贷政策进行调整，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的相应期限LPR降为LPR减20个基点，按当前LPR，即从4.60%降为4.40%。成都市多个售楼处人士向记者确认，只要征信和其他资料没问题，现在个人首套房贷利率可以成功贷成4.60%。青羊区一位房产经纪人向记者介绍，目前也已经有成都购房客户在向银行申请4.40%的贷款。

    而在去年，成都首套房贷利率在很长时间里保持在5.88%左右，部分银行曾一度高达6.30%。如今这样大幅低首套房贷利率变化对购房者来说意味着什么？ 成华区一位置业顾问给记者算了一笔账：以其所在项目一套总价250万元的房子为例，首付75万元，贷款175万元。按照一年前5.88%的利率计算的话，30年利息共计197.87万元，月供10357.5元；按照当下4.60%利率计算的话，30年利息共计147.97万元，月供8971.28元。如此算来，前后利息总额差了近50万元，后者月供则少了1386.22元。“这下把装修钱都省出来了，而且现在放贷款很快，这个利率太划算了！”这位置业顾问总结称。如今，这样的计算方法，也被普遍应用在销售人员鼓励购房者及时下手的场景中。

    当下的房贷利率，在一年前是不敢想象的。一位有多年从业经验的房产中介回顾了他自己的买房经历。他正是在去年买的房子，当时贷款审批非常严格，以至于他的贷款额度受限，没有能足额贷款。即便如此，据他自己测算：“如果放在今年贷款的话依然能省得下十几万元。”

    在房贷利好之下，多数售楼处并没有叠加更多的房价优惠。“我们这是去年拍下的‘双限地’，地价和售价都是限死的，其实没有太多的利润。”成都城东一位置业顾问告诉记者，所有购房者可以有统一两个点的优惠，但这个其实只是象征性的。

    追逐“网红盘”

    近来，伴随多个城市放松限购，甚至取消限购的政策陆续出台，购房者对成都市购房政策调整的期待也愈加强烈，此前成都市场流传着多个预测的“新政”版本。多次期待落空之后，成都新政终于出台。

    5月16日，成都市住建局正式发布《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，政策调整后，近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。同时，购房人及其家庭成员在成都市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭，认定时间不再延续此前的“2016年10月1日开始”。与此前的猜测版本相比，最终落地的政策力度小很多。不过在一位当地业内人士看来：“这次调整不是放松、救市，而是对过去不合时宜政策的优化。”而新政策如此制定可能的主要原因是：“从过去的数据来看，成都在国内大多数城市中表现算好的，是平稳健康的。”

    易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此次政策中对家庭住房套数的认定、无房家庭的认定等规定，客观上使得一些家庭后续可购房的资格或名额增加，这具有积极的作用，势必释放出新的购房需求或购买力。“成都政策的松动，也说明新一线城市政策放松是近期的大方向和趋势，客观上对全国其他城市也有示范的效应。”严跃进预测称。

    5月18日国家统计局发布的全国70城一手房价格指数显示，今年4月成都新房环比上涨0.8%，环比涨幅与贵阳一同位列70城第一。在那之前，成都已经连续三个月排名第二。

    成都新政的调整主要涉及成都近郊的三圈层区域购房者，这部分购房群体的规模如何？是否会带来很多购房者？ 虽然尚无官方统计数据，但已有多位从业人员告诉记者，新政发布后的短短两天时间里，已经开始有一些来自三圈层的购房者咨询在成都中心城区买房。“那些在都江堰、青白江、崇州有两三套房的人，也想到城里来买房，这些主要是改善需求。”一位房产经纪人介绍称，这些购房者可能会和原来中心城区的购房者形成竞争关系。

    虽然房贷利率有所下调，但这并没有明显提升成都二手房市场的热情。有房产交易人员告诉记者，近一年来她经手的二手房价格实际上有所下降。成都理工大学附近一位房产经纪人则向记者坦言，其周边交付未达两年的新房子还在限售期，而附近老房子则房龄比较老，买附近二手房的人很少。“我这边买卖房子的话，半年只能成交一两套，现在主要是在做租房了。”

    最近有细心的购房者发现，贝壳网上消失近一年的二手房实际成交价格被重新挂出。去年6月，成都市要求规范二手住房挂牌价格发布行为，并随后分三个批次发布了数百个小区的二手房指导价格，贝壳网上的实际成交价格随即消失。

    最新数据显示，成都金融城片区的二手房均价已经达到50951万元/平方米。而近日有从业人员反映，此前执行的二手房“指导价”如今其实也不再那么严格。而自从去年8月以后，成都市再未继续发布新的指导价格。

    另一方面，成都人对购买新房的热情肉眼可见，“网红盘”尤甚。5月10日，天府新区新鸿基悦城取证，高达1万元的“剪刀差”让它一时成为成都万千购房者的关注焦点。虽然这批次只有360套房源可售，但在取证次日，新鸿基悦城售楼处就被购房者堵得水泄不通，甚至引来了网络主播站在售楼处外直播，手机报名系统开启后一度被报名者挤至瘫痪。

    “要是所有楼盘都是这样的价格，刚需们睡着都要笑醒。”一位购房者在购房咨询小程序中对新鸿基悦城如此留言。更多的留言，则是在讨论猜测本次摇号对社保时长的要求会有多高，以及表达对拥有数百个月社保购房者的羡慕。