本报记者余燕明北京报道

    相比住宅商品房市场，多个城市的写字楼、商务公寓、商业等非住宅商品房市场面临着更为严峻的去库存难题。

    近期，湖南省自然资源厅和住建厅联合印发通知，要求科学、精准、精细处理存量房地产土地开发利用和已建成房地产去化的关系，防止房地产库存去化超标增加系统性风险。

    其中，通知明确，对非住宅商品房去化周期超过36个月的县市区，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

    在湖南长沙，根据湖南中原研究院的监测数据，截至今年4月底，长沙全市写字楼库存面积去化周期超过587个月，商务公寓库存面积去化周期接近47个月，商业库存面积去化周期升至190个月，均处在历史高位水平。

    今年4月份，长沙住建局等五部门专门出台了支持政策，以推进该市非住宅商品房去库存。长沙对一些已出让尚未动工建设的非住宅商品房用地，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，将可以进行“商改住”。

    《中国经营报》记者获悉，除湖南长沙以外，贵州六盘水、安徽黄山等多个城市在近期均已出台相关政策，要求适当控制商业地产规模的同时，支持推进非住宅商品房去库存，这些政策包括允许或放宽“商改住”、降低商住配比、向购买非住宅商品房的业主给予财政补贴等。

    盘活存量

    更早之前，湖南省就已经意识到了非住宅商品房市场在去库存问题上所面临的严峻挑战，为此当地住建等六部门在去年9月份联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》（以下简称“《意见》”）。

    《意见》共提出了10条举措来化解非住宅商品房库存，包括严格控制非住宅商品房用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售、鼓励非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用户使用成本等。

    在控制非住宅商品房用地增量方面，《意见》要求科学编制非住宅商品房用地年度供应计划，原则上当年非住宅商品房用地供应计划转化建筑面积总量不得超过上两个年度平均销售总量。

    此外，对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地挂牌出让；对去化周期在24～36个月的市县，当年非住宅商品房用地供应转化建筑面积不得超过上两个年度平均销售总量的二分之一；对去化周期在12～24个月的市县，拟出让的非住宅商品房用地，应适当降低商住配比，保持合理有序的供应。

    在盘活非住宅商品房用地存量方面，对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，《意见》允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按“商改住”进行规划修改，并可适当降低商住配比。

    为推进非住宅商品房去库存，今年4月份，长沙市住建局等五部门联合印发了《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》（以下简称“《通知》”），多措并举，重点化解商业公寓、商务写字楼等类别房屋不合理库存。

    目前，长沙的写字楼、商务公寓、商业等非住宅商业房库存量高企，去化周期已升至历史高位水平。

    根据湖南中原研究院的监测数据，今年前4个月，长沙写字楼市场已连续没有新增供应，芙蓉、开福、天心等五区累计成交面积1.61万平方米，同比下降了33%。到今年4月底，长沙五区写字楼库存面积373.51万平方米，去化周期超过587个月。

    克而瑞湖南区域一位分析师称，今年长沙商务公寓市场率先开启了新一轮降价潮，以价换量下部分公寓项目均价四字头起，虽然拉动了一时销量，却难以扭转商务公寓市场整体去化难的局面。

    今年前4个月，长沙五区商务公寓市场累计供应面积26.69万平方米，同比减少了63%；累计成交面积30.17万平方米，同比减少了32%；累计成交均价同比下跌了5%。到今年4月底，长沙五区商务公寓库存面积476.74万平方米，去化周期接近47个月。

    在商业市场，今年前4个月，长沙五区累计供应面积同比下降了64%，但仍难扭转整体供过于求的状态。其间，全市商业市场累计成交面积9.75万平方米，低于新增供应的13.54万平方米，累计成交均价同比下跌了20%。

    至今年4月底，长沙五区商业库存面积447.77万平方米，去化周期升至190个月左右。长沙五区当中，去化周期最短的芙蓉区约为47个月，去化周期最长的天心区高达728个月。

    多措并举

    为解决写字楼、商务公寓、商业等非住宅商品房市场库存高企的问题，长沙市在《通知》中明确，对一些已出让尚未动工建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设；在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，将可以进行“商改住”。

    一直以来，全国各地均对“商改住”有着严厉约束和限制。但随着部分城市的非住宅商品房市场积累形成了不合理的库存，地方政府开始适时对“商改住”政策进行优化调整，加快盘活非住宅商品房用地存量。

    除了湖南长沙，贵州六盘水在近期提出要适当控制商业地产规模，对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力，以及城市风貌管控要求的前提下，可适当放宽“商改住”或降低商住配比，允许申请调整性质用于住宅或新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等用途开发建设；对于调整为住宅的，原则上用于安置房和保障性租赁住房建设。

    六盘水市还支持推进非住宅商品房去库存，对已建未售的商务公寓、商业等非住宅商品房，经申请批准可变更为保障性租赁住房或企业自持租赁住房，其用水、用电、用气和物业费执行居民收费标准。

    在降低非住宅商品房使用成本方面，长沙市也配套了类似政策。长沙市对居住在公寓的居民住户，符合“一表一户”安装条件和建设标准的，在水、电、气抄表到户后，可申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。

    此外，长沙市还通过对购买非住宅商品房的业主直接给予财政补贴，刺激非住宅商品房库存加快去化。长沙市出台的政策规定，其中购买一手房的按契税计税依据的1%给予补贴；新购买非住宅商品房且持有1年以上对外转让的，对购买方按契税计税依据的4%给予补贴。

    据记者了解，国内房屋交易契税的计税依据即为不含增值税的成交金额。相当于长沙市将按照房产价格分别给予购房业主1%和4%的财政补贴。

    为推进非住宅商品房去库存，直接向购房业主发放财政补贴的还有安徽黄山。日前，黄山市财政局、住建局、税务局等部门联合印发通知，2022年，对在中心城区购买新建商品住房的业主，按照契税应税价格1%的标准给予财政补贴；对在中心城区购买新建非住宅商品房的业主，按契税应税价格2%的标准给予财政补贴。

    根据记者获取的一份黄山市最新的库存分析报告，到今年4月底，黄山中心城区新房库存为12446套（含住宅、公寓、别墅产品），其中住宅商品房8914套，商务公寓、别墅类产品约3532套。若按照黄山中心城区近半年月平均成交124套计算，新房去化周期约为100个月；若按照黄山中心城区2021年全年月平均成交356套计算，新房去化周期约为35个月。

    《中国经营报》记者注意到，目前着力化解非住宅商品房库存的城市里，当属湖南长沙出台的相关政策覆盖范围更广、举措更多、力度更大。除了允许或放宽“商改住”、直接发放购房补贴、降低非住宅商品房使用成本等措施外，长沙市鼓励行政事业单位等机构部门在需要增加业务用房时，优先在存量非住宅商品房中购买或租赁。