本报记者杜丽娟北京报道

    在盘活存量资产要求下，公募REITs在政策层面持续得到支持。伴随两单保障性租赁住房REITs项目的正式申报，公募REITs在沪深交易所的上市数量也扩大到12单，截至5月31日收盘，上市REITs的市值超500亿元。

    尽管和REITs万亿存量市场规模相比，上市REITs的市值占比仍然较小，但作为当前盘活存量资产的重要方式，REITs依然被市场看好。

    5月31日，国家发改委副主任赵辰昕在解读扎实稳住经济一揽子政策措施有关情况时表示，盘活存量资产涉及多种类型资产，工作难度很大，如何实现盘活，需要不断总结经验，在工作中推广。“其中之一是要发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），有序推进政府和社会资本合作（PPP），挖掘闲置低效资产价值，支持兼并重组等其他盘活方式。”赵辰昕说。

    在当前的时间节点下，国家发改委对公募REITs重要性的再次重申，于市场而言，也释放出更多积极信号，尤其是两单保障性租赁住房REITs项目上报后，其对基础设施领域存量资产的撬动作用也大大提升。

    试点范围拓宽

    交易所的信息显示，5月27日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，两单保租房REITs正式在证券交易所申报。

    随着保障性租赁住房REITs项目的申报，基础设施领域首单盘活存量资产的项目也正式启动，作为实现“稳增长”目标的一个方式，保障性租赁住房REITs的此次探索，为存量资产的盘活路径提供了新的观察角度。

    在上述两单REITs项目申报当天，证监会办公厅和国家发改委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称“《通知》”）。

    在盘活存量资产的资金使用方面，《通知》明确，净回收资金应当优先用于保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。

    中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，《通知》对发起主体、回收资金用途做了相关规定，这为规避房地产开发项目变相融资提供了政策依据，有利于进一步增加保障性租赁住房的供应，促进投融资良性循环的形成。

    更为重要的是，在他看来，《通知》进一步完善了相关配套政策细节，这有利于加快保障性租赁住房REITs项目的平稳落地。

    近年来，随着我国保障性租赁住房建设筹集步伐加快，其对相关配套政策的完善也提出了更多要求，伴随保障性租赁住房REITs项目在交易所申报，公募REITs在盘活存量资产方面也取得重大进展。

    在5月31日国家发改委召开的新闻发布会上，国家发改委相关人士表示，各地要全面梳理存量资产情况，建立盘活存量资产台账，积极稳妥推进有关工作。

    “盘活存量是方式方法，扩大有效投资才是工作目的。”赵辰昕在上述新闻发布会上说。对市场而言，在风险可控的前提下，公募REITs试点范围也会继续拓宽，而基础设施领域无疑是下一个重要赛道。

    市场前景乐观

    事实上，在国家发改委上述新闻发布会召开之前，5月25日，国务院办公厅也曾印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称“《意见》”）。《意见》指出，要盘活存量资产，促进投资良性循环，其中基础设施领域不动产投资信托基金的重要性居首位。

    北京大岳咨询有限公司董事长金永祥认为，当前地方政府债务规模较大，各地面临着沉重的化债任务，这在一定程度上限制了全社会投资能力的形成。“与债务同时存在的是地方政府巨量的存量资产，在这种背景下，如果中央能有效盘活存量资产，不仅可以化解地方政府债务，也能筹集更多的建设资金，从而实现稳投资的目标。”金永祥说。

    按照国家发改委的会议精神，盘活存量资产，就要把回收资金用于重点领域建设，形成新的有效投资，实现良性循环。

    在投资方向上，国家发改委要求，地方政府或国有企业对盘活存量资产的回收资金，要确保主要用于重点领域项目建设，精准有效支持102项重大工程等，形成有效投资。

    中证鹏元研发部研究员吴进辉认为，当前无论是从资产领域、项目条件、回收资金利用，还是本身性质等方面考虑，公募REITs都被市场寄予厚望。“从政策层面看，国务院和各部委也相继发布各项政策予以支持，这表明REITs是盘活存量资产的首要方式。”吴进辉说。

    相关数据显示，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，存量已达130万亿元。其中，适合作为REITs投资标的的资产规模超过30万亿元，虽然当前REITs试点正处起步阶段，但伴随政策的加持，未来市场发展潜力依然巨大。

    从目前上市表现看，截至2022年5月27日，我国基础设施公募REITs共发行12只，发行规模为458.12亿元，总市值为517.87亿元，全市场平均溢价率为13.04%，产权类（6只）平均溢价率为24.79%，特许经营权类（6只）平均溢价率为5.70%。

    吴进辉分析，公募REITs上市以来，换手率普遍高于国际REITs，整体市场虽有所波动，但运行平稳，基本符合预期。“结合近期政策的表态结果，中央希望进一步提高推荐、审核效率，以鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，这无疑会增强公募REITs的申报节奏。”吴进辉预测。

    根据国家发改委此前的统计，今年上半年，全国各地有100多单REITs在积极申报和准备，且各地近期也在频繁出台支持政策，以提高申报人意愿。

    赵辰昕介绍，为做好盘活存量资产工作，目前中央也在加强配套资金支持，明确对回收资金投入的新项目，可在同等条件下给予优先支持。同时，地方政府专项债券也可按规定对新项目予以支持，并鼓励银行等金融机构按照市场化原则提供配套融资支持。

    国家发改委表示，盘活存量资产过程中，对参与的各类市场主体一视同仁，要充分调动民间投资参与积极性。切实抓好盘活存量资产、回收资金用于新项目建设等各项工作，以扩大有效投资。