本报记者蒋翰林赵毅深圳报道

    自从2021年6月被纳入基础设施公募REITs试点范围以来，保障性租赁住房发行REITs迎来新的重要进展。

    近日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》）。同日，深圳市人才安居集团有限公司和厦门安居集团有限公司保障性租赁住房REITs项目分别在深交所、上交所正式申报。

    国泰君安资管REITs团队指出，在推动建立租购并举的住房制度下，保障性租赁住房REITs的发行，也为更多企业提供指标参照和模型，帮助租赁住房企业拓宽融资渠道、带动新建项目投资，促进形成投资良性循环，促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

    《中国经营报》记者注意到，自2020年试点以来，公募REITs不断扩容提速。2022年5月31日，在证监会的指导下，上交所、深交所分别发布了“公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引”的通知，意味着业内期待已久的公募REITs扩容的细则也正式出炉。

    严格规范回收资金用途

    为严格落实房地产市场调控政策，《通知》对发起主体、回收资金用途、参与方监督职责等方面提出了具体要求，为规避房地产开发项目变相融资提供了政策依据。

    《通知》强调，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。

    其中，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。强调要确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域，防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

    5月27日，首批两单保障性租赁住房REITs项目也正式申报。在上交所申报的中金厦门安居保障性租赁住房REITs中，主要原始权益人为厦门安居集团有限公司，基金管理人为中金基金；在深交所申报的红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REITs中，主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，基金管理人为红土创新基金。

    今年4月份，深圳市人才安居集团项目已报送到国家发展改革委。据悉，该集团在“十四五”期间计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，亟须长期、大额、低成本的资金支持。

    红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REITs选取了4个优质项目参与保障性租赁住房RE-ITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。4个项目均位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。

    作为厦门市唯一市属专营保障性住房及公共租赁住房相关业务的国有企业，厦门安居集团选取了两个保障性租赁住房明星项目，申报保障性租赁住房REITs。公开资料显示，截至2022年3月末，厦门安居集团共承建18个保障性住房项目，总建筑面积约369万平方米。

    随着《通知》落地，国家发展改革委将会同相关部门单位，按照市场化、法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs。ICCRA住房租赁智库分析认为，推动试点项目尽快落地，此次两单项目试水将形成示范效应。

    公募REITs多元化扩容

    首批保障性租赁住房REITs项目进入审核阶段，基础设施REITs也迎来扩容提速。5月31日，在证监会的指导下，上交所、深交所分别发布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购入基础设施项目》。

    这意味着公募REITs扩容的指引细则正式出炉。证监会表示，在前期REITs试点工作基础上，指导证券交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。

    记者留意到，自2020年公募REITs试点以来，监管层先后推出了试点指引、投资者参与、税收政策支持、扩募规则等相关政策。

    5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》），强调盘活存量规模较大、收益较好的基础设施资产，建立健全REITs扩募机制，建立多层次基础设施REITs市场。这也是国务院层面首次对REITs发展作出明确具体的安排和要求。

    值得留意的是，相较于国家发展改革委去年6月29日印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，《意见》明确的试点范围有所放宽。

    如重点企业方面，对盘活存量资产对参与的各类市场主体一视同仁。《意见》指出，引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，同时也鼓励民营企业根据实际情况，积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，降低企业经营风险，促进持续健康发展。

    为了提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施RE-ITs项目发行上市，对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。而根据去年的试点要求，项目运营时间原则上不低于3年。

    IPG中国首席经济学家柏文喜指出，基础设施REITs试点是近来为维护经济增长的投资来源和以存量换增量为新基建筹资、提升已投运基础设施资产流动性的重要举措，同时也为社会资金和公众资金参与基础设施建设提供了新的投资渠道。而进入2022年以来，关于公募REITs重磅支持性政策频出，就是这一举措的具体落实。

    柏文喜还提到，公募REITs扩容至商业不动产是趋势。他认为，从境外成熟市场经验来看，REITs市场的发展路径是从房地产做起，逐渐拓展到基础设施。作为RE-ITs起源，商业地产其租金和价格非常市场化和透明，这是做REITs重要的资产层面前置条件。因此国内基础设施公募REITs的开放为商业地产REITs的落地提供了很好的借鉴和推动因素。

    目前，公募REITs产品涵盖的基础设施类型，已从最初的产业园、高速公路、仓储物流等扩展到租赁住房等领域。Wind数据显示，截至5月31日，12只上市交易的公募REITs产品成立以来平均涨幅接近15%，其中有4只产品累计涨幅超过20%。