本报记者庄灵辉卢志坤北京报道
引战国资、处置资产，今年以来房企通过项目或股权并购形式出险愈发受到各方重视，政策端以及金融机构支持举措密集出台，各类房企也开始积极响应，并购类债券、贷款纷纷落地。
各方重视下，年内房企各类并购融资规模已超2000亿元。不过，无论是股权还是项目并购，相比此前高峰期，年内房企并购交易量仍处于低位。
多位专家接受《中国经营报》记者采访时表示，合理的并购融资能够推动优势企业的发展并促进行业的整合发展，有利于化解行业的流动性困境，不过，当前房企并购融资仍处于“雷声大雨点小”阶段，主要原因在于行业信心普遍不足，真实的并购重组业务在市场层面较难推动，提振市场信心，推动合理有效并购仍是当务之急。
“如果市场信心不能尽快恢复，并购融资也不会有大的推进。只有在行业回暖，或者‘有形之手’直接入市促进行业整合时，未来房企并购融资才会因为有真实的资金需求而有大的逆转和扩张。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示，并购融资目前暂时是“好看不好吃”的一道菜。
流动性风险破局
实际上，作为政策边际放松的主要形式之一，房企合理并购重组融资需求自2021年底即开始受到政策端的密集支持。
2021年12月5日，银保监会指导金融机构重点满足首套房、改善性住房按揭需求，提出合理发放房地产开发贷款和并购贷款。并购贷款被首次提及。
2021年12月底，央行、银保监会联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质房企按市场化原则并购出险房企项目，鼓励金融机构提供并购金融服务，其中提到对出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理，加速银行并购贷款的投放。
此后，为调动房企并购积极性，针对房企并购融资的支持政策密集出台，稳妥有序开展并购贷款等被频繁提及，金融机构对相关融资支持范围也扩大至民营企业，并购融资日益成为房地产行业高频词汇。
除政策支持外，通过市场化手段达到流动性风险破局亦是并购融资愈受重视的重要因素。
“当前并购融资是政策边际放松的主要形式，其中以银行授予房企的并购融资额度为主。”中指研究院方面指出，近来监管层纷纷出台落实金融支持稳经济工作措施，其中重点提及房地产方面，如支持更多的房企发行并购债，有助于并购资金快速到位，为处置出险项目、化解行业风险提供了融资便利。
克而瑞方面也指出，2021年下半年以来热点城市银行按揭额度紧张、放贷周期放缓，房企销售端显著下行重挫回款的同时，前期高压的融资政策导致房企再融资难度加剧，叠加偿债高峰的来临，部分房企信用风险加速暴露，通过出售资产偿债或降负债的意愿增强。而通过市场化并购方式来缓解流动性风险，既能推动行业风险出清、促进良性循环，又能维护住房消费者的合法权益。
“当前并购融资受到各方重视最主要的原因是市场压力较大，而且现在最重要的堵点是来自企业的问题。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示，如果企业的正常交付和现金流循环发展受到影响，会导致整个市场、消费者、企业自身和政府之间的循环出现相应问题，因此并购融资愈发引起各方重视。
柏文喜也表示，房企并购融资受到各方重视的原因主要是监管层希望尽快改善行业流动性并促进行业整合，促进行业的可持续健康发展。
规模已超两千亿元
尽管房企近年来已主动调整债务结构和规模，但从当前行业债务压力及融资能力来看，房企流动性风险仍存。
“2021年，上市房企总有息债务规模为8.2万亿元，与2020年相比减少了0.14万亿元；从偿债能力来看，现金短债比为1.28，较上年下降0.2，现金及现金等价物同比下降8%。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示，当前多数房企仍面临现金缩减、融资能力下降、债务压力不减等问题，而2021年下半年销售疲软回款不力、预售资金监管趋严、再融资能力不及以往、只能动用自有资金偿还到期债务等导致了现金规模的消退。
中指研究院数据显示，截至目前，房企债券存量余额为2.8万亿元，一年内到期的余额约为9500亿元，即将到来的7、8月为本年第二波偿债高峰。而今年1~5月，房企债券发行总额3344.7亿元，同比下降30.0%，其中5月份海外债未有新发。
流动性风险破局背景下，并购成为企业纾困、融资新工具。多方数据显示，年内房地产各类并购融资总额已超2000亿元。
中指研究院数据显示，今年仅前4个月，房地产各类并购融资额度合计已达2350亿元。而据克而瑞不完全统计，截至5月25日，房企各类并购融资总量约有2119亿元，其中房企获取银行授予的并购贷款额度总计约1960亿元。
“在政策的大力引导下，并购成为行业纾困的重要举措。”陈星介绍，根据并购对象的不同，可将并购活动分为项目层面并购和集团层面并购两大类。
其中，项目层面并购是现行并购的主要形式，其优势是可以快速回笼资金、实现资产负债表瘦身、不触及房企核心资产等；劣势是出险企业惜售，成交效率不高，当前仍以既有合作方之间的并购为主，很少惠及第三方等。
集团层面并购则是指引入第三方参与风险处置，通过战略合作、增资入股等形式优化股权结构，提升股东实力。其优点是合作方往往为具有一定实力的国央企、AMC，可起到为企业增信的作用；缺点是对双方的要求都比较高，并且处置时间很长，无法达到快速回笼资金的效果，而且一旦开始债务重组，企业可能就失去了控制权。
提振市场信心
并购融资虽愈发受到各方重视，但对比往年数据，年内房企并购交易量仍处于低位。
克而瑞数据显示，截至2022年5月19日，年内并购事件约有22宗，涉及交易金额458亿元，对比往年出现明显下滑，如2021年一季度和二季度约有百余宗并购事件，交易金额达到1412亿元；2020年一季度和二季度并购交易金额也达到1249亿元。
多位专家也表示，当前并购融资仍处于“雷声大雨点小”阶段，真实的并购重组业务在市场层面仍较难推动，破局关键仍是提振市场信心。
“当前房地产并购主要是针对优质的项目处置，同时合作公司也在进行一些股权性并购，但都未深入，真正意义的并购并不多。”陈晟表示，当前房地产并购更多是从项目层面介入，且并购池子中仍以非优质项目为主，而要推动真正意义的并购，还需要出险企业拿出更多优质项目。
“如果出险企业只是拿出一些自持、偏远或者商业类重资产等物业纳入并购体系，并购方的决策周期和态度都会比较谨慎。”陈晟表示，当前房地产并购市场面临的是要促使出险企业拿出优质项目，切实解决自身现金流问题，若是将并购支持作为处置存量或持有物业的一种方法，恐怕难以抓住当前机会。
“当前一级市场价格较低，因此房企不愿意在二级市场进行并购。出险企业不愿意出售持有的优质项目，但问题项目又鲜有人问津。”蔚然控股投资管理中心总监张梦文在一场主题沙龙上也表示，并购涉及尽调、资产剥离和历史遗留问题处置，流程相对繁琐。市场信心不足，并购意愿较弱。并购资金额度仍不充足，受众面仍较窄。
柏文喜则表示，合理的并购融资能够推动优势企业的发展和促进行业的整合发展，并有利于化解行业的流动性困境，但当前房企并购融资“雷声大雨点小”，关键还是要提振市场信心。
“当前房企还是要抓住整体的银根松动等机遇，否则时间拖得太长，目前的机会可能会消失。”陈晟表示，当前出险房企要全面梳理好自身项目池，根据不同品质项目积极寻找不同企业，进一步把自身信用评级、金融稳定以及循环做得更优质，从而恢复市场信心，恢复自身循环以可持续发展。
