解决大城市住房突出问题

    本报记者庄灵辉卢志坤北京报道

    房地产回归居住属性、民生属性背景下，保障性租赁住房频获支持政策，市场参与主体也愈发多元，保障性租赁住房建设迎来加速期。

    “新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确，保障性租赁住房是我国住房保障体系的重要组成部分，重在解决大城市新市民、青年人等群体住房困难问题。

    多位专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，相较商品房开发，纯租赁用地回报周期长，更多是承担保障“职住平衡”的任务，对参与企业的运营能力和资金能力要求都比较高。同时，政策支持下，市场化机构前景广阔，长期来看发展租赁住房或将是倒逼企业加强运营管理能力的突破口之一。

    频获政策支持

    作为“十四五”时期提升城市品质、完善住房体系的重点任务，保障性租赁住房建设近年来频获支持政策。无论是在去年底的中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议等系列重要会议中，还是在2022年《政府工作报告》、“十四五”规划纲要等重要政策文件中，都对坚持租购并举，加快发展长租房市场频频定调。

    多位专家认为，保障性租赁住房建设的难点并不在开发建设方面，而在于各部门间的审批程序、金融支持以及参与主体的运营与资金能力等方面，因此近年来的政策支持多是围绕这些方面。

    如去年发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》即提出多项支持政策，涉及完善土地支持政策，简化审批流程，给予中央补助资金支持，降低税费负担以及加大金融支持等多方面。此后，监管部门先后发布政策，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，提出规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等。

    今年来各地对发展保障性租赁住房的政策也多是围绕土地、审批流程、金融以及财税等方面提出具体支持举措。

    如四川即从落实土地政策、简化审批流程、完善资金支持、降低税费负担以及加强金融支持等方面落实支持政策；湖南也提出要落实土地、税费和金融等支持政策，重点明确本地区利用国有建设用地划拨用地、企事业单位闲置土地、产业园区配套用地、集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的申请条件、流程和工作要求。

    “优化保障性租赁住房项目审批流程，开通保障性租赁住房项目审批‘绿色通道’，提高项目审批效率，加快保障性租赁住房供给。”不久前，沈阳市在《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》中也提出要简化审批流程，取得项目认定书后，利用非居住存量土地建设和非居住存量房屋改建保障性租赁住房，由相关部门负责立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变更的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

    重在盘活存量

    政策暖风下，多地明确要加大供给，保障性租赁住房建设迎来加速期。

    住建部相关负责人曾于今年初表示，“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），2022年40个城市计划筹建240万套。

    研究机构克而瑞方面则指出，除住建部重点监测的40个城市外，部分省份还根据各自的情况确定需要重点发展保障性租赁住房的地区，全国目前已有超60个城市有相关的建设计划。据此预测，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将超800万套。

    如此大规模的保障性租赁住房要如何建设，如何提高供给质量，增加有效供给，亦成为各界关注的主要课题。

    “我国支持多种方式筹建保障性租赁住房，包括新建、改建、改造、租赁补贴、将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式。”克而瑞方面指出，各地方政府主要是根据本地保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况进行安排，目前来看，一、二线热点城市新建供给占比较高，商办库存量大的城市则以存量改建方式为主。

    实际上，这一课题在多次重要会议及多份重要文件中均有相应提及，即要重点利用存量土地和房屋，适当利用新供应国有建设用地来建设保障性租赁住房。如上述国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》即提出，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。

    “在经济效应方面，通过新建方式发展保障性租赁住房因涉及施工，对拉动经济帮助较大，产生的订单和就业岗位要多于存量改造。”上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇认为，通过新建或存量改造发展保障性租赁住房存在多方面的差别，除经济效应外，投入成本、建设周期、配套以及审批流程等方面均存在不小的差距。

    “存量有助于消化住房、商办或厂房库存，盘活闲置资源，有提高土地利用效率的好处；但在操作流程上，存量模式无论商改租还是工改租都涉及规划变更问题，流程多、手续多、周期长，新建就没这些问题。”岳翔宇表示，新建模式无疑投入更多，而存量改造模式因施工量相对更小，成本则更低。不过，相较新建模式，存量改造模式还可能存在周边配套不足等问题。

    多主体参与

    除引导不同建设模式以求供需平衡外，多渠道供给、多主体参与也已被政策明确为保障性租赁住房发展的基本原则之一。

    “保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持‘谁投资、谁所有’。”上述国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》即明确，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

    实际上，在顶层设计不断搭建下，市场参与主体也越发多元化，实体企业、专业机构运营商、地方政府平台、国企、品牌房企等均有积极参与。

    不过，多位专家认为，由于租赁用地的回报周期及租赁住房的运营特点等因素，相关领域对参与企业的要求较高，因此企业在入局时也应慎重。

    “保障性租赁住房在建设上的难点不在于施工（因为户型等方面并没有特别复杂的要求），最主要的问题还是对操作主体考验比较高，尤其是对运营能力和资金能力要求高。”岳翔宇表示，保障性租赁住房建设需要稳健、长周期的资金投入，并不适合追求高风险高回报和快进快出的投资机构。

    在岳翔宇看来，保障性租赁住房是民生项目，并不是纯商业性项目，存在投入周期长、资金回收慢、利润空间较薄等特征。

    也或因此，相关领域入局房企并不多。克而瑞数据显示，2021年，地方平台公司共计竞得280.86万平方米租赁用地，占22个重点城市集中供地全部租赁用地的50%，民企、国企占比分别为22%和18%。

    “相比较之下，纯租赁用地回报周期长，更多承担保障‘职住平衡’的任务，在只租不售的土地性质下，当前多是地方国企、实体企业在参与，鲜有百强房企涉及其中。”克而瑞研究中心市场研究总监谢杨春表示，在政策加持下，租赁市场、保障性租赁住房无疑将是未来的风口与主线。但对于追求利润的规模房企、中小房企而言，当前的自持规模、配建规模仍是一把双刃剑。短期来看，涉租用地比例过大一定程度上会抬高项目的成本，但长期来看，随着黄金时代的更迭，将倒逼企业加强运营管理能力，租赁或将是突破口之一。

    虽然品牌房企参与保障性租赁住房规模不大，但仍有部分房企积极与政府合作，试水该领域。根据住建部2021年11月及2022年2月发布的两批《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》来看，多家房企通过集体经营性建设用地参与保障性租赁住房建设，参与方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等。

    “目前来看，市场声誉好、资金成本低、运营效率高的国企和稳健型民企龙头在保障性租赁住房领域更具竞争力。”岳翔宇表示，房企在布局住房租赁领域时首先要想清楚，如果这个领域长期维持中低收益，自己是否还愿意在这一领域坚持下去。如果答案是否定的，那么最好一开始就不要进入这一领域。