本报记者刘颂辉上海报道
上海市2022年首轮集中供地已顺利收官。在5个工作日里，上海市此番推出的36宗涉宅地块全部成交，实现了“大满贯”，共计揽金834.72亿元，平均溢价率3.46%。
据了解，首轮集中供地采取单独或者联合拿地的方式，招商蛇口共斩获4幅地块，拿地金额达到117.68亿元，成为唯一一家拿地破百亿元的房企。另外，中铁建和厦门建发共摘得3幅地块，分别位列第二名和第三名。
在出让的涉宅地块中，有19宗为底价成交，13宗触及中止价进入一次性报价环节，4宗溢价成交。国有资本企业累计拿地额占比78%，地块数量占比80%。除了以上3家企业，还出现很多上海土地市场的“老面孔”，比如保利置业、华发股份、金地集团和象屿地产等。
“上海给予房企的利润空间较高，根据测算，本批次36宗纯宅地的平均利润率约为9.5%（成交价），最高的可以达到12%～13%。”好地研究院执行院长方晓泉向《中国经营报》记者表示，虽然受疫情防控影响，少数房企出于现金流稳健的考虑，在上海集中供地前退回了土地出让金，导致土拍表现整体不算火热，但上海仍是今年首轮集中供地中商品住宅地块出让金最高的城市，房企依旧看好上海楼市的前景。
涉宅用地悉数成交
上海首轮集中供地共推出涉宅用地36宗，全部成交，共获土地出让金834.72亿元，整体结果符合预期。
“现在我宣布上海市青浦区赵巷镇佳迪路西侧B4-01地块，竞得人为太仓市鑫玖房地产开发有限公司，恭喜竞得人！”6月8日，上海市土地市场的交易大厅，主持人在向台下的企业宣布最终的成交结果。
这是上海今年首轮集中供地竞争最大的地块之一，吸引了厦门建发、金地集团、保利发展、仁恒置地和越秀地产等5家品牌房企参与竞拍。竞拍企业在1个小时左右里，经过了32轮激烈拼杀，最终触及中止价，进入一次书面报价环节。
书面报价结果显示，在几个竞拍企业中，只有金地集团旗下太仓市鑫玖房地产开发有限公司的报价与平均价的差额最小，因此成功竞得该地块。成交金额为21.447亿元，楼面价25605元/平方米，溢价率为9.09%。
同日，招商蛇口也通过一次性报价竞得青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块，楼面价37088元/平方米，溢价率9.08%。
据了解，首轮集中供地期间，招商蛇口在上海共砸下近118亿元，斩获4宗涉宅地块，包括2宗为单独竞得，2宗为联合拿地。
位于上海市普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块，邻近苏州河，邻近轨道交通曹杨路站，周边配套成熟，生活氛围浓厚，是本轮集中出让中为数不多在内环区域的地块。开拍首日，招商蛇口以一己之力摘得该宗地块，出让面积36110平方米，成交总价62.5亿元，楼面价64581元/平方米，溢价率为零，房地联动价10.52万元/平方米。
作为上海首轮集中供地的最大买家，招商蛇口还联合香港置地、徐汇城投共同竞得徐汇区斜土街道xh128D-06地块，成交总价47.33亿元，成交楼面价86285元/平方米，溢价率9.57%。该地块不远即是复星徐汇滨江商住办综合体地块，以及2020年香港置地联合体斩获的全国总价地王。
招商蛇口上海公司披露的信息显示，部分新拿下的地块将被打造成旗下的玺系住宅产品，这是该公司在上海的高端系列产品。
据中指研究院统计，上海首轮集中供地共推出涉宅用地36宗，全部成交，共获土地出让金834.72亿元，整体结果符合预期。在当前大环境下，热门地块所释放出的“诚意”均得到了应有的回应。
除了上述房企，还有厦门国贸、大名城、大华集团、上海同润、大家房产、钱江房产、香港兴业、上海恒都置业、上海佳运置业等企业，也包括上海本地国企港城集团、上实城开、奉贤发展和临港集团等。
联合拿地形式受追捧
国企央企组团、央企民企组团、民企之间组团等多种联合拿地形式频繁出现在此次上海土拍中，房企联合体总计拿下8幅地块。
据好地研究院统计，央企国企在上海首轮集中出让活动中拿地宗数占80%，拿地金额占78%，而去年第三批次，央企国企拿地金额比重为84%。
方晓泉介绍，今年上海市重启土地出让的时间紧（从恢复出让公告到报名截止只有3个工作日），很多房企来不及做决策以及准备资金，使得参与的房企仍以此前3月份截止报名时的房企为主，甚至部分房企减少了参与竞拍地块的数量。
从企业名单来看，招商蛇口、中铁建、厦门建发、港城集团、中铁诺德、中建八局、华发股份的拿地数量在2宗或2宗以上。而像佳运置业、宸嘉发展的民营企业占比较小，全国销售额TOP50的品牌房企更是少见。
“央企、国企、混合所有制企业、民企以及地方国企均参与热情较高并且有所斩获，但拿地主力依旧为国企、央企和混合所有制企业，尤其在热门地块的争夺上，更是鲜有民企的身影出现。上海同润和佳运置业能够从优质地块的争夺中有所斩获实属不易。”中指研究院土地事业部负责人张凯认为。
另值得注意的是，国企央企组团、央企民企组团、民企之间组团等多种联合拿地形式频繁出现在此次上海土拍中，房企联合体总计拿下8幅地块。
方晓泉表示，这说明房企在拿地拓储的同时，也在考虑资金安全问题。由于上半年全国各地楼市销售平淡，中西部以及北方的省会城市的行情也未见起色，开发商不得不做好现金流储备，为各地的项目提供建设资金，联合拿地既能增加土储，又减小了资金压力。
张凯指出，传统市区、地铁沿线和学区地块的需求势头依旧强劲，说明市场对于上海当前发展的认可以及对于未来各新城建设的看好，虽然本次自贸区临港片区地块由于地理位置的限制表现欠佳，但在“稳供应”和“经济复苏”的大背景下，由国资出面托底也在情理之中。
规则调整提升吸引力
由于上海土拍规则调整，取消招标打分环节，使房企在上海拿地的门槛大幅降低，提升了对房企的吸引力。
事实上，从长三角重点城市此前4个批次集中供地的出让金来看，上海对资金的“虹吸效应”明显。
在方晓泉看来，在接下来的上海第二轮集中供地，对于原先想要进入上海的房企来说，将是非常难得的机会，在投资战略上很可能会做出调整：将趁现在疫情导致门槛降低的时机，尽可能在上海拿地。
除此之外，由于上海土拍规则调整，取消招标打分环节，使房企在上海拿地的门槛大幅降低，提升了对房企的吸引力。此前的招标打分入围环节要考核房企经济实力、资产规模、技术资质、项目经验等方面，取消的话，意味着房企只要报名就可参加地块竞拍，这将让原先有较强意愿在上海拿地，但被高门槛抑制住的拿地需求得到释放。
而且本批次地块的预期利润较为可观，比起去年3个批次都要高，一方面是部分板块拿地成本下降（19宗地块底价成交），另一方面由于部分板块房价上调，使得本批次地块的预期利润率普遍在10%以上。同时，上海整体库存低，去化周期不到7个月，封顶地块的属性均较好，周边购买力都有保障。
方晓泉表示，如果上海市仍然延续降低门槛和保障利润的友好政策，对房企的吸引力将大大增加。或将让原先参加不了上海土拍而把资金投向杭州、苏州、南京等周边城市的房企，重新将资金抽出，输向上海，造成这几个城市的“失血”。
“首当其冲的城市为苏州、杭州，二批次地块均已经公告，将分别于6月23日、30日出让。而南京、无锡、宁波等城市，二批次虽还未公告，但如果与上海二批次出让时间相近，受到的影响会更大。因此，上海周边的城市需要提前做好应对和防范，及时调整供地节奏。”方晓泉指出。
