囊中江湖

    文/梁发芾

    四川省住房和城乡建设厅近日发文，决定在成都、泸州、绵阳等地开展试点，打通市场租赁住房通道，加快发展保障性租赁住房。其中，7月6日，成都市明确，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。

    笔者以为，这项政策设计，相当精妙，具有一定创新性,操作得当可激活目前低迷的房市，无需多少成本即可实现多重目标，是一步相当不错的好棋。

    我国自从1998年房改以来，住房市场化解决了住房供应短缺的问题，取得了非常重要的成果。虽然今天人们对于房地产市场以及房地产价格啧有烦言，但是如果没有住房市场化改革，人们的住房条件不可能取得今天这样的成就。不过问题也毋庸讳言。住房市场化改革本来是两条腿走路。有一定经济能力的人们，可以通过市场购买商品房，而经济条件较差的低收入者以及刚刚进入职场尚无多少积蓄的年轻人，可以获得来自政府的保障房救助。但遗憾的是，住房改革中本来应该与市场化同步进行的保障房这一条腿，一直有点短，成为住房改革的弱项。怎么解决这个短板弱项，一直是各地相当头痛的问题。保障房政策无非这么几种模式：要么实行货币补贴办法，向急需住房的困难群体提供租金补贴；要么实行廉租房、公租房政策，以低于市场价格的租金，向困难群体提供公共租房；要么在土地费用等方面作出减免让步，修建经济适用房出售给需要住房的困难群体。但三种模式都存在较大困难。现在，关于住房保障，人们形成的共识以及国家的政策重点，都是大力发展公租房。

    发展公租房可以减轻政府用于房租补贴的财政压力，也解决经济适用房由于退出机制不健全的弊端，是住房保障政策中较为优秀的选项。但公租房的房源在哪里？ 这仍然是困扰城市政府的大问题。城市政府并不拥有可廉价出租的大量房源，而市场上大量用于出租的私人住房，政府无法将其纳入保障房系列。而四川等地“出租换房票”政策，可以通过政策设计，将一些私人住房纳入公租房的房源库，这样就有效扩大了用于出租的房源，将有效地解决房源这个保障房的瓶颈问题。

    四川等地的政策设计是这样的。有些已经拥有一套住房的房主，有意购买一套住房以改善居住条件，但由于现在还严格实行限购政策，他们没有资格购买新房。基于这种意向和需求，城市政府“说”，可以给你一个买新房的资格，但是有一个条件，就是你们把自家第一套房拿出来作为公租房。这样，有一部分业主就会接受这样的条件，将自己的住房纳入公租房房源库，从而获得购买新房的资格。这项政策就被称作“出租换房票”。

    从各地的新政可以看出，纳入保障房房源库的住房，有一些特别的限制，主要是，5年内不得上市交易，租金接受政府指导价，不超过市场租金的90%，且租金年涨幅不超过5%。对于房主来说，当然在资产流动性和收益率方面都作出了一定的让步，但是他们却获得了购买新房的资格；对于城市政府来说，没有付出什么成本，却获得了用于保障房的出租房源；而对于大量需要租住房屋的年轻人以及困难群众来说，有更多价格合理的出租房可供选择，而且价格低廉优惠。显然，这项政策下，多方同时受益，是多赢举措。

    不仅如此，“出租换房票”还会带来另外的政策红利。

    为了改善居住条件，有些拥有一套房的业主，本来可能会选择将自己的房屋出售。如果大量二手房走向市场出售，则会带来二手房降价的巨大压力，使得房市更加低迷不稳。如果将这类住房纳入可供出租的保障房，5年内不许上市出售，那么，将会减少上市交易的二手房的数量，减少市场出售的房源，减轻降价的压力。这对于稳定房价是有一定好处的。另外，通过“出租换房票”，既没有放弃限购政策，却刺激和释放了一部分购买新房的欲望和需求。这部分购房需求，应该不会很大，不会形成新的炒作局面，不会对房地产限购政策带来冲击。但这部分需求也一定会对房市起到一定的稳定作用甚至拉动作用。

    当然，说“出租换房票”是一着高棋妙棋，能够一举多得实现多重目标多方受益，是基于一个根本的前提，那就是拥有第一套住房的房主们，确实有相当一部分，有购买新房改善居住条件的欲望和需求。如果没有这样的欲望和需求，那么，一切也就无从谈起。一般来说，城市不少居民的第一套住房可能存在种种不便，购买二房以改善居住条件，将第一套出租或出售以补贴第二套房，是很多人的正常需求和愿望，是其资产组合的重要选项。但是，改善住房的需求强弱，仍然基于一个前提，就是人们对于未来的预期和信心。只要人们对未来充满信心充满希望，认为未来经济发展，社会进步，收入稳定，那么，改善住房的需求就不可遏止。这提醒城市管理者，“出租换房票”要顺利进行，城市政府必须全心全意发展经济，提振信心，稳定预期。在当前经济遇到一定下行压力的情况下，坚持以经济建设为中心，坚持改革开放不动摇，是必然选择。如果没有坚定不移发展经济的决心，人们看不到未来经济发展生活改善的希望，那么，房票是换不来居民的公租房的。