本报记者陈婷王金龙深圳报道

    “福田中心区写字楼出租，面积大小都有，价格50元/平方米，租到就赚到。”“推出留仙洞地铁口甲级写字楼一间，面积368平方米，特价60元/平方米。”“三年起签，免租期8个月起，罗湖新地标办公楼招租。”

    日前，《中国经营报》记者所联系咨询的深圳写字楼中介集中打出降价等优惠广告以招揽租户，内容不乏“特价笋盘（指高性价比楼盘）”“超长免租期”等。

    就租金方面而言，第一太平戴维斯近期发布的报告显示，今年上半年，深圳、广州两个市场的相关行业租赁需求均发生调整，业主选择降租以稳入驻率和促去化。

    在此背景下，广深两地的写字楼平均租金均环比下降约2%，市场保持一定韧性。

    与此同时，记者注意到，广深两地也于今年以来多次发布相关行业促发展政策。如6月，广州发布《关于进一步强化金融服务支持疫情防控推动经济平稳健康发展的通知》。

    对于写字楼市场的行情变化，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，下半年，广州写字楼市场中，贸易、互联网等行业相关租赁需求或有缩减。相较之下，金融、专业服务等行业的租赁需求或有望维持稳定。

    需求呈现行业分化

    写字楼市场常被视为经济运行的“晴雨表”指标。

    根据第一太平戴维斯数据，今年上半年，广州共有6个新项目入市，合计带来约40.6万平方米新增可租赁面积。截至今年上半年末，广州甲级写字楼物业市场总存量上升至647.1万平方米。

    谢靖宇表示，由于第二季度内的行业租赁需求显著缩减，存在撤租现象，季度净吸纳量转负。受此影响，广州市场平均空置率环比上升3.1个百分点至14.9%，今年两个季度以来累计上升5个百分点。租金方面，广州写字楼平均租金环比下降1.8%至154.8元/平方米/月，上半年累计下降1.9个百分点。

    戴德梁行发布的报告显示，从行业来看，今年上半年，广州写字楼市场的行业需求出现分化。受行业调整影响，TMT（数字新媒体产业）、房地产及建筑业需求表现谨慎。其中，TMT行业的租赁成交面积占比由2021年末的28.6%下降至2022年上半年的18%；房地产及建筑业的租赁成交面积占比由9%下降至4.7%。

    另一方面，金融业、专业服务业需求活跃并成为租赁成交主力，成交面积较2021年末分别增长6.4个百分点和9.8个百分点，分别占全市总租赁成交面积的23.6%、22.3%。

    同样的境况也在深圳写字楼市场有所体现。根据第一太平戴维斯数据，今年上半年，深圳共有3个项目入市，合计带来约22.7万平方米新增面积。截至二季度末，全市甲级写字楼物业市场总存量上升至951.5万平方米，环比增长1.3%。

    二季度尽管新项目的预租客户如期入驻，叠加个别项目录得大面积租赁成交，深圳全市写字楼的净吸纳量环比上升6.2%至8万平方米。但受TMT行业调整影响，其租赁需求同比放缓，其他部分企业租赁决策亦出现延缓，最终净吸纳量总体同比下降51%。

    截至二季度末，深圳写字楼空置率环比微升0.1个百分点至22.9%。在部分项目存在去化压力的情况下，今年上半年，深圳全市写字楼平均租金降至178.9元/平方米/月，环比下降2%，系两年内最大降幅。

    戴德梁行发布的报告指出，由于进入深度调整期，TMT行业的租赁需求出现明显放缓。上半年，深圳写字楼市场中，TMT行业成交面积占比仅为18.9%，较去年同期下降约18个百分点，平均租赁成交面积同比下降44.8%。不过，在TMT的细分领域中，半导体行业逆势维持较高活跃度。

    第一太平戴维斯报告显示，金融、房地产、信息技术行业仍是深圳写字楼市场租赁需求的主要来源。而根据戴德梁行数据，结合上半年深圳全市的租赁成交来看，金融业的租赁成交面积占比达43.2%，专业服务业的租赁成交面积占比增长至13%。

    写字楼市场常被视为经济运行的“晴雨表”指标。其中，在金融业领域，根据广州市地方金融监督管理局披露，2022年一季度，广州金融业实现平稳开局，全市金融业增加值663.76亿元，同比增长7.8%，占GDP的9.83%，拉动GDP增长0.8个百分点，增速高于GDP整体增速（3.8个百分点），居全市各行业第一位，高于全国、全省平均增速，居北上广深津渝六大城市第一位。

    深圳方面，根据深圳市地方金融监督管理局披露，初步统计，2022年一季度金融业实现增加值1173.7亿元，同比增长7.7%，占同期GDP的16.6%。一季度金融业贡献税收占全市税收收入比重为22%，居各行业第一。

    区域板块持续放量

    板块内部持续放量背后，是一系列支持政策的助推。

    写字楼市场中，不只相关行业的租赁需求存在分化，各子市场的空置率、租金水平也存在差异性。

    第一太平戴维斯报告显示，在广州，截至今年上半年末，最高空置率出现在琶洲板块，其在二季度末录得19.9%的空置率，环比增加5.1个百分点，同比增加11.9个百分点；天河北的空置率为6.6%，环比增加0.3个百分点，同比下降2.1个百分点，为4个子市场中的最低水平。

    租金方面，珠江新城录得最高平均水平，为174.4元/平方米/月，环比和同比分别下降1.7%、4.3%；越秀录得最低平均水平，为135元/平方米/月，环比和同比分别下降0.5%和2.2%。

    不过，今年第三季度，广州预计将有7个新项目入市，均位于琶洲，合计为市场带来约40万平方米新增供应。值得注意的是，近年来，琶洲为广州写字楼宇交付最密集的区域，其在出让商业用地之时，直接引入产业主体开发建设，如腾讯、阿里巴巴、唯品会等27个总部用地企业。

    对于广州写字楼的市场表现，世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示，“预计下半年，租赁活跃度将有所提升，吸纳量有望得到改善。”其进一步表示，展望未来三年，琶洲、金融城和鱼珠等新区陆续迎来新项目落成，市场可租面积增多，预计租金可谈判空间将有所加大，租赁条款也将变得更为灵活，“受疫情影响而压抑的需求也有望得到释放。”

    板块内部持续放量背后，是一系列支持政策的助推。日前，琶洲所在的广州海珠区发布“8+1”系列政策措施，并推出《惠企服务包2.0》，涵盖都市工业、产业互联网、楼宇园区经济、“专精特新”、游戏产业、算力算法、国际消费、企业上市等产业经济领域以及数字经济人才等方面，旨在进一步推动新兴产业要素集聚发展以及引进培养数字经济顶尖人才，为高质量发展注入新动能。

    深圳方面，截至二季度末，南山区写字楼物业市场存量维持全市第一，占比上升至46.6%。净吸纳量方面，得益于新项目预租户入驻及个别金融业大面积成交，南山区的净吸纳量在今年上半年录得全市最高值，占全市总量的60.5%。

    记者注意到，今年3月，《南山区2022年助企（个体工商户）纾困专项扶持措施》出台（有效期至2022年9月30日），涉及减轻企业租金负担、支持“专精特新”企业、加强企业服务保障等7个方面，支持对象为注册地在南山区的企业和个体工商户。

    《南山区企业发展服务中心2021年工作总结及2022年工作计划》显示，2021年，深圳市南山区企业发展服务中心重新修订《南山区创新型产业用房管理办法》，全市首创“租金优惠、租金返还、免租期”三大惠企礼包，租金低至3折，降低入驻门槛，惠及企业243家，为企业降低租金成本约3.8亿元，助力企业发展。2022年，上述机构计划通过开展“行业协会+”“金融+”“孵化器+”“专业机构+”等企业服务赋能企业发展。

    不过，从空置率水平上看，今年上半年，福田区仍为最低水平（18.5%），且环比和同比均出现下降，分别下降0.5个百分点、2.4个百分点。南山区为26.2%，高于全市平均水平，环比增加0.9个百分点、同比下降4.3个百分点。租金方面，南山区环比下降2.4%至168.9元/平方米/月，福田区仍然最高，为202.8元/平方米/月。

    新增供应方面，今年第三季度，深圳将迎来5个新项目入市，为市场带来约53.2万平方米新增面积。第一太平戴维斯认为，“新增供应可观，而短期内租赁需求或无显著增长空间，市场仍将面临较大的去化压力，预计全市空置率再度上升，市场竞争料将加剧，全市平均租金或将延续下跌趋势。”