本报记者陈雪波卢志坤成都报道

    7月15日，国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加。其中，成都以新房涨幅1.3%、二手房涨幅2%领跑70城。

    “近期成都二手房的弱复苏逐渐转向了强复苏，‘卖一买一’链条下，二手房成交增加之后可能会带动新房交易的增加。”贝壳研究院成都分院院长付跃华告诉《中国经营报》记者。

    出租换房票

    “住房被纳入保障性租赁住房管理后，可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房的资格。”7月7日，成都市发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，房屋所有人将名下房屋作为保障性租赁住房出租，就可以增加一套房的购买资格。

    其实在今年5月31日的楼市新政中，成都已经提前发布了“出租旧房可获新房票”的消息，时隔1个多月，细则落地，引来外界讨论。此前，长沙已经出台文件，将存量房盘活作为租赁住房，运营年限不低于10年，此存量房不纳入家庭住房套数计算，也即增加了购房人的购房套数。

    有专家认为，此类政策的出发点不是为了放松限购，但可以理解为政府在当前放松的预期下落实了一项一举两得的政策。此类政策的目的在于激发购房者积极参与，进而释放出更多的私人房源，房源进入到保障性租赁住房的体系和框架中，就可以带动更多的房源供给，对“十四五”期间各地保障性租赁住房供应体系建设的完善具有积极的作用。同时，地方政府也可以据此活跃房地产市场，达到租赁市场和购房市场健康发展的双重目标。

    除了上述政策，在成都5月31日的楼市新政中，还提到了缩短购房资格要求中的社保和落户时间、缩短住房限售时间、缩短转让住房增值税的免征时间等。

    新政发布后，成都楼市出现了明显的变化。贝壳研究院数据显示，成都6月份新增带看约5.5万次，与5月相比，多了约2.5万次，6月贝壳二手房成交套数同环比均增长近八成。

    上半年成都二手住宅共计成交72021套，较去年同期上涨246.44%。6月，成都二手房成交16699套，打破了今年月度成交量纪录，同时这也是近10年以来成都二手房单月成交量最高的一次。仅今年上半年的数据，就超过了成都去年二手房成交总量的5万套。

    付跃华告诉记者，其实成都二手房的实际成交从今年年初以来就高于新房。这个与成都市场中购房群体以新市民、新青年为主有关，二手房成交里有70%的买主是刚需客。另外，买新房的改善客户，需要先卖掉自己的二手房，才能去买新房，在这样“卖一买一”的链条中，有很大一部分群体需要先卖掉自己的二手房再来置换新房。

    付跃华指出，上半年成都的二手房市场起初处于弱复苏阶段，在5月底出台新政之后，逐渐进入了强复苏的阶段。新政出台后，二手房的成交量涨幅比较明显，但实际价格未有明显变动，之所以看到均价上涨是因为这次释放了次新房的优质供给抬高了均价，但同品质房源的价格没有明显变化，总体来看目前二手房依旧供大于求。

    另据中指院数据，今年6月成都中心城区新房成交10245套，是自2月以来成交最高的月份。5、6月的供销比分别为0.67、0.76，也是今年前半年仅有的两个供销比小于1的月份。

    “十四五”供应100万套

    7月1日，成都市发布《成都市“十四五”城市建设规划》，其中提到，“十四五”期间，新增住宅用地不少于6500公顷，占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%。通过新建、改建、盘活存量等方式，新增供应商品住房100万套，其中筹集建设保障性租赁住房30万套（间），满足“一套房”“一间房”“一张床”多层次住房需求。

    不过，在大规模的土地和住房供应之下，还需要后续开发市场的积极跟进。今年7月14日结束的成都年内第二批次集中供地中，迎来了成都近一年来的最高成交比例，挂牌的55宗地有53宗地成交，总成交2914.73亩，不过这次土拍依然以国资背景的企业成交为主。

    值得注意的是，本次土拍的门槛继续下降，几乎没有了自持租赁住房和人才公寓等要求，且房地价差持续扩大，“5+2”区域推出楼面均价区间为8000～17000元/平方米，房地价差均在14000元/平方米以上。这意味着相比之前，开发企业有更多的利润空间。

    付跃华表示，这次土拍的房地价差更大，也就给开发商留了更大的利润空间，政府做了很大的让利，也就会有更多的开发商愿意去做开发。

    从住宅市场的成交结构来看，“5+2”主城区域的住宅成交占比明显增长，今年上半年达到44.3%，比上一年同期增加了7.4个百分点，也是近4年来的最高比例。远郊区域的住宅成交占比则从去年的27.8%下降到了20.2%。

    网红盘依旧火热

    近一年来，全国的房地产市场都出现了明显的波动，各地楼市政策也从去年下半年的趋紧，过渡到了今年以来的逐步放松。但成都接连不断的“网红盘”似乎从未受到过这些市场变化的影响。

    成都的“网红盘”多为新房价格显著低于周边二手房价格的新开盘住宅项目，因拿地年份早且被限价的缘故，这些楼盘的售价远远低于市场价格。这样的“剪刀差”项目往往会引来远超房源套数的购房者报名，需要通过摇号购房。

    今年5月10日，成都的新鸿基悦城项目取得预售证，房源均价10000～12000元/平方米，周边二手房成交价已经达到了22000元/平方米，即这个项目的剪刀差超过了10000元/平方米，以一套98平方米的房子为例，房源差价可超100万元/套。

    这一批次该项目360套房源引来数万人报名，以至于报名当天住建局系统被涌入的购房者挤瘫痪。最终，拥有60个月以上社保，同时有该区域户口的“刚一”（即刚需、首套房）购房者才有资格入围摇号名单。而这个项目，本月将开售第二批次，有诸多购房者已经跃跃欲试。

    今年3月23日，凯德世纪名邸项目取得预售证，单价剪刀差约11000元/平方米，报名人数超过房源三倍，熔断摇号。

    今年3月30日，恒大天府半岛天纪项目推出1124套房源，虽然有购房者曾担心开发商的风险，但在7000元/平方米的剪刀差诱惑下，还是引来了数千人报名，以至于继续三倍熔断。

    不过，随着这些早年拿地的项目陆续入市，成都这样的剪刀差项目会越来越少。有研究机构指出，成都市场供需结构性失衡，核心区域供应不足，而热盘也会卖一个少一个。