本报记者陈婷王金龙深圳报道

    日前，国家统计局发布今年6月70个大中城市房价变动情况。其中，广州新房价格环比与同比均上涨0.3%，二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨1.2%，已自今年4月开始连续3个月录得这两项数据上涨。

    而广州所在的大湾区，根据克而瑞数据，今年前5个月，9城（广州、深圳、惠州、东莞、佛山、珠海、中山、江门、肇庆）整体市场的成交量在低位徘徊，进入6月份后开始呈现上行趋势。

    近日，《中国经营报》记者调查发现，在新房成交均价方面，今年上半年，大湾区9城中有5城出现不同程度的上涨。其中，深圳同比增加26.44%至7.38万元/平方米，位列第一。不过，城市之间的分化现象也同时存在，如江门、肇庆仍为房价洼地，成交均价均低于1万元/平方米。

    今年上半年，除广深政策出台相对谨慎，未见实质性松绑之外，东莞、佛山、惠州等城市因城施策，在限购限贷层面作出相关调整，刺激楼市需求。

    克而瑞深圳区域团队表示，预计今年三季度，大湾区各城市的商品住宅市场将进入温和回升通道。其中，广深或将率先复苏；东莞、佛山、珠海强二线城市受传导将企稳回升；中山、惠州部分利好县区回温；江门、肇庆或将持续以价换量去库存。

    冷热不均

    不只是各城市间的楼市表现存在差异，城市内部板块也存在较为明显的分化现象。

    今年以来，广州、佛山等大湾区城市动作频频，多次出台楼市相关政策，促进房地产行业健康发展。

    6月，广州发布相关户籍政策，如降低人才入户门槛，实行差别化入户政策，非广州市户籍纳税证明断缴或补缴不超过3个月的，视同正常缴纳；已退休的非广州市户籍人员能够提供在广州市退休的证明材料、退休之日前五年在广州市连续纳税证明的可购房。佛山方面，减少并调整商品住房限购区，仅保留3个限购区域，即禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。

    值得注意的是，根据克而瑞数据，广州、佛山也是今年上半年大湾区9城中新房网签套数排名前两位的城市。

    今年上半年，广州的新房成交面积为388.72万平方米，成交套数约3.64万套，成交均价约37620元/平方米，成交金额为1462.37亿元；佛山新房成交面积为369.27万平方米，成交套数约3.42万套，成交均价约17986元/平方米，成交金额为664.16亿元。

    整体而言，今年上半年，大湾区9城共成交约18.16万套新房，同比减少45.13%，成交总金额同比减少38.33%至4761.11亿元。9城的成交金额同比跌幅在18.56%～62.63%区间，深圳的下跌幅度最小（约18.56%），珠海及东莞的跌幅均超过60%；9城的成交套数同比跌幅在30.78%～66.32%区间，江门的下跌幅度最小（约30.78%），珠海及东莞的跌幅分别为60.76%、66.32%。

    成交均价方面，深圳、广州、东莞、江门、佛山出现同比上涨，珠海、中山、惠州和肇庆出现下跌。

    从月度表现上看，今年2月，大湾区商品住宅市场的供应量及成交量均达到最低水平，供应量随后在4月到达最高水平，供应面积约500万平方米，成交量也稳步恢复。但进入6月，各城市政策集中出台，叠加年中冲刺季，房企加大供应量及营销力度，部分城市的部分区域出现小幅回温，整体市场的成交量呈现上行趋势。

    根据中原数据，6月，广州新房网签7776套，环比增加26%，比去年同期成交增加10%，成交热盘主要汇集在中心区域，中高端改善盘源的成交更为活跃；二手房合计成交7780套，环比增加超过400套。

    克而瑞数据显示，6月，佛山一手住宅成交10324套，环比下跌4%；成交面积118万平方米，成交均价15030元/平方米，环比上涨1%。

    而在深圳，根据深圳市住建局发布的数据，全市新建商品房成交为57.67万平方米（5404套），同比增长21.29%。其中新建商品住宅成交为32.71万平方米（3008套），同比增长16.52%。根据中指研究院，6月，深圳新批上市6个住宅项目，推盘数量大幅增加，超过20个，新房价格环比上涨0.16%。

    在临深城市东莞，克而瑞数据显示，其6月份一手住宅成交5063套，环比上升23%，成交面积57万平方米，成交均价21581元/平方米，环比上升1%；中山一手住宅成交6444套，环比增加50%，成交面积71万平方米，成交均价13950元/平方米，环比上升5%。不过，这股回暖行情未能在惠州复制，其一手住宅成交10043套，环比减少6%，成交面积105万平方米，成交均价11548元/平方米，环比减少1%。

    值得注意的是，不只是各城市间的楼市表现存在差异，城市内部板块也存在较为明显的分化现象。

    根据中原数据，今年上半年，广州全市成交均价为38737元/平方米，环比上涨20%，主要原因是多个豪宅及改善盘扎堆入市，从而助推其房价上涨。“目前广州楼市存在较为明显的分化现象，城市核心相对强势，而部分外围板块则比较疲软。”广州中原研究发展部表示。

    克而瑞深圳区域团队称，深圳南山、福田高端盘受追捧，但外围刚需盘仍去化乏力，项目分化加剧，整体市场成交量较去年同期下滑明显。

    预期调整

    因具备良好的产业基础及强大的科研创新实力，大湾区成为近年来的投资热土。

    根据广东省发改委披露，2021年，大湾区经济总量约12.6万亿元，比2017年增长约2.4万亿元；进入世界500强企业25家，比2017年增加8家；广东省现有高新技术企业超6万家，比2017年增加2万多家。因具备良好的产业基础及强大的科研创新实力，大湾区成为近年来的投资热土。

    因此，大湾区9城的土地市场备受关注，也成为众多开发商布局的重点。不过，今年上半年楼市层面的“冷热不均”在土地市场也有所表现。

    根据克而瑞数据，今年上半年，9城总供应建筑面积约2025万平方米，同比减少50%，成交面积为1419万平方米，同比减少61%，成交楼板价7846元/平方米，同比下跌2%，所成交土地整体溢价率为3%。

    出让金额方面，好地研究院统计数据显示，9城卖地出让金合计约973.2亿元。其中，广州首批次成交17宗地块，总出让金341.4亿元，位列第一，占大湾区出让金的35.1%。深圳排名第二，首批次8宗地全部成交，总出让金193.3亿元，占比19.9%。

    不过，今年上半年，除了深圳的土地出让金同比有所增长外，其余8城的土地出让金均同比减少30%以上，广州、佛山、肇庆、中山、江门、惠州的减幅均超过60%，其中，肇庆减幅最大，达87.7%。

    值得注意的是，从热度上看，深圳今年首轮出让的全部土地均被举牌至封顶价，其中3宗土地价格到达上限后转入竞配建面积成交。

    对此，克而瑞深圳区域团队表示，多重政策的出台助力深圳市场信心复苏，叠加土拍规则优化，土拍热度及房企的竞拍积极性随之上涨。另外，其认为短期内土地结构和竞拍规则或将持续优化，在利润空间上进一步激发企业拿地意愿，提振企业的拿地信心。

    第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇认为，下半年，受政策释放回暖信号影响，深圳的市场信心正处于筑底修复阶段，刚性及改善需求有望于年内进一步释放，成交量亦将有所增长。此外，价格预计仍将总体维稳，仅小范围波动。

    对于广州，其今年首轮土拍的触顶率及溢价率均有所提升，1宗流拍，2宗溢价成交，其中1宗为民企所拿下。而日前刚结束的第二批次集中供地出让，广州合计推出14宗土地，计容总建面约146.58万平方米，最终成交10宗，流拍3宗，总成交金额达209.56亿元。

    谢靖宇认为，今年年内，广州市场供应有望增加，且数个优质项目预计相继推盘入市，为购房者提供优质置业选择。下半年，在市场情绪趋谨慎的背景下，市场成交预计仍将主要集中于核心区位的优质项目。在此带动下，广州全市成交均价预计有所上升。

    值得一提的是，包括东莞在内，今年多个城市的第二轮集中供地出现回暖现象。5月，东莞第二轮集中供地合计推出8宗土地。在随后的出让活动中，所有地块全部成交，共揽金121.16亿元。其中，6宗宅地以底价成交，2宗宅地到达最高限价。而在东莞今年4月的首轮集中供地中，有多宗地块无人参与报价，最终在开拍前一日提前终止出让，仅2宗土地顺利成交。