本报记者杨让晨张家振上海武汉报道

    “6月，我市房地产市场整体呈恢复性增长态势，市场信心有所改善。”武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称“武汉市房管局”）在日前发布的《2022年6月武汉市新建住房销（预）售月度监测简报》中如此评价武汉楼市6月份的市场表现。

    中指研究院最新统计也显示，武汉市自5月20日起调整优化楼市政策后，武汉部分区域楼市成交量上涨明显。其中，东西湖区、武汉经开区和江夏区6月份成交套数大幅上升，环比增速分别达到164%、144%和81%。

    不过，武汉楼市活力还有待进一步激活。据武汉市房管局统计数据，今年1～6月，新建商品房批准预售57096套，批准预售面积718.17万平方米，同比减少49.67%；新建商品房网签销售76597套，网签销售面积859.69万平方米，同比减少37.85%。

    对于武汉楼市今年上半年的表现，中指研究院华中市场研究中心主任李国政在接受《中国经营报》记者采访时表示，总体来看，通过三轮的渐进式政策调整，在房贷利率和落户政策等方面进行了一系列优化，形成了政策“组合拳”效应，有效促进了自住和改善性需求的释放，有力提升了市场成交活跃度。

    供应销售双增长

    整体来看，武汉市适度调整楼市政策等举动，将为市场释放一定的购买力。

    今年6月份以来，武汉楼市正呈现出住房供应和网签销售双双恢复性增长态势。

    武汉市房管局公布的统计数据显示，今年6月，武汉全市新建商品房批准预售面积133.04万平方米，环比增长1.39%；新建商品住房批准预售面积104.35万平方米，环比增长4.91%。同期，全市新建商品房网签销售面积（含预签约）218.37万平方米，环比增长48.22%；新建商品住房销售面积（含预签约）140.25万平方米，环比增长49.55%。

    对此，诸葛找房数据研究中心分析认为，这是由于在楼市政策优化调整效应逐渐发酵下，购房需求得到进一步释放，“加之6月房企冲刺年中业绩，推盘与促销力度加大，成交端呈现明显回升态势。”

    可供对比的是，今年1～4月，武汉市新建商品房网签销售47607套，网签销售面积519.36万平方米，同比减少39.78%。其中，新建商品住房网签销售36639套，网签销售面积404.48万平方米，同比减少47.26%。

    在楼市政策优化调整效应加持下，武汉楼市也一改“整体呈现供应端低位运行、需求端消费不振”的趋势，政策“组合拳”效应逐步显现。

    记者在采访中了解到，位于武汉市部分远城区成交量已开始上升，中心城市部分热点项目的网签量也明显增加。

    诸葛找房数据研究中心数据显示，今年上半年，位于东西湖区吴家山板块、新洲区阳逻板以及黄陂区盘龙城板块的成交套数均在2000套以上。其中，吴家山板块更是以3223套的成交量位居榜首。

    另据武汉市房管局监测数据，在6月20～30日的11天内，武汉房地产市场共成交5441套商品房，平均每日成交494套，较5月份的日均成交量同比增加81.6%。而在进入7月份后，武汉新建商品房成交量持续攀升，7月1～15日已成交6604套，较6月份同期增加2641套，增幅达到66.64%。

    诸葛找房数据研究中心分析认为，整体来看，武汉市适度调整楼市政策等举动，将为市场释放一定的购买力，加之6月份房企销售回款有所起色，接下来的推盘力度也将进一步强化。“购房群体选择面随之扩大，可结合自身信贷条件及住房需求等多方因素择机入市。”

    区域市场分化显著

    武汉市房地产市场销供比较2021年同期相比，处于合理区间的区域减少，并且区域市场分化显著。

    在打出政策“组合拳”、成交量总体回升的同时，武汉楼市的各区域间的差异也在扩大。

    以销供比为例，戴德梁行武汉公司分析认为，今年上半年，武汉市房地产市场销供比较2021年同期相比，处于合理区间的区域减少，并且区域市场分化显著。“汉阳区、武昌区、武汉经开区和新洲区等区域呈现一定程度的供不应求，而江岸区、口区、黄陂区和蔡甸区则呈现轻微供过于求。”

    事实上，主城区依然是武汉市商品住宅成交面积的主力军。据诸葛找房数据研究中心数据，主城区凭借区位和配套等优势，总体价格居高，在今年上半年成交金额TOP20中，主城区的项目占比超七成。

    具体来看，今年上半年武汉楼市成交金额前3名中，位于武昌区的福星惠誉月亮湾壹号和汉阳区的纽宾凯汉city分别以24.34亿元和20.9亿元的成交金额位列第一和第三位。其中，福星惠誉月亮湾壹号在6月份的成交额达11.9亿元，成为当月成交额唯一突破10亿元的项目。

    同时，受黄陂区、东西湖区和江夏区等远城区和武汉经开区楼市政策调整影响，武汉市远城区今年上半年销量占全市的比重达到43%，较2021年全年提升了5个百分点。

    据了解，在今年6月武汉楼盘成交套数前10名中，位于东西湖区、黄陂区和武汉经开区等区域的楼盘就占据了9席。东西湖和新洲区两个远城区的项目成交活跃度较高，在成交套数前20名榜单中，分别拥有4个和3个热销项目。

    东西湖区某项目一名销售人员也告诉记者，目前项目仅有一栋楼在接受认购，其余楼栋均已售罄，“现在就只剩几套‘顶天立地’房源了。”黄陂区某项目销售人员则表示，项目推出了两栋楼、共计200余套房源，目前仅剩20余套可以认购。

    李国政告诉记者，受楼市政策调整影响，武汉市黄陂区、江夏区、武汉经开区和东西湖区的商品住房成交量提升明显，6月份成交套数分别环比上涨55%、81%、144%和164%，7月销量有望持续增长。“不过，这也使得原本拥有不限购优势的蔡甸区、新洲区和汉南区等区域的整体销量出现下滑，6月份成交量下降明显，预计这一变化还将持续一段时间。”

    因区施策去库存

    解决武汉楼市当前面临的去库存问题，需要遵循因区施策原则。

    自6月以来，武汉楼市尽管成交量出现企稳回暖趋势，仍需因区施策解决去库存问题。

    据中指研究院统计数据，今年上半年，武汉主城区商品住宅可售存量达932万平方米，出清周期达14.5个月，而远城区可售存量达895万平方米，出清周期为22.6个月，远超过合理区间。

    其中，黄陂区、汉阳区和东西湖区存量均超过200万平米，汉南区、新洲区、黄陂区、蔡甸区和武汉经开区的去化周期则均超过20个月，去库存压力较大。

    戴德梁行方面也分析认为，武汉住宅市场出清周期呈上升趋势，远城区去库存压力较大。“从分区商品住宅存量结合其过去6个月的去化速度来看，中心城区和次中心城区的整体出清周期要短于远城区，目前去化压力较大的区域包括黄陂区、新洲区、武汉经开区和蔡甸区等。”

    诸葛找房数据研究中心监测数据也显示，今年6月，武汉市商品房库存量约为15.18万套，环比略微上升0.11%，较2021年同期上升4.77%。而在去化方面，今年6月，武汉新房去化周期达到约12.2个月，较5月份再度延长0.6个月。

    同时，武汉市商品住宅成交均价也呈现下跌趋势，全市成交均价已降至16091元/平方米，同比下跌了5%。中指研究院方面分析称，一方面是供给端房企去化回款持续推出较大折扣力度，价格竞争激烈；另一方面，黄陂区、东西湖区、江夏区和武汉经开区调整楼市政策，提高了远城区的成交占比，拉低了整体成交均价。

    在李国政看来，解决武汉楼市当前面临的去库存问题，需要遵循因区施策原则。“对于新城区而言，主要是通过加快发展产业经济和加速人口导入，不断完善生活配套设施来提高宜居宜业吸引力，提升市民对区域发展的信心。同时，库存较高的区域要适当减少土地供应，减少新增供给，保持供需动态平衡。”

    “房企也要借助政策利好，加大营销力度，提升回款速度，让房地产市场总体呈现出‘加量不加价’的特征。”李国政同时表示，“按照因城施策、循序渐进的原则，预计武汉市还会持续优化相关政策、措施，以支持居民的合理购房需求。如果房地产市场发展情况达不到预期，相信武汉市后续还会跟进其他的储备政策。”

    而戴德梁行武汉公司方面也分析认为：“整体来看，今年前5个月，武汉市住宅出清周期较2021年末显著上升，需求显著放缓。预计随着五六月份一系列政策的推动，今年下半年的需求释放或将有所加快。”