本报记者陈雪波卢志坤成都北京报道

    “指导价出来以后，大部分客户更加理性了，二手房涨价也不会像过去那么凶了。”近日，成都一位房产中介告诉《中国经营报》记者，目前二手房指导价对购房的限制已经很小，不太需要考虑这方面的因素，买二手房的人也多了起来。

    二手房指导价最早出现在去年2月的深圳，随后有多个城市陆续发布了当地的二手房指导价格，但指导范围不尽相同。近来，多地的二手房指导价已经取消或者松动，记者在成都走访发现，当地二手房市场已经几乎不受指导价限制，远低于新房价格的二手房也吸引了不少购房者关注。

    有专家告诉记者，二手房指导价间接影响了新房价格和房价预期，对稳定市场起到了重要作用，效果比较明显。而随着市场进入调整阶段，二手房指导价也会适时取消，以提升买售双方的预期。

    相继取消

    今年6月末，西安的二手房交易平台上就有指导价陆续消失。7月4日，西安明确回应取消二手房指导价。

    时间进入“三伏天”的末伏，成都依然骄阳似火，持续高温。不过，炎热的天气没有阻挡成都买房人的步伐。武侯区的房产中介人员邢星（化名）告诉记者，最近在他门店周围的几百米片区内，每天都能有十几套二手房成交。

    邢星介绍，现在买二手房办理贷款的时候，已经不需要参考指导价，不过办理公积金贷款的话还是要和指导价关联。但他建议可以不用公积金，“毕竟现在成都首套房商业贷款的利率只有4.45%，利率挺低了，公积金余额照样可以提取出来用。”

    最近，在贝壳网上消失了近一年的文儒德小区房源挂牌价再次上线，最高挂牌价达到了7.73万元/平方米，挂牌价下同时还标注有该小区指导价——3.93万元/平方米。诸如这样，挂牌价远超指导价的房源，已经不在少数。多位房地产从业人员反馈称，现在成都的二手房指导价对购房的限制已经微乎其微。

    今年6月末，西安的二手房交易平台上就有指导价陆续消失。7月4日，西安明确回应取消二手房指导价。更多的城市没有明确回应，但在实际操作中已经不再参考指导价，或者指导价已经从低于市场价，调整为高于市场价。

    根据克而瑞统计，在近一年来，15个实行了二手房指导价的城市中，只有上海、深圳两个城市到现在依然在执行指导价。北京、成都、西安、宁波、绍兴、三亚等13地已经明确取消或者在交易中已经不再使用指导价。

    中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，近期多个城市取消二手房指导价，主要原因在于，目前房地产市场进入调整阶段，指导价的约束不利于市场恢复，政府希望通过取消或放松二手房指导价，对市场进行调节，传递积极信号，提升购房者和业主的预期。

    “二手房指导价在一定程度上降低了二手房市场的活跃度，进而影响新房市场的市场热度。”在同策研究院研究总监宋红卫看来，目前各地二手房挂牌量较大，交易量较低，进而置换需求下降，传导到了新房市场。

    诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱也分析称，二手房指导价格取消主要原因在于当前的市场需要更多政策的支持，取消二手房指导价格可给予市场更多的信心，为市场释放积极信号。对取消了指导价的城市而言，则有利于二手房市场热度的提升。

    稳定市场预期

    宋红卫指出，二手房房价在一定程度上是房价的风向标，同时也决定了新房获利空间的测量尺度，尤其在核心城市，二手房规模超过新房规模。

    今年7月，成都二手房成交1.7万套，继6月的1.67万套之后再次刷新了成都的二手房成交量纪录。二手房交易量增长，与成都放松限购、限售等政策有关，也与二手房一年来稳定的市场价格有关。其中，即有指导价的作用。

    2021年5月，成都发布了第一批201个指导价二手房小区名单，随后又接连两次发布新的小区名单。3批总共有745个成都的小区设置了指导价，其中多为当地成交活跃、受关注度高的小区。从定价来看，当时的指导价普遍低于市场价，为市场价的7～8折。因指导价与市场价之间的差额无法办理贷款，部分购房者就需要在付首付款的时候，一并补足差价。发布指导价之初，多数成交热度很高的小区即降温迅速。

    徐跃进表示，2021年2月～10月，先后有15个城市出台了二手房指导价，政策出台的背景是2021年上半年二手房市场快速升温。

    根据中指监测数据，2021年上半年百城二手住宅价格指数累计上涨2.56%，涨幅较2020年同期扩大0.84个百分点。二手房指导价，主要通过控制挂牌价格、调整价格上涨趋势、限制杠杆水平等机制，抑制投机需求，以稳定市场走势。政策出台后，多数城市二手房市场明显降温，成交量逐步缩减，价格涨幅持续收窄甚至转跌。

    “只有有人买二手房，而且银行尽快放款，卖房子的人才能拿到钱去买新房，现在需要这样循环得开。”邢星根据他的理解向记者解释了为什么最近贷款利率低且放款速度快。不过，拥有较久房龄的二手房，未来价格很难有大幅波动。他门店外已经在修成都地铁10号线三期，不过，邢星坦言，哪怕地铁通车，周边的老旧二手房单价可能也只涨几百元钱，并不会大涨。

    宋红卫指出，二手房房价在一定程度上是房价的风向标，同时也决定了新房获利空间的测量尺度，尤其在核心城市，二手房规模超过新房规模。二手房主导的市场下，控制二手房价格就稳定了新房的价格以及涨价预期，从效果来看，还是比较明显。

    出台二手房参考价格的最初目的是抑制房价大幅上涨，在参考价格出台之后，短期对市场有明显的降温效果。王小嫱也认为，长期来看，二手房指导价对降低当地房价也有明显的作用，当然这和实行参考价格的小区数量息息相关。如深圳，涉及参考价格的小区个数较多，实行参考价格新政以来，深圳房价下降明显。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月深圳平均房价为75882元/平方米，较2021年1月下降14.9%。

    关于上海和深圳依然在参考二手房指导价的原因，宋红卫解释称，上海和深圳作为全国最核心的城市行列，购房需求比较旺盛，由于新房供应相对不足，导致二手房市场需求旺盛，如果放开指导价，可能会存在导致价格快速上涨的压力。不过他也提醒，上海和深圳的二手房指导价在一定程度上也降低了二手房的市场活跃度，进而影响到新房的置换需求，从稳定市场的角度出发，也需要适当松动二手房指导价。

    克而瑞据此预测，未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。指导价松绑信号持续释放，是二手房市场持续复苏的助推剂。

    同时，基于一、二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放。对于置换客户而言，在二手房市场修复之前，受限于支付能力，改善换房需求很难得到满足。另一方面，二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。