本报记者蒋翰林深圳报道
“‘日光盘’再度回归，现房即买即住，省心安心。”8月15日，《中国经营报》记者收到深圳某楼盘销售人员发来的推销海报，红色的“现房”二字被加粗放大，尤其瞩目。据悉，这是今年深圳第三个现售的新盘。
眼下，不止在深圳，为了能够保障新房交付，越来越多的购房者将目光转向可售现房。不少房企也将“现房销售”作为卖点，突出“所见即所得，现房更可靠”“安心现房节”等营销主题。
在政策端，多地也在有序推进现房销售试点。近日，福州推出了一宗要求以现房形式进行销售的地块，引起了众多关注。实际上，从之前试点过的深圳、杭州等城市来看，现房销售效果并不理想，屡屡流拍下，不少城市相继暂停了现房销售地块的出让规则。
而如今在“保交楼、保民生、保稳定”的目标下，现房销售的呼声似乎越来越高。中国银行研究院研究员王梅婷向记者表示，“目前相关政策实施范围有扩大的趋势，但目前尚不是大规模推广现售模式的最佳时机。”
现房营销主打“即买即住”
33岁的“深漂”郑元（化名）定居深圳8年了，今年以来，他不断在宝安区看房选房。“相中了两个楼盘，首付都准备好了。”郑元表示。
8月中旬，房产中介谢菁向郑元推荐了刚入市的宝安某项目，虽然周边环境和配套欠缺，但现房现卖让郑元很是动心。记者在深圳房产信息官网查询获悉，该楼盘的确为一手房现售房源，毛坯备案均价约5.3万元/平方米，推234套住宅，户型面积段为66～94平方米。这也是深圳少有的现房产品。
据了解，该项目在2021年推售的产品均价5.24万元/平方米，今年加推涨了约600元/平方米。在当时，该项目吸引了房源数量3倍的认筹人数，启动积分入围制，最终开盘顺利“日光”。
不只是郑元，不少购房者对现房的关注度越来越高。“最近咨询现房的很多，但深圳现房新盘很少，全年可能不到五个。”谢菁告诉记者，即便在深圳，当前购房者对期房的信心也受到影响。
事实上，不少房企开始了一轮现房营销的铺排，主动抢占市场，赢得购房者信心。记者了解到，8月，卓越集团在深圳推出了“爱不等待，现房节”活动，并在抖音开启直播营销活动；7月中旬，时代中国也顺势推出“安心现房节”，活动覆盖广州、佛山、东莞、珠海等地近20个项目，大部分为楼盘存货。
实际上，物业存货作为房企资产的重要构成，一般包括已竣工物业、开发中物业以及尚未开发的土地，也是企业变现的资本。克而瑞指出，房企已竣工物业受去化能力、入市意愿、产品市场接受度、交付节奏把控等因素影响，未能按期出售、结转，从而形成了现房库存。
开发商愿意现房销售也是市场供需博弈的结果。2021年下半年以来，市场下行、销售遇冷，多数房企现房库存积压加剧。根据克而瑞数据统计，2021年底行业50家典型房企现房库存总量超万亿元，较2020年同期增加26%，现房库存占比（已竣工物业存货/存货总额）为12.5%，同比上升1.9个百分点，有7成房企现房库存量与占比同时走高。
对此，克而瑞地产研究分析认为，中短期来看，现售制难以落地，大概率以试点形式推进，叠加行业流动性仍紧张，现房资金沉淀压力甚大，因而新建现房大批入市显然难以实现，这也就为现房库存去化提供了良好契机。
土拍与现房销售挂钩试点
与此同时，多地开始试点或者推行真正意义上的现房销售，从土拍环节就要求现房销售。
7月15日，据福州市永泰县自然资源和规划局公告决定以拍卖方式出让县辖区一幅国有建设用地使用权。最为引人关注的是，建设要求中明确提出，该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。
另外，取得现房销售许可证之后，五年内（含五年）购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。
8月5日上午，福建恒基集团有限公司以底价4000万元竞得上述地块，计容用地面积成交价为每平方米1216.62元。
如今在“保交楼”的政策大趋势下，福州的这项土拍要求被认为具有启示意义。据了解，福建省2018年出台的《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》提到，福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。
2021年6月，省住建厅在回应网友线上咨询时表示，2015年起，省住建厅就开展了现房销售相关课题研究。省住建厅积极建议国家完善商品房销售法律体系，逐步推行现房销售，并建议省自然资源部门，在土地出让条件中，试点实行现房销售。
克而瑞数据显示，福州商品房的体量超700万平方米，按照目前的销售速度，部分板块的去化周期高达50个月以上。
王梅婷分析称，现房销售制度可能使房企拿地减少，或造成未来商品房供给下降。克而瑞统计数据显示，2022年前两个季度，典型房企的投资分化明显，多数民营房企暂停拿地。规模化、全国化的国企、央企购地金额较高，如保利、招商蛇口二季度拿地金额超过300亿元。
稳妥推进现房销售模式
记者梳理发现，现房销售试点更多集中在一二线热点城市，但部分城市实行效果并不理想。
2016年6月2日，深圳市龙华出让当年第一块商住用地（A816-0060地块），这也是深圳首宗商品房现售试点地块。按照要求，该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
彼时，中国电建集团和金茂联合以82.9亿元拿下，楼面价高达56781元，达到了当时周边二手房挂牌均价，成为龙华最贵的地块。
2017年时，广东省在《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》中也曾提出鼓励推行现房销售制度，逐步取消预售制，但后来并无太多实质性落实。
2021年，北京第二轮集中土拍也首次出现竞现房销售面积地块，但不少地块并未触达竞现房销售环节。随后在第三轮集中土拍，地理位置最佳的朝阳区劲松地块在出让要求中也明确了全部以现房销售。
2021年，杭州在第二轮集中土拍中首次推出10宗“竞品质”试点地块并且全部实行现房销售，并推出普通商品房地块溢价率上限为15%，现房销售地块溢价率最高只能到5%。但最终出让效果并不理想，10宗地块全部流拍。随后，在去年第三批次供地中暂停了“竞品质”现房销售。
IPG中国首席经济学家柏文喜表示，商品房预售制度支持了房企的高周转模式和当前的房地产市场规模，如果实行现房销售，必然会大大压缩房地产行业的财务杠杆和行业规模。依照当前房地产市场形势，尚不是大规模推广现售模式的最佳时机，更应着眼于优化房地产预售模式以及稳妥推进现房销售模式。
