本报记者庄灵辉卢志坤北京报道
降低交易成本与风险正成为二手房市场调控的重要方向。
日前，针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高等问题，山东济南市创新推出二手房“带押过户”登记模式。在该登记模式下，存在抵押的房产上市交易，不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款等流程。
《中国经营报》记者注意到，除济南外，二手房“带押过户”登记模式已在珠海、金华、青岛以及昆明等地推行。多位分析人士认为，该登记模式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费与市场复苏。
支持合理住房需求背景下，除创新登记模式外，近期多地密集出台放松“限购”或“限售”、降低首付与房贷利率、加大公积金贷款支持、发放购房或契税补贴等支持政策，相关政策也多是围绕降低交易成本与风险。多位分析人士认为，当前二手房市场虽持续修复但修复力度较弱、速度较慢，后期市场仍需政策持续支持，进一步降低交易成本或成重要方向。
成本风险双降
降成本提效率成为近期二手房市场调控关键词，二手房交易过程中的“解抵押”环节无疑成为降成本提效率的一项阻碍。
“传统交易中，卖家要出售二手房，就必须把二手房的贷款先结清，这就导致此类二手房的交易周期明显拉长或失败。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“带押过户”登记模式破解了此前交易周期过长的难题，能够将交易相关流程办理时限压缩至3天左右，保证交易的便捷高效与安全。
从交易流程方面来看，“带押过户”登记模式下，二手房进入交易环节的前提不再包括原业主偿还清原来的房贷，而是可直接“带押”状态进入交易，原业主归还原来的房贷被后置入整个交易流程。
如昆明方面即提出，办理二手房“带抵押过户”登记，只需卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款，其中卖方不能以自有(或自筹)资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。
珠海方面的办理流程也类似，通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。
“二手房‘带押过户’登记模式预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，相关登记模式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。
“二手房‘带押过户’模式将会对地方二手房交易及房地产信贷市场产生一定的积极影响。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也认为，相关模式能够降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰；同时也能降低交易风险，买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。
“以价换量”趋势仍存
多方数据显示，支持政策持续发力叠加疫情有序控制等因素影响下，近期多地二手房市场已出现修复迹象，市场成交及预期均有所改善。
贝壳研究院监测数据显示，7月二手房市场保持修复，成交量环比稳中有升，同比自去年年中以来首次止降转增。而此前，贝壳50城二手房成交量已在5月与6月连续环比增长，二季度成交量较一季度增长约15%。
诸葛找房数据研究中心统计数据也显示，自5月以来，10个重点城市二手住宅成交量已连续两个月环比上升。7月10个重点城市二手住宅成交量为65794套，创近一年内单月成交新高；成交量环比微升2.01%，环比升幅较6月收窄37.19个百分点；同比上升11.92%，同比升幅较6月扩大8.72个百分点。
不过，多方数据显示，成交量的持续修复与持续增长的挂牌量以及价格下跌不无关系，二手房市场“以价换量”趋势仍存。
诸葛找房数据研究中心统计数据显示，7月10个重点城市二手住宅挂牌量为109.85万套，环比6月增长9.44%，较去年同期上升7.13%。而此前，10个重点城市二手住宅挂牌量已连续环比上升两个月。
“在支持改善性住房需求的政策导向下，一些城市政策松绑范围拓展至二手房市场，尤其是限售年限缩短、调整增值税免征年限等举措有利于推动购房者‘以旧换新’动作。”诸葛找房方面分析认为，政策推动以及“保交楼”背景下，二手房市场的关注度上升，业主抓住关键期，加大房源的推出力度，进而拉升了7月重点10城整体的房源挂牌量。
价格方面，7月，10个重点城市调价二手房源中涨价房源占比为12.5%，占比较6月下降1.2个百分点，较去年同期收窄6.4个百分点，观望情绪仍然较重以致涨价动作偏少。
贝壳研究院监测数据显示，7月贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.7%，跌幅较6月略有扩大；6月贝壳50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%，较5月跌幅收窄。
多方面支持
实际上，围绕降低风险与交易成本，近期多地密集出台二手房支持政策，涉及降低首付与房贷利率、优化“认房认贷”政策、放松“限购”或“限售”政策、缩短增值税免征年限以及多种形式发放购房补贴等。
贝壳研究院方面分析认为，近期二手房市场成交与购房成本降低，支持政策密集出台不无关系。
如7月以来贝壳研究院监测的重点103个城市主流房贷利率再创2019年以来新低，其中超七成的城市首套、二套房贷利率均已降至下限，同时银行放款速度也加快；此外103城中包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷最低20%的首付。
同时，支持政策效果持续释放，如东莞7月初取消外围区域限购，购房门槛降低后住房需求快速释放，7月其二手房成交量环比增长超九成，约是去年同期的3倍。
“总的来说，当前市场保持修复但修复力度较弱、速度较慢，后期市场的修复需要政策的持续支持。而后续新房项目有序建设、交房，重建市场信心，是房地产市场恢复平稳健康的关键。”贝壳研究院方面分析认为，下半年需求端的政策支持会继续加码，除“限购”“限贷”“限售”等降低购房门槛、降低购房成本外，发放契税补贴、住房补贴、消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间；同时后期供给端支持政策也将有所侧重，如预售资金监管的优化，房企纾困政策的落地性和可操作性也会提高。
“整体来看，‘带押过户’等支持政策下，二手房交易风险及成本均有所降低，缓解了二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显。”关荣雪也认为，通过降低首付比例以及“带押过户”等多角度支持政策联合发挥推动作用，有利于市场修复，不排除后续有其他城市启动或探索出新的优化政策。
“‘带押过户’等模式也为其他城市提供了参考借鉴，预计未来将有更多城市跟进，在二手房交易方面给予政策支持。”陈文静也认为，为了更好地支持住房刚性和改善性需求，经济大省的住房政策有望进一步加快优化落地，市场活跃度也有望得到修复。
