本报记者陈婷赵毅深圳报道
日前，深圳罗湖区住建局发布关于征集保障性租赁住房建设筹集意向的通知（以下简称“《通知》”），征集范围包括通过新供应用地等新增建设的项目，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。
另一方面，深圳市住建局于近期发布《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》（以下简称“《管理办法》”）续期通知，以规范人才住房和保障性住房的配建程序，确保其建设质量和居住品质。
就在今年年初，深圳住房发展“十四五”规划提出，将优先安排保障性租赁住房用地，筹建不少于40万套（间）保障性租赁住房。
而对于保障性租赁住房的推动，多方正在努力。近日，红土创新深圳人才安居REIT等首批3只保障性租赁住房RE-ITs（不动产投资信托基金）正式发售。
第一太平戴维斯华南区策略顾问部负责人邓耀华对《中国经营报》记者表示，未来随着REITs落地，配合深圳对城市化过程流动人口的增量、年轻人住房等问题的关注，将引导资本市场积极参与保障性租赁住房建设，有利于“做大蛋糕”，加大市场供应。
多措并举
华泰证券认为，对于不动产运营而言，保障性租赁住房公募REITs的成立意味着“融投管退”这一管理周期中的“退出”环节被打通，解决了持有运营的最大痛点，有利于降低企业杠杆率，激发存量盘活的潜能。
根据《通知》，此次罗湖区住建局的征集范围除了新供应用地（含产业园区用地等），非居住存量土地和非居住存量房屋建设的项目、存量市场化租赁住房以及其他具有居住功能的存量房屋筹集项目，以及城市更新、旧住宅区拆除重建等新增建设的项目也纳入其中。
对于认定项目，罗湖区住建局称，可享受土地、财政、税收、金融和民用水电气价格等优惠政策，具体以保障性租赁住房相关政策为准。同时，欢迎社会各界踊跃申报保障性租赁住房项目。
罗湖区向社会多方征集意向背后，《深圳市住房发展“十四五”规划》提出，“十四五”期间，深圳计划建设筹集住房89万套（间），其中，保障性租赁住房40万套（间），占住房建设筹集总量的45%。此外，该文件明确加快发展保障性租赁住房，鼓励多主体投资、多渠道供给；加大金融财税政策支持，规范发展保障性租赁住房。
具体而言，优先安排保障性租赁住房用地，年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地，每年供应的租赁住房用地占居住用地比例不低于10%，并提高保障性租赁住房用地供应比例。
而在近期获得有效期续期一年（至2023年8月17日）的《管理办法》指出，因深圳土地资源紧缺，通过城市更新、招拍挂用地配建人才住房和保障性住房已成为解决用地短缺问题的重要途径之一。此外，配建方式以集中配建为主，分散配建为辅。
邓耀华告诉记者，据其观察了解，目前深圳全市的保障性住房主要有5个来源，一是由政府主导自建、改建及收购；二是政府通过长期租赁的手段筹集；三是规划指标要求下，企业按比例配建；四是公有住房的腾退回购；五是其他途径筹集，如“商改保”“工改保”等。
“从目前的进展来看，要满足‘十四五’规划的指标要求，现阶段的供给侧压力仍较大，未来通过探索存量资产向保障性住房改造的‘其他途径’有可能成为新的解题思路，值得关注。”邓耀华称。
另一方面，针对上述文件所提及的“加大金融财税政策支持”，第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务部助理董事李永春对记者表示，“房地产建设对供应主体的资金要求高，且在‘十四五’期间，大部分公共住房供应为保障性租赁住房，保障性租赁住房只租不售，存在资金占用时间长的特点，对于供应主体的资金要求较一般的房地产开发行为更高。若想提高保障性租赁住房的供应，盘活保障性租赁住房供应主体的现金流尤为重要。”
值得一提的是，近期红土创新深圳人才安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT等首批3只保障性租赁住房REITs（不动产投资信托基金）公告称，基金合同生效，合计募资规模约38亿元。
据此前披露，由于公众投资者认购踊跃，上述3只基金的累计有效认购申请份额均超过初始募集规模上限，于是提前1天结束公众投资者的募集。至此，国内目前公募基础设施REITs产品数量即将扩容至17只，项目涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保、保障性租赁住房等资产类别。
华泰证券认为，对于不动产运营而言，保障性租赁住房公募REITs的成立意味着“融投管退”这一管理周期中的“退出”环节被打通，解决了持有运营的最大痛点，有利于降低企业杠杆率，激发存量盘活的潜能。
纾解“住房难”
为推动解决大城市住房突出问题，深圳将大力发展保障性租赁住房作为突破口。
有了资本市场的加持，保障性租赁住房或将迎来更有力的供应。
近年来，为推动解决大城市住房突出问题，深圳将大力发展保障性租赁住房作为突破口，优化调整住房保障和供应体系，并且将原本出租的人才住房、符合条件的产业园区配套宿舍以及享受政府优惠政策的市场租赁住房等归入保障性租赁住房，以缓解新市民、青年人等群体的阶段性住房难题。
第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务部助理董事林劲松表示，保障性住房的建设应当坚持政府指导、企业主导、设施共享、社区融合、相对集中、布局合理的原则。住房保障部门对配建房源承担组织实施和监管责任，确定住房类型、户型面积、建设标准、坐落布局、后续分配要求。同时，应该加强对实施主体的监管，保质保量地以高标准完成保障性住房的建设。
据了解，2021年底，深圳市成立由市长任组长，市直部门、各区政府以及相关单位共26个成员单位主要负责同志组成的领导小组，负责全市保障性租赁住房的建章立制、统筹决策、协调指导、监督问责等工作，统筹确定全市保障性租赁住房发展目标。
其中，深圳全市摸排可用于发展保障性租赁住房的用地与房屋情况，并在此基础上发布《深圳市住房发展“十四五”规划》。
不过，李永春认为，在上述供应规划下，基于目前深圳所面临的土地紧缺困境，仍然存在相当挑战性。
深圳市规划和自然资源局于日前公布的《深圳市存量住宅用地信息（截至2022年6月30日）》显示，截至2022年6月30日，深圳存量住宅用地共有598宗，总面积1153.8公顷，其中，未动工土地面积349.45公顷，已动工土地面积804.35公顷，其中未销售土地面积为325.91公顷。
与今年年初相比，上述数据在项目总数上增加61个，存量用地总面积增加136.8公顷，未动工面积增加约79.61公顷，已动工土地面积增加57.19公顷，未销售土地面积增加39.74公顷。
《深圳市第七次全国人口普查公报》显示，2020年，深圳常住人口达到1756万，相比于2010年第六次全国人口普查数据新增714万，增速高达68.46%。在广东省内，深圳的人口增量位列各市第一。
另一方面，根据广东省发布的全国人口普查公报数据，深圳15岁～59岁人口占总人口的比重高达79.53%，在广东省内仅次于东莞的81.41%；深圳60岁及以上人口的占比仅为5.36%，在广东省内最低，其中65岁及以上的人口占比低至3.22%。
智联招聘发布的《中国城市人才吸引力排名：2022》显示，深圳和广州均排在人才来源城市的第一位。其中，人才流入深圳的主要原因是经济发展速度相对较快，创新发展水平高。2017年～2021年，深圳人才净流入占比分别为0.1%、0.4%、0.2%、1.3%、1.4%。
邓耀华表示，深圳作为一线城市，城市发展及产业升级离不开人口的提质增量，而高企的商品房购房门槛使常住人口住房自有率长期处于低位。作为居民住房重要补充的保障性住房供给是否充足，对构建人才持续吸引力至关重要。作为“房住不炒”和“共同富裕”的共同抓手，保障性租赁住房的建设意义重大。
