本报记者蒋翰林深圳报道

    9月，房企中期业绩发布接近尾声。从公布的近百家上市房企业绩来看，近六成房企营收下滑，整体净利润同比“腰斩”。与此同时，也有不少房企保持稳健甚至触底回升，安全穿越行业周期。

    在行业筑底期，作为房地产市场高地的粤系房企，仍然占据内房股营收前十名的半壁江山。其中，万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）以2069.16亿元坐稳营收头把交椅，碧桂园控股有限公司（2007.HK，以下简称“碧桂园”）以1623.63亿元排在第二位，中国海外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中国海外发展”）以1037.89亿元位居第三。

    《中国经营报》记者研究发现，目前行业规模逐渐见顶、分化愈发剧烈，是当下不争的事实。万科董事会主席郁亮在中期推介会上表示，“房地产市场每年仍有10万亿元销售额的市场，如今市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，眼下行业最重要的是找到生火取暖的办法。”

    房企信心犹存

    房地产市场从去年下半年明显下行以来，迎来了房企的首次半年报“年中考”。据记者大致统计，76家内房股上半年实现营收1.34万亿元，相较去年同期减少约1000亿元，降幅6.94%。

    营收TOP10房企座次洗牌，粤系房企美的置业控股有限公司（3990.HK，以下简称“美的置业”）、越秀地产股份有限公司（0123.HK，以下简称“越秀地产”）进入新晋TOP10，万科排名也进一步上升至第一位。TOP10房企中，营收规模同比增长的有4家，包括万科和越秀地产。

    从营收增速来看，招商局置地有限公司（0978.HK）同比增幅超过80%，越秀地产、万科营收增幅在20%~30%。时代中国控股有限公司（1233.HK）、广州富力地产股份有限公司（2777.HK）等房企同比下滑超过50%。

    在利润方面，归母净利润超百亿的房企，则从去年的5家变为今年的4家——中国海外发展、万科、保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH）、华润置地的归母净利润分别为167.43亿元、122.23亿元、108.26亿元、106.03亿元。

    自去年以来，受地产行业持续下行等影响，房企利润空间不断被挤压，房企净利下滑，已成为普遍现象。即便是“利润王”中国海外发展、华润置地这样的企业，净利润也有不同程度的下滑。

    对此，IPG首席经济学家柏文喜在接受记者采访时表示，房企上半年业绩主要受之前销售下滑进入交付结算数量的减少以及新冠肺炎疫情的影响。他表示，多数房企目标完成率不足40%，即使是盈利，但房企在业绩上的分化却十分明显，财务比较稳健的国企央企受到的冲击要小一些，而负债率和杠杆率较高的民营房企所受影响较大。

    在8月30日的中期业绩报告会上，碧桂园总裁莫斌表示，国家政策的调控目的是让房地产健康发展，从去年6月份市场下行到今天，市场已经进入了底部盘整阶段。此时，最重要的就是市场信心的恢复，莫斌判断认为，在明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。

    拿地聚焦一、二线城市

    与此同时，由于销售去化不佳再加上融资环境依然偏紧，整个行业仍面临流动性压力，房企流动现金“缩水”成为行业大势。

    根据业绩报，在非受限现金方面，万科以1379.08亿元的非受限资金排在内房股第一位，碧桂园、华润置地、中国海外发展的现金超过千亿，分别为1234.83亿元、1145.71亿元和1015.00亿元。非受限现金千亿规模的房企中，仅有华润置地的现金较期初有所增长，增幅为7.30%；万科、中国海外发展的现金则跌幅在10%以内。

    “就房地产行业真实数据分析以及预期而言，我反而比较乐观。”独立国际策略研究员陈佳表示，实际上房地产的系统性风险也正在渐次暴露，其风险对冲缓释机制正在起效，这个行业正在激烈整合重构的进程中。

    陈佳认为，这个过程中经历下行周期是非常合理的，并且相比从前而言行业的去风险进程更加切实且优化，这将为其未来崛起打下坚实基础。

    另外，从土地市场来看，据克而瑞统计，2022年上半年湾区九城经营性用地供求规模仅约为去年同期的一半。2022年上半年湾区土市合计供应183宗，同比减少47.3%，成交出让145宗，同比减少52.6%；上半年总计成交金额达1148.4亿元，同比下跌60.4%。

    据中报披露，中国海外发展、华润置地拿地金额超过500亿元，万科拿地金额386.8亿元。从新增项目及土储构成来看，不少房企正逐渐向一、二线城市聚焦。万科的拿地投资金额中，一、二线城市的占比为95.6%；华润置地新获取项目24个，其中，四大国家战略区域权益地价占比88%，一、二线城市投资占比92%；碧桂园的新拿地项目中，有71%分布于二线城市。

    寻求利润新风口

    房地产行业已经彻底告别“高周转、高杠杆、高负债”的时代，而当下房地产作为支柱产业地位仍举足轻重。郁亮指出，中国房地产市场始终是规模巨大的单一产品市场，住房的刚性需求仍然很强，依然是个10万亿元量级的巨大市场，常做常有，常做常新。

    在充满不确定性的市场下行期，更多房企在寻求破局之道，非开发业务收入占比的稳步提升，正成为房企新的业务亮点。

    以万科为例，除了地产主业企稳回升外，部分新业务也在给企业整体业绩作支撑。业绩报显示，上半年，其经营服务业务收入为241.1亿元，同比增长30.6%。万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%；长租公寓方面整体出租率达到94.0%，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。开发、经营、服务并重的战略已成为万科新发展阶段的重要优势。

    陈佳表示，有远见的房企很早以前就开启了战略转型，一部分转型现代物业管理，从产融积极转型为现代服务业不仅仅是形势倒逼，更是发挥旧式房企比较优势去适应新形势的战略举措。

    “因此，房地产行业在经历痛苦转型之后一定会出现成功蝶变的领导者。在此期间行业企业会历经分化整合、优胜劣汰，直到幸存者全部完成转型，产业模型完全重构、行业架构顺利重组。”陈佳分析指出。

    此外，今年上半年，不少房企还将目光转向了高利润率的代建领域。在今年8月的业绩会上，碧桂园首次公开披露要开展代建业务。总裁莫斌介绍，地方政府需要一些专业的地产公司来保出险企业或者出险项目的交楼，该公司也与很多地方政府达成了一致，以代管代建代销模式积极承接政府的保交楼任务。

    据介绍，碧桂园在今年初就加大了代建代管业务布局，组建了专业的操盘团队，面向市场承接各类项目的代建代管服务，优先承接安居房、保障房、政府平台城投公司等项目，聚焦“开发+建造”板块，提供开发报建、规划及设计、成本、采购、工程等全过程开发管理服务。

    对于下半年的行业发展格局，陈佳认为，房地产作为一个行业，再想回到十几年前爆发式增长、行业普遍高盈利的时代已经不可能了，接下来房企物企比拼的是服务专业性和财务稳健性，以及战略运营判断的准确性。