本报记者王金龙西安报道

    “金九银十”曾经是房地产开发商最为期盼的时间节点，然而，今年的楼市却遇到了楼市调整大周期。

    对此，中秋节期间，多地楼市开展促销活动。如西安采取打折、送物业费、精装包等方式进行促销，青岛购房折扣、送车位、送金条、教职工购房享专属补贴等，北京推出特价房源等。

    事实上，除了楼市促销之外，各地还纷纷出台利好政策激活市场。《中国经营报》记者注意到，近期，西安就推出“西安青年人才驿站”计划，只要是研究生以上学历的就可以申请加入西安青年人才驿站，入站后就可以获得西安市购房指标，不需要社保、纳税、户口。

    “自2022年以来，随着全国楼市大调整，西安楼市也相应地作出了调整，例如5月28日开始实施的‘以组换购’政策，就对西安楼市健康发展起到了积极作用。”西安某房企负责人向记者表示，房地产不仅牵扯到经济发展，还涉及民生，西安的房价相对于其他一线城市中并不高，因此，“稳”是西安楼市的主基调。

    利好政策频出

    “西安是中国高校密度和受高等教育人数最多的城市，在全国具有重要地位，是我国五大教育、科研中心之一，每年研究生毕业的学生有数万人。如果这些研究生一毕业就能拥有在西安购房的资格，不仅对房地产市场是一种利好，对于西安的人才储备也是有益的。”西北大学一副教授向记者表示，适当地放开高学历人才购房资格，有利于城市建设与发展。

    其实，西安此次对研究生以上学历的人才“零门槛”购房，不仅仅可以留住西安当地高学历人群，甚至还可以吸引其他城市的高学历人群落户西安。于2021年研究生毕业的王亮（化名）向记者表示，自己毕业之后，本想定居西安，但是由于没有西安户口以及社保，所以不能在西安购房。此次西安购房政策调整之后，自己将考虑在西安买房，同时也将工作迁至西安。

    事实上，在楼市大环境的变化之下，西安楼市也进行了多次微调。其中影响较大的一次为今年5月28日的调整，被业内称之为“5·28楼市新政”。

    5月28日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局等四部门联合印发《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，放松了对房地产市场的限购限售政策，同时降低了首次申请住房公积金贷款的首付比例，提高了公积金贷款额度。

    “5·28楼市新政的确缓解了西安楼市下行的速度，但是下行的趋势并没有改变，因为全国楼市都在往下走，只不过看谁走的稳而已。”上述房企负责人向记者表示，相对于其他一线城市，西安房价基数小，因此房价下行的空间也小。

    中指研究院发布的数据证实了上述房企负责人的判断。今年1~8月，西安商品住宅成交面积为543.3万平方米，同比下降14.3%；商品住宅成交套数为40096套，同比下降18.4%。其中，8月份，西安商品住宅成交面积为87.13万平方米，同比下降14.5%；商品住宅成交套数为6509套，同比下降13.44%。

    另外，西安楼市调整随着全国楼市的变化，也在持续更新。继5·28楼市新政之后，西安又实施了“以租换购”的政策，即在限购区内，自愿申请将存量住房纳入保障性租赁住房，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。

    摘地以头部房企为主

    随着商品房成交面积的下降，土地供应市场也在悄然发生变化，过去那种百轮竞价甚至“熔断”的场景已经一去不复返。

    “既然房子卖得慢了，当然拿地的人也就少了。”西安当地一家房产平台公司高管袁斌（化名）向记者表示，虽然西安房价相对于郑州等城市降幅较小，但是如同其他城市一样，购房者意愿并不强烈，观望者众，入市者寡。因此，作为地产商而言，优先消化库存房以及未开发的地块，其次，才考虑是否继续拿地。

    以西安为例，8月份，其主城区成交住宅用地7宗，商服用地1宗，成交价格虽有溢价，但溢价幅度均不大；西咸新区则成交住宅用地13宗，商服用地17宗，值得注意的是，西咸新区的地块均以底价成交。

    记者梳理这些摘地的公司发现，西安主城区的大多以头部房企为主，例如有保利、中铁建、华润、金茂等全国知名房企，很少见到中小企业拿地。至于西咸新区的地块则大多被地方平台公司摘得。

    “其实，西安的这种拿地形式，只是全国土拍市场的一个缩影罢了，这与当前的楼市大环境有关。”一位业内人士向记者表示，以某公司为例，在业内号称百亿房企，但是在西安却因为挪用监管资金、延期交房等行为，屡次被监管部门点名，而该公司手里又有大量的摘得土地待开发。这样的企业，在西安并不是个例，像它们根本不可能拿地，只要能将手里的土地按期开发就已经不错了。

    另外，该人士还透露，政府在集中供地之前，除了对市场调研之外，还要征求地产商的意见，以此保证挂拍地块不至于流拍。

    除此之外，采访中多位房企高管向记者坦言，相对于去年同期，今年西安土拍市场要理性得多，大家拿地均是提前设定了底线，只要超过底线，则选择放弃，不会再出现那种势在必得的情形。相应供应地块也少了很多限制，例如，挂牌土地不再对保障房或者公租房的配比有要求。

    因此，房企高管人士认为，以西安目前的房价以及市场，对于刚需购房者来说是机会，对那些资金链良好的房企来说也是拿地的好时机。

    释放理性购房需求

    近年来，为落实中央支持合理住房需求的政策导向，全国各地都因城施策，不断推出一些创新性政策，放松调控政策的同时，释放潜在合理的刚需及改善需求。

    作为新一线城市，西安的房价相对于成都、郑州等城市并不算太高，因此，在遇到楼市大调整之时，其价格也没有多少泡沫可挤。不过，在多项利好政策的刺激之下，却给那些刚需以及改善型购房者带来了机会。

    同时，随着国家对房地产市场加强监管，那些“延期房”“烂尾楼”或将彻底告别市场。记者注意到，今年7月份以来，国家层面就多次召开会议强调要稳定房地产市场，中央多部委还通过专项借款的方式为“保交楼”提供资金支持。

    9月14日，中宣部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会，住建部副部长姜万荣介绍新时代住房和城乡建设事业高质量发展举措和成效有关情况。他指出“这十年，是我国房地产业发展速度最快、房地产市场规范程度不断提高的十年，人民群众居住条件显著改善”，同时，在回答“下一步，在促进房地产市场平稳健康发展，特别是涉及保交楼方面还有什么考虑？”时强调，要健全两个体系，一个是住房市场体系，一个是住房保障体系，这两者缺一不可。

    关于保交楼，记者注意到，在8月份，住建部曾会同财政部、人民银行等有关部门出台了专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付，目前专项工作正在紧张有序地进行当中。

    对应的地方层面，多地也出台了“保交楼”相关举措。近日，郑州就与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，促进全市安置房全面复工，“保交楼”相关资金正在落位，有助于修复市场信心。

    西安市则由住建局等五部门联合发布了《关于防范商品房延期交房增量问题工作措施》，对于商品房预售资金，要求包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款，应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

    西安的头部房企也将“保交楼”作为提升品牌影响力的重要手段。据不完全统计，截至目前，西安总共有14个房企，超过30个楼盘完成预期交付。