本报记者吴静卢志坤北京报道

    为稳定市场主体，促进房地产市场健康发展，近期行业政策多管齐下，帮助房企盘活经营性和融资性现金流。

    11月14日，银保监会、住建部与中国人民银行联合发文，明确提出优质房企可凭借银行保函申请置换预售监管资金，用于项目建设和偿还项目到期债务。

    业内人士指出，此举将对房企盘活预售资金起到积极作用，后续随着预售资金合理释放，以及专项借款、纾困基金以及配套融资的逐步落地，房企项目开发有望实现良性循环，进而缓解企业流动性压力。

    银行保函可置换预售资金

    今年4月召开的中央政治局会议中提及，各地要从实际出发，优化商品房预售资金监管。

    11月14日，银保监会、住建部与中国人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称“《通知》”），允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

    按照《通知》，房企通过保函置换监管额度内资金的具体步骤为，当房企获得商业银行出具的保函后，可向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度的资金，随后监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。当住房和城乡建设部门研究同意后，向监管账户行发出拨付指令，最后监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。

    对于可置换的金额，《中国经营报》记者了解到，《通知》规定置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

    对于房企按规定通过保函置换的预售监管资金，《通知》要求企业要优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

    据了解，预售资金是房地产行业的天然杠杆，此前国内并未执行统一的商品房预售资金监管政策，各地对预售资金的监管多为要求房企将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。但在实际执行中，过去开发商违规挪用预售资金用于竞拍土地或者是偿还土地购置费的现象时有发生。

    自去年开始，各地加强预售资金监管的举措明显增加，部分地区甚至出现“一刀切”式监管。与此同时，金融机构对于房企融资愈发审慎，叠加去年下半年以来全国楼市销售遇冷，房企现金流承压下，行业风险事件频发。

    今年4月召开的中央政治局会议中提及，各地要从实际出发，优化商品房预售资金监管。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来，面对诸多房企的流动性问题，全国已有超110个省市调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。

    实际上，在此次《通知》发布之前，国内已有部分城市执行以银行保函等额提取商品房预售资金的制度，比如北京2021年11月发布的《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》规定，房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函免除同等额度的监管资金。

    今年1月26日，住建部、中国人民银行、银保监会等联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》中对此项操作亦有涉及。据华泰证券统计，自2月以来，有近40城就预售资金监管出台新规，其中近20城在新规中提及保函置换模式，不过各地对于保函的额度、管理模式不一，也有部分地区直接发文表示对于监管账户不可出具保函。

    “过去此类做法是存在疑虑的，有些地方甚至不允许。现在银行保函置换预售资金的操作被正式认可，后续将减少预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

    缓解房企流动性压力

    对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。

    业内普遍认为，此次银行保函置换预售监管资金政策的出台，将对后续房企预售资金的盘活和流动性改善起到积极作用。

    广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解释：“此前，由于开发商存在融资多头、预售资金挪用等问题，当出现债务风险及一致的风险预期时，就会发现监管账户里的预售资金不够用。但此时，地方要‘保交楼’、银行要保贷款债权、信托要保权益、施工单位要工程款、供应商要材料款……当各方都要保权益，钱又不够用时，无奈的策略就是谁也不能动，于是预售资金监管账户被锁死了。”

    李宇嘉指出，此次《通知》的出台实际上维护了预售资金监管的规则，意味着后续房企预售资金监管账户内的重点监管资金（等于项目竣工交付需要的额度）就可以释放出来了。“后续再加上专项借款、纾困基金以及配套融资等，将未售乃至未开发的部分动起来、循环起来，源头活水能四两拨千斤，从而实现整个项目的循环。”

    李宇嘉认为，保函置换预售资金适用于未售、未开发项目。“特别是在政府牵头下，如果同一城市内，能将进度不同的各个项目协调起来，甚至如果能将项目之间、城市之间、省级之间联动起来，资金盘活和保交楼的效果会更好。”

    陈文静指出，本次政策从全国层面对保函置换预售监管资金的方式提出细致要求，既允许房企以保函置换部分监管资金，提高资金流动性，又要求资金监管账户留存充足额度，保障项目竣工交付。预计后续各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多流动性。

    据了解，对于保函出具的标准，《通知》规定，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。而对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。

    “这说明此次银行保函政策主要是支持短期虽有流动性风险，但整体基本稳健的企业，而一些有明显流动性风险的企业则无法享受此类政策。”严跃进表示。此外，他指出，本次《通知》对于房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金用途有一定突破，据了解，过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，比如有的地方只限定为“盖楼”。而此次则增加了新用途，即偿还项目到期债务，此举将减轻房企偿还到期债务的压力。

    值得注意的是，除了明确允许银行保函置换预售资金操作外，近期政策层面也多管齐下，帮助房企盘活经营性和融资性现金流，进而稳定房地产市场。

    11月8日晚，中国银行间市场交易商协会发文称，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计规模2500亿元，后续可视情况进一步扩容。政策出台后落地迅速，随后三日之内龙湖集团200亿元额度、新城控股150亿元额度的发债工作已在推进。

    11月14日，记者从多家房企了解到，中国人民银行、银保监会已于近期出台了16条措施支持房地产市场平稳健康发展，内容涉及稳定市场主体；“保交楼”促进购房者信心恢复；支持个人购房信贷带动市场销售恢复等方面。

    其中，两部门明确提出要对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；鼓励债券、信托等多渠道支持企业合理融资需求；允许贷款、信托等存量融资展期1年等举措。